Купівля нерухомості на лікувальному курорті теж потребує «обстеження» об'єкта придбання
Отримавши можливості подорожувати по всьому світу, наші співгромадяни обирають в основному теплі моря. «Сьогодні змінилися базові установки: престижним стало вести активний спосіб життя, а не неквапливо прогулюватися парками «на водах», – говорить Денис Євсеєв, керуючий партнер компанії Kingsland. – Зараз модно бути здоровим. А лікуватися – доля хворих».
Тим не менш, ситуація на різних бальнеологічних курортах виглядає по-різному. Деякі перебувають у занепаді і лише в солодких снах згадують колишню велич, інші й зараз дуже престижні та дорогі.
Росія: для початку потрібна безпека
Найвідоміший в Росії – Кавказькі Мінеральні Води, до складу яких входять П'ятигорськ, Єсентуки, Залізноводськ, Кисловодськ та Мінеральні Води. «Перші відомості про них відносяться ще до часів правління Петра I, – говорить Єлизавета Орлова, менеджер проектів відділу стратегічного консалтингу компанії Knight Frank. – А активний розвиток почався в XIX столітті». В радянський період курорти були націоналізовані, з 1935 року проведена їхня генеральна реконструкція. Було побудовано велику кількість нових санаторіїв та пансіонатів, в результаті чого до середини 1980-х років кількість відпочиваючих там досягла фантастичної цифри – 1 млн на рік.
В 90-ті роки туристичний потік скоротився більш ніж у 10 разів. Можна, звичайно, кивати на загальні труднощі тогочасного періоду: скорочення фінансування, знос санаторно-курортної бази тощо. Але були й інші причини. По-перше, як уже було сказано вище, відкрилися кордони, і громадяни отримали можливість вибирати між відпочинком на батьківщині та за кордоном. А по-друге, змінилося ставлення до самого слова «Кавказ»: раніше одразу згадувалися вірші Пушкіна та Лермонтова, а також одягнені в бурки та папахи герої грузинських фільмів. Сьогодні – злі ваххабіти та шахиди. Відпочивати в подібному оточенні чомусь не хочеться.
Сьогодні в регіоні КМВ існує номінально величезна база – близько 160 підприємств санаторно-курортного комплексу. Однак господарство це перебуває в занедбаному стані. Для приведення курортів до божеського вигляду потрібні величезні кошти, а також встановлення в регіоні елементарного порядку. І те, й інше в осяжному майбутньому сумнівно.
Європа: від Карлових Вар до Баден-Бадена
Більша частина бальнеологічних курортів розташована в країнах Східної Європи. Першим у цьому ряду стоїть, безсумнівно, Карлові Вари – місто на заході Чехії. «Цей курорт відомий не лише багатою пропозицією лікувальних процедур, але й прекрасною архітектурою, великою кількістю історичних пам'яток, – зазначає Станіслав Зінгель, президент Міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock.
«У Карлових Варах на поверхню виходять 12 цілющих джерел, – говорить Єлизавета Орлова (Knight Frank). – Воду з них використовують головним чином для питного лікування. Окрім цього в лікувальних закладах широко застосовують лікувальну фізкультуру, різні види масажу, електро- та світлолікування, теплолікування (в тому числі грязьові ванни та аплікації). Для дозованих прогулянок є теренкур – понад 100 км доріжок, які проходять наймальовничішими місцями».
Незвичайно багата гарячими цілющими джерелами Угорщина. «Цю країну називають термальною коморою Європи, – розповідає Денис Євсеєв (Kingsland). – Гарячих джерел тут понад 1 000, різноманітний склад води успішно допомагає в лікуванні багатьох складних захворювань. Вважається, що саме в Угорщині готують найпрофесійніших у світі лікарів-бальнеологів». Також, за словами експерта, дуже багато термальних джерел у Словаччині та Словенії.
Величезний, хоча поки що не дуже відомий нам потенціал Болгарії. «Бальнеологічні центри розташовані в містах Сонячний Берег, Помор'є, Бургас, Албена, Золоті Піски, Святі Костянтин та Олена, – говорить Катерина Александрова, PR-менеджер компанії Invest Development. – Вони оснащені сучасним медичним обладнанням, лікування проводиться за програмами під контролем та наглядом висококваліфікованих лікарів. М'який морський клімат, чисте повітря, природний парк та мінеральні джерела створюють сприятливі умови для поєднання відпочинку з лікувально-відновлювальними та профілактичними процедурами».
