Покупка недвижимости на лечебном курорте тоже требует «обследования» объекта приобретения
Получив возможности путешествовать по всему миру, наши сограждане выбирают в основном теплые моря. «Сегодня изменились базовые установки: престижно стало вести активный образ жизни, а не неспешно прогуливаться по паркам «на водах», – говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland. – Сейчас модно быть здоровым. А лечиться – удел больных».
Тем не менее, ситуация на разных бальнеологических курортах выглядит по-разному. Некоторые пребывают в упадке и только в сладких снах вспоминают былое величие, другие и сейчас очень даже престижны и дороги.
Россия: для начала требуется безопасность
Самый известный в России – Кавказские Минеральные Воды, в состав которых входят Пятигорск, Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Минеральные Воды. «Первые сведения о них относятся еще ко временам правления Петра I, – говорит Елизавета Орлова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank. – А активное развитие началось в XIX веке». В советский период курорты были национализированы, с 1935 года проведена их генеральная реконструкция. Было построено большое количество новых санаториев и пансионатов, в результате чего к середине 1980-х годов количество отдыхавших там достигло фантастической цифры – 1 млн в год.
В 90-е годы туристический поток сократился более чем в 10 раз. Можно, конечно, кивать на всеобщие трудности тогдашнего периода: сокращение финансирования, износ санаторно-курортной базы и т. п. Но были и другие причины. Во-первых, как уже было сказано выше, открылись границы, и граждане получили возможность выбирать между отдыхом на родине и за рубежом. А во-вторых, поменялось отношение к самому слову «Кавказ»: раньше сразу вспоминались стихи Пушкина и Лермонтова, а также одетые в бурки и папахи герои грузинских фильмов. Сегодня – злые ваххабиты и шахиды. Отдыхать в подобном окружении почему-то не хочется.
Сегодня в регионе КМВ существует номинально огромная база – около 160 предприятий санаторно-курортного комплекса. Однако хозяйство это пребывает в запущенном состоянии. Для приведения курортов в божеский вид требуются огромные средства, а также установление в регионе элементарного порядка. И то, и другое в обозримом будущем сомнительно.
Европа: от Карловых Вар до Баден-Бадена
Большая часть бальнеологических курортов расположены в странах Восточной Европы. Первым в этом ряду стоит, несомненно, Карловы Вары – город на западе Чехии. «Этот курорт известен не только богатым предложением лечебных процедур, но и прекрасной архитектурой, большим количеством исторических памятников, – отмечает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.
«В Карловых Варах на поверхность выходят 12 целебных источников, – говорит Елизавета Орлова (Knight Frank). – Воду из них используют главным образом для питьевого лечения. Помимо этого в лечебных учреждениях широко применяют лечебную физкультуру, различные виды массажа, электро- и светолечение, теплолечение (в том числе грязевые ванны и аппликации). Для дозированных прогулок имеется терренкур – свыше 100 км дорожек, которые проходят по наиболее живописным местам».
Необычайно богата горячими целебными источниками Венгрия. «Эту страну называют термальной кладовой Европы, – рассказывает Денис Евсеев (Kingsland). – Горячих источников здесь более 1 000, разнообразный состав воды успешно помогает в лечении многих сложных заболеваний. Считается, что именно в Венгрии готовят самых профессиональных в мире врачей бальнеологов». Также, по словам эксперта, очень много термальных источников в Словакии и Словении.
Огромен, хотя пока и не очень известен нам потенциал Болгарии. «Бальнеологические центры расположены в городах Солнечный Берег, Поморье, Бургас, Албена, Золотые Пески, Святые Константин и Елена, – говорит Екатерина Александрова, PR-менеджер компании Invest Development. – Они оснащены современным медицинским оборудованием, лечение проводится по программам, под контролем и наблюдением высококвалифицированных врачей. Мягкий морской климат, чистый воздух, естественный парк и минеральные источники создают благоприятные условия для сочетания отдыха с лечебно-восстановительными и профилактическими процедурами».
Что касается других (кроме Восточной Европы) регионов, то самыми известными у нас являются бальнеологические курорты Германии (Баден-Баден, Висбаден), Франции (Виши), Швейцарии (Лойкербад), Австрии (Бад-Блюмау, Бад-Гаштайн). Эти названия ассоциируются с элитным отдыхом и медицинскими услугами – кстати сказать, отнюдь не только водолечения, а самого широкого профиля.
