Вид из окна на Париж стоит дорого
Как сообщает «Международное Французское Радио», «квартирный вопрос» давно и серьезно отравляет жизнь парижан и гостей французской столицы. Рыночные цены на аренду жилья называют заоблачными: за последние 10 лет они выросли в среднем на 42%! Проблема слишком высокой квартплаты касается и остальных крупных городов Франции.
В своей предвыборной программе президент Франсуа Олланд обещал ограничить квартплату в зонах, где она «чрезмерно завышена». Свое обещание номер 22 президент выполнил лишь частично. Ограничения с 1 августа вступили в силу только в Париже – в порядке эксперимента. Согласно июньскому соцопросу, три четверти французов поддерживают экспериментальную схему.
Столицу разделили на 80 секторов, в каждом из которых определена «базовая» цена аренды жилья для каждого типа квартир. Эта цена зависит от количества комнат, года постройки, а также наличия или отсутствия мебели. «Базовая» квартплата – это ни в коем случае не сумма, авторитарно установленная государством. Речь идет о средней рыночной стоимости аренды квартиры определенного типа в данном секторе.
Теперь, заключая контракт с новым съемщиком или продлевая договор со старым жильцом, владелец должен соблюдать «золотое правило»: размер квартплаты не может превышать базовую ставку более чем на 20%.
По оценке парижских властей, эта ограничительная мера должна привести к снижению квартплаты, как минимум, для каждого пятого нового съемщика. Треть съемщиков может рассчитывать на снижение до 50 евро, другая треть может выиграть от реформы 50-100 евро в месяц. Оставшиеся – арендаторы дорогих квартир – могут сэкономить более 100 евро. Для 10% из них экономия даже может превысить 240 евро – оптимистично предсказывает Наблюдательная комиссия по вопросам цен на жилье в парижской агломерации Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne).
Для квартплат установлена и нижняя граница – стоимость аренды жилья не может быть ниже базовой более чем на 30%. Впрочем, декрет правительства предусматривает и исключения: владелец жилья может установить дополнительную наценку к «разрешенной» цене, если квартира обладает каким-то исключительными особенностями, выбиваясь из общего ряда в своем районе. Квартплата может быть выше базовой более чем на 20%, если вы снимаете жилье с большим балконом, садиком или, например, уникальным видом из окна.
В Париже власти разметили в интернете интерактивную карту столицы, на которой каждый может справиться о базовой, а также максимальной и минимальной цене квартиры, которую собирается снять. Если владелец требует с вас большую сумму, вы можете попросту отказаться от подписания контракта или же, поставив подпись, затем опротестовать цену. «Если возник спор о сумме квартплаты, у вас есть возможность обратиться в специальную «согласительную комиссию» департамента по вопросам отношений в сфере жилья, – объясняет Доминик Гадекс, глава Агентства жилищной информации в столичном департаменте. – Можно напрямую обратиться в суд, чтобы получить судебное решение в случае непримиримого конфликта».
Срок обжалования завышенной квартплаты установлен в 3 года. Всего 3 месяца отведено на то, чтобы оспорить «исключительную» наценку за нестандартные удобства.
Приведет ли реформа на деле к снижению цен на аренду жилья в Париже? Даже в Агентстве жилищной информации предпочитают прогнозировать будущее с осторожностью. Там, как минимум, надеются на прекращение роста цен до совсем уж «стратосферных» значений. «Очень возможно, что теперь цены не будут выше базовых плюс 20%, – говорит Доминик Гадекс. – Таким образом установлены предельные границы, которые позволят избежать слишком большого повышения цен».
Результатов от реформы с нетерпением ожидают как съемщики со скромным доходом (в том числе, студенты), так и средний класс, который в последние годы был вынужден покидать Париж, переселяясь в пригороды. Штука ли, когда большим везением считается найти в Париже 10-метровую комнату «на чердаке» с общими удобствами «на этаже» за 650 евро в месяц.
Против реформы социалистов, решивших ограничить рост квартплаты в Париже и других крупных городах, единым фронтом выступили специалисты рынка недвижимости. Они опасаются кризиса на своем рынке: ограничения цен могут отпугнуть инвесторов, для которых вложения в столичный жилфонд перестанут быть привлекательными из-за сокращения прибыли. Не секрет, что большинство сделок с недвижимостью в Париже сейчас совершают не частные лица, решившиеся обзавестись квартирой, а инвесторы.
Сама схема, предложенная властями для обуздания цен, крайне сложна и громоздка. Наблюдательной комиссии по вопросам цен на жилье в парижской агломерации Olap понадобилось два года работы, чтобы собрать полную статистику рыночных цен аренды жилья. Только имея такую надежную статистику, можно рассчитывать «базовые» цены.
Отсутствие подобной статистики в других городах Франции сильно скорректировало первоначальные планы правительства. Первоначально законом от 24 марта 2014 года ограничительные меры предлагалось ввести в 28 городских агломерациях Франции. На этом настаивала тогдашний министр по жилищным делам Сесиль Дюфло, представитель партии «зеленых». В итоге она покинула правительство, а премьер-министр Манюэль Вальс «обрезал» закону крылья: реформу было решено провести только в Париже – в порядке эксперимента.
Принять на вооружение столичный опыт полна решимости мэрия Лилля во главе с Мартин Обри, экс-главой Соцпартии. Власти пытаются собрать ценовую статистику, но пока не слишком в этом преуспели. Местные агентства недвижимости не спешат предоставлять данные о квартплате, саботируя работу под любыми предлогами, – жалуется местное Агентство жилищной информации. О планах введения ограничительных мер официально также объявили Ла-Рошель и Гренобль. Мэр Гренобля Эрик Пиоль, из партии «зеленых», недавно негодовал: французы вынуждены платить за жилье в среднем на 50% больше, чем немцы. Гренобль планирует ввести меры по ограничению роста квартплат в конце 2016 года.
Специальные наблюдательные комиссии, которые должны отслеживать рыночные цены на жилье, существуют в 15 крупных городах Франции, но работу ведут ни шатко, ни валко. У местных властей нет политической воли и желания регулировать рынок недвижимости – отмечают эксперты, опрошенные агентством «Франс-Пресс».
Также с 1 августа 2015 года во Франции веден новый типовой договор на аренду жилья. Новые правила должны сделать документ более информативным. Отныне в договор в обязательном порядке нужно включать размер квартплаты, которую платил предыдущий съемщик. Владелец также обязан детально описать ремонт, сделанный перед заключением контракта, и указать его стоимость. В договоре должны быть прописаны порядок взимания коммунальных платежей, а также размер комиссионных, уплаченных посреднику, агентству недвижимости.
1 августа также вступило в силу очередное распоряжение правительства о правилах расчета квартплаты для съемщиков. Этот декрет ежегодно обновляется с 2012 года. Его цель – ограничить чрезмерный рост цен на аренду жилья при заключении контракта с новым жильцом или при продлении договора со старым. Согласно декрету, новая цена не может быть произвольной. Она может отличаться от предыдущей лишь на величину специально установленного властями индекса – весьма небольшого. Этот индекс, в частности, определяет потолок роста квартплаты в период действия арендного договора (владелец имеет право ежегодно повышать квартплату, но максимальный процент повышения устанавливает правительство).