Що стосується інших (крім Східної Європи) регіонів, то найвідомішими у нас є бальнеологічні курорти Німеччини (Баден-Баден, Вісбаден), Франції (Віші), Швейцарії (Лойкербад), Австрії (Бад-Блюмау, Бад-Гаштайн). Ці назви асоціюються з елітним відпочинком та медичними послугами – до речі, не тільки водолікування, а найширшого профілю.
Нерухомість: найзвичайніша
Якоїсь особливої «бальнеологічної» нерухомості не існує – в один голос запевняли консультанти. Продавані в перерахованих вище (та інших) місцях об'єкти – це найзвичайніші студії, апартаменти та окремо стоячі будинки. І рівень цін на них в основному відповідає середньому по країні. Тобто наявність по сусідству бальнеокурорту не є фактором ціноутворення. Наприклад, у болгарському Помор'ї ціни на апартаменти становлять 700 євро за кв. м – стільки ж, скільки і в інших місцях країни, де ніякої мінеральної води немає.
Чи не єдиний виняток – уже згадувані Карлови Вари: вартість нерухомості там помітно вища, ніж у середньому по Чехії, і майже досягає рівня Праги. «Дорожчі та престижніші квартири в курортній зоні, неподалік від джерел, у старих відреставрованих будинках, – зазначає Станіслав Зінґель (Gordon Rock). – Ціни на них починаються від 3 000 євро за кв. м. Є пропозиції і за 1,8-2 тис. євро, але такі квартири, як правило, вимагають суттєвих вкладень у ремонт. Для нового будівництва історична частина міста практично закрита, тому нові будинки зводять переважно у віддалених від курортної зони районах. Тим не менш, вартість на квартири досить висока – від 2 500 євро за кв. м».
«Секрет» Карлових Вар простий: це місто – не просто бальнеокурорт, а ще й відоме та популярне місце відпочинку. Мати квартиру тут престижно, але до власне мінеральних джерел це вже не має прямого відношення. Так само, як і в згадуваних містах Німеччини: вони зробили ставку на медицину. Прославлені клініки, лікуватися в яких люди приїжджають з усього світу, могли б бути побудовані і в місцях, де немає жодних джерел.
Комерційне використання: не найкраща ідея
Чи можна отримувати з нерухомості на бальнеологічному курорті дохід? Висловлюючись простіше, купити там квартиру і здавати її в оренду? Всі наші консультанти виявили рідкісну одностайність – робити цього не варто. Відмінності спостерігалися виключно в ступені делікатності формулювань.
«Жоден з бальнеологічних курортів не має на даний момент привабливості для інвестицій, – категоричний Ігор Індріксонс, директор департаменту зарубіжних інвестицій компанії IntermarkSavills. – Дохідність у таких місцях падає з року в рік, оскільки популярність подібних процедур серйозно знизилася, у тому числі й тому, що вже як мінімум 20 років бальнеологію витісняє спа-індустрія… Говорити, що попиту на житло там немає взагалі, було б невірно, але він з кожним роком падає, а у підростаючого покоління і зовсім немає бажання відпочивати в подібних місцях». Нерухомість на бальнеокурортах можна придбати тільки для себе, але в жодному разі не в якості інвестицій, резюмує Ігор Індріксонс.
«На цих курортах, на відміну від морських, немає яскраво вираженої сезонності попиту, – вважає Катерина Тейн, партнер, директор департаменту житлової нерухомості компанії Chesterton. – Але потрібно розуміти, що середня орендна ставка нижча, ніж на морі. Максимальна дохідність становить 6-7% на рік – без урахування податків та вартості утримання й управління нерухомістю. Тому з точки зору інвестування набагато перспективніші об'єкти нерухомості на ринках, що розвиваються (Москва, Чорногорія, Абу-Дабі), або в традиційно затребуваних місцях – таких, як Лондон, Монако чи Лазурний берег. Там, окрім прибутку від оренди, динамічно зростає і вартість самого об'єкта».
«Ідея придбавати житло для оренди – не найкраща. Лікування передбачає певний режим, і хворі навряд чи ходитимуть зі своїх апартаментів на процедури, – говорить Денис Євсеєв (Kingsland). – І продати таку нерухомість потім буде складно». «Клієнтів, зацікавлених у придбанні нерухомості виключно через бальнеологію, майже немає, – вторить Катерина Олександрова (Invest Development). – В основному віддають перевагу поєднанню за схемою море – бальнеологія або гори – бальнеологія».
Тож єдиним місцем, де оренда нерухомості принесе розумні 6% (після податків) – Карлови Вари. Але це, як ми вже сказали, не зовсім бальнеокурорт, а явище іншого порядку.
Володимир АБГАФОРОВ.
Metrinfo.Ru