Вид з вікна на Париж коштує дорого
Як повідомляє «Міжнародне Французьке Радіо», «квартирне питання» давно і серйозно отруює життя парижан та гостей французької столиці. Ринкові ціни на оренду житла називають захмарними: за останні 10 років вони зросли в середньому на 42%! Проблема занадто високої квартплати стосується й інших великих міст Франції.
У своїй передвиборчій програмі президент Франсуа Олланд обіцяв обмежити квартплату в зонах, де вона «надмірно завищена». Свою обіцянку номер 22 президент виконав лише частково. Обмеження з 1 серпня набрали чинності тільки в Парижі – в порядку експерименту. Згідно з червневим соцопитуванням, три чверті французів підтримують експериментальну схему.
Столицю поділили на 80 секторів, у кожному з яких визначено «базову» ціну оренди житла для кожного типу квартир. Ця ціна залежить від кількості кімнат, року побудови, а також наявності або відсутності меблів. «Базова» квартплата – це в жодному разі не сума, авторитарно встановлена державою. Йдеться про середню ринкову вартість оренди квартири певного типу в даному секторі.
Тепер, укладаючи контракт з новим наймачем або продовжуючи договір зі старим мешканцем, власник повинен дотримуватися «золотого правила»: розмір квартплати не може перевищувати базову ставку більш ніж на 20%.
За оцінкою паризької влади, цей обмежувальний захід має призвести до зниження квартплати, як мінімум, для кожного п'ятого нового наймача. Третина наймачів може розраховувати на зниження до 50 євро, інша третина може виграти від реформи 50-100 євро на місяць. Решта – орендарі дорогих квартир – можуть заощадити понад 100 євро. Для 10% з них економія навіть може перевищити 240 євро – оптимістично прогнозує Спостережна комісія з питань цін на житло в паризькій агломерації Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne).
Для квартплат встановлено й нижню межу – вартість оренди житла не може бути нижчою за базову більш ніж на 30%. Втім, декрет уряду передбачає і винятки: власник житла може встановити додаткову націнку до «дозволеної» ціни, якщо квартира має якісь виняткові особливості, вибиваючись із загального ряду в своєму районі. Квартплата може бути вищою за базову більш ніж на 20%, якщо ви винаймаєте житло з великим балконом, садочком або, наприклад, унікальним видом з вікна.
У Парижі влада розмітила в інтернеті інтерактивну карту столиці, на якій кожен може довідатися про базову, а також максимальну та мінімальну ціну квартири, яку збирається винайняти. Якщо власник вимагає з вас більшу суму, ви можете просто відмовитися від підписання контракту або ж, поставивши підпис, потім опротестувати ціну. «Якщо виникне спір про суму квартплати, у вас є можливість звернутися до спеціальної «погоджувальної комісії» департаменту з питань відносин у сфері житла, – пояснює Домінік Гадекс, голова Агентства житлової інформації у столичному департаменті. – Можна безпосередньо звернутися до суду, щоб отримати судове рішення в разі непримиренного конфлікту».
Строк оскарження завищеної квартплати встановлено в 3 роки. Усього 3 місяці відведено на те, щоб оскаржити «виняткову» націнку за нестандартні зручності.
Чи приведе реформа на ділі до зниження цін на оренду житла в Парижі? Навіть в Агентстві житлової інформації надають перевагу прогнозуванню майбутнього з обережністю. Там, як мінімум, сподіваються на припинення зростання цін до зовсім вже «стратосферних» значень. «Дуже можливо, що тепер ціни не будуть вищими за базові плюс 20%, – каже Домінік Гадекс. – Таким чином встановлено граничні межі, які дозволять уникнути надто великого підвищення цін».
Результатів від реформи з нетерпінням очікують як наймачі зі скромним доходом (у тому числі, студенти), так і середній клас, який в останні роки був змушений залишати Париж, переселяючись у передмістя. От справа, коли великим везінням вважається знайти в Парижі 10-метрову кімнату «на горищі» зі спільними зручностями «на поверсі» за 650 євро на місяць.
Проти реформи соціалістів, які вирішили обмежити зростання квартплати в Парижі та інших великих містах, єдиним фронтом виступили фахівці ринку нерухомості. Вони побоюються кризи на своєму ринку: обмеження цін можуть відлякати інвесторів, для яких вкладення в столичний житловий фонд перестануть бути привабливими через скорочення прибутку. Не секрет, що більшість угод з нерухомістю в Парижі зараз укладають не приватні особи, які вирішили придбати квартиру, а інвестори.
Сама схема, запропонована владою для приборкання цін, надзвичайно складна і громіздка. Спостережній комісії з питань цін на житло в паризькій агломерації Olap знадобилося два роки роботи, щоб зібрати повну статистику ринкових цін оренди житла. Тільки маючи таку надійну статистику, можна розраховувати «базові» ціни.
Відсутність подібної статистики в інших містах Франції сильно скоригувало початкові плани уряду. Спочатку законом від 24 березня 2014 року обмежувальні заходи пропонувалося ввести в 28 міських агломераціях Франції. На цьому наполягала тодішній міністр з житлових питань Сесіль Дюфло, представник партії «зелених». У підсумку вона покинула уряд, а прем'єр-міністр Манюель Вальс «обрізав» закону крила: реформу вирішено провести тільки в Парижі – в порядку експерименту.
Прийняти на озброєння столичний досвід сповнена рішучості мерія Лілля на чолі з Мартін Обрі, екс-главою Соцпартії. Влада намагається зібрати цінову статистику, але поки що не надто в цьому досягла успіху. Місцеві агентства нерухомості не поспішають надавати дані про квартплату, саботуючи роботу під будь-якими приводами, – скаржиться місцеве Агентство житлової інформації. Про плани запровадження обмежувальних заходів офіційно також оголосили Ла-Рошель і Гренобль. Мер Гренобля Ерік Піоль, із партії «зелених», нещодавно обурювався: французи змушені платити за житло в середньому на 50% більше, ніж німці. Гренобль планує запровадити заходи щодо обмеження зростання квартплат наприкінці 2016 року.
Спеціальні наглядові комісії, які мають відстежувати ринкові ціни на житло, існують у 15 великих містах Франції, але роботу ведуть ні шатко, ні валко. У місцевої влади немає політичної волі та бажання регулювати ринок нерухомості – зазначають експерти, опитані агентством «Франс-Прес».
Також з 1 серпня 2015 року у Франції введено новий типовий договір на оренду житла. Нові правила мають зробити документ більш інформативним. Відтепер до договору в обов’язковому порядку потрібно включати розмір квартплати, яку платив попередній орендар. Власник також зобов’язаний детально описати ремонт, зроблений перед укладенням контракту, і вказати його вартість. У договорі мають бути прописані порядок стягнення комунальних платежів, а також розмір комісійних, сплачених посереднику, агентству нерухомості.
1 серпня також набуло чинності чергове розпорядження уряду про правила розрахунку квартплати для орендарів. Цей декрет щорічно оновлюється з 2012 року. Його мета – обмежити надмірне зростання цін на оренду житла при укладенні контракту з новим мешканцем або при продовженні договору зі старим. Згідно з декретом, нова ціна не може бути довільною. Вона може відрізнятися від попередньої лише на величину спеціально встановленого владою індексу – дуже невеликого. Цей індекс, зокрема, визначає стелю зростання квартплати в період дії орендного договору (власник має право щорічно підвищувати квартплату, але максимальний відсоток підвищення встановлює уряд).