Недвижимость: самая обычная
Какой-то особой «бальнеологической» недвижимости не существует – в один голос уверяли консультанты. Продаваемые в перечисленных выше (и прочих) местах объекты – это самые обыкновенные студии, апартаменты и отдельно стоящие дома. И уровень цен на них в основном соответствует среднему для страны. Т. е. наличие по соседству бальнеокурорта не является фактором ценообразования. К примеру, в болгарском Поморье цены на апартаменты составляют 700 евро за кв. м – столько же, сколько и в других местах страны, где никакой минеральной воды нет.
Едва ли не единственное исключение – уже упоминавшиеся Карловы Вары: стоимость недвижимости там заметно выше, чем в среднем по Чехии, и почти достигает уровня Праги. «Дороже и престижнее квартиры в курортной зоне, недалеко от источников, в старых отреставрированных домах, – отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Цены на них начинаются от 3 000 евро за кв. м. Есть предложения и за 1,8-2 тыс. евро, но такие квартиры, как правило, требуют существенных вложений в ремонт. Для нового строительства историческая часть города практически закрыта, так что новые дома возводят в основном в отдаленных от курортной зоны районах. Тем не менее, стоимость на квартиры достаточно высока – от 2 500 евро за кв. м».
«Секрет» Карловых Вар прост: этот город – не просто бальнеокурорт, а еще и известное и популярное место отдыха. Иметь квартиру здесь престижно, но к собственно минеральным источникам это уже не имеет прямого отношения. Равно как и в упоминавшихся городах Германии: они сделали ставку на медицину. Прославленные клиники, лечиться в которых люди приезжают со всего мира, могли бы быть построены и в местах, где нет никаких источников.
Коммерческое использование: не лучшая идея
Можно ли извлекать из недвижимости на бальнеологическом курорте доход? Выражаясь проще, купить там квартиру и сдавать ее в аренду? Все наши консультанты проявили редкое единодушие – делать этого не стоит. Различия наблюдались исключительно в степени деликатности формулировок.
«Ни один из бальнеологических курортов не имеет на данный момент привлекательности для инвестиций, – категоричен Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills. – Доходность в таких местах падает из года в год, т. к. популярность подобных процедур серьезно снизилась, в том числе и потому, что уже как минимум 20 лет бальнеологию вытесняет спа-индустрия… Говорить, что спроса на жилье там нет вообще, было бы неверно, но он с каждым годом падает, а у подрастающего поколения и вовсе нет желания отдыхать в подобных местах». Недвижимость на бальнеокурортах можно приобретать только для себя, но ни в коем случае не в качестве инвестиций, резюмирует Игорь Индриксонс.
«На этих курортах, в отличие от морских, нет ярко выраженной сезонности спроса, – считает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton. – Но нужно понимать, что средняя арендная ставка ниже, чем на море. Максимально доходность составляет 6-7% в год – без учета налогов и стоимости содержания и управления недвижимостью. Поэтому с точки зрения инвестирования гораздо более перспективны объекты недвижимости на развивающихся рынках (Москва, Черногория, Абу-Даби), либо в традиционно востребованных местах – таких, как Лондон, Монако или Лазурный берег. Там, помимо прибыли от аренды, динамично растет и стоимость самого объекта».
«Идея приобретать жилье для аренды – не лучшая. Лечение предполагает определенный режим, и больные вряд ли станут ходить из своих апартаментов на процедуры, – говорит Денис Евсеев (Kingsland). – И продать такую недвижимость потом будет сложно». «Клиентов, заинтересованных в приобретении недвижимости исключительно из-за бальнеологии, почти нет, – вторит Екатерина Александрова (Invest Development). – В основном предпочитают совмещать по схеме море – бальнеология или горы – бальнеоголия».
Так что единственным местом, где аренда недвижимость принесет разумные 6% (после налогов) – Карловы Вары. Но это, как мы уже сказали, не совсем бальнеокурорт, а явление иного порядка.
Владимир АБГАФОРОВ.
Metrinfo.Ru