Особливо якщо вона знаходиться у Флориді
Вважається, що ринок нерухомості у Флориді почав активно розвиватися з появою сучасних систем кондиціонування. Як пише «Русский фокус», свій резон у цьому, безсумнівно, є: протягом року температура в цьому штаті мрії не опускається нижче +15 градусів, піднімаючись у літні місяці до +35. Відкидаючи всілякі здогади, визнаємо лише, що Флорида, яка славилася раніше своїми болотами, крокодилами та акулами, є штатом із найбільш швидко та стабільно зростаючими цінами на нерухомість, що приваблює не лише американців, але й заможних громадян усього світу.
Починаючи з 70-х років минулого століття нерухомість у Флориді набула популярності як другий дім спочатку для заможних американців, а потім і для їхніх «колег» з Європи та Латинської Америки. На початку 1990-х цей штат мрії офіційно прихистив у себе й перших росіян. Не дивно, що останні 10 років зростання цін на нерухомість у цьому районі відрізняється завидливою стабільністю і коливається від 8 до 15% на рік. Звичайно, зовсім не росіяни, як у випадку з елітною нерухомістю в центрі Лондона, а самі американці відіграють першу скрипку в підвищенні цін. Штат Флорида створює привабливі умови як для дрібних, так і великих інвесторів відсутністю додаткових податків штату (інвестори платять лише федеральні податки). Завдяки сприятливим діловим можливостям і хорошому географічному розташуванню більшість найбільших фірм США обирають головні міста штату для своїх head office. Проведені соціологічні опитування показують, що щодня приблизно тисяча осіб переселяється до Флориди, щоб тут жити і працювати. А це означає постійний попит на продаж та оренду нерухомості.
І, нарешті, такий фактор, як baby boomers. Ця тенденція, що розпочалася в 1940-х і демонструвала дуже високі цифри народжуваності дітей, має важливе значення для Флориди. Річ у тім, що це покоління, яке володіє сьогодні на американському ринку капіталу значною силою, скоро досягне пенсійного віку. І, як показують результати проведених на початку нинішнього століття соціологічних досліджень, 60% з них висловили бажання провести заключний період життя у Флориді, інвестуючи частину свого капіталу в придбання нерухомості.
Усе це дозволяє американським ріелторам прогнозувати збереження поточної тенденції підвищення вартості нерухомості на середньому рівні в 8% річних на найближчі п'ять-сім років. При цьому зростання вартості квартир у найбільш популярних сьогодні місцях у 2004-2005 роках може досягати 15%.
Є маленькі - по 50 тис. І великі - за кілька мільйонів
Розкид цін на нерухомість у Флориді справді величезний. За словами директора компанії AccountabLes, Inc. Річарда Ліммера, можна купити зовсім недорогий будиночок або невеликий таунхаус за $60-80 тис. Питання тільки в тому, якої якості ця нерухомість, чи буде вона приносити дохід при комерційному використанні і чи залишитеся ви самі задоволені придбанням.
Вартість найбільш ходової нерухомості - квартир у висотних будинках з видом на океан чи затоку - починається від $700 за кв. м. Як і в усьому світі, ціна значно різниться залежно від престижності розташування, видових характеристик, поверховості та кількості додаткових послуг. Не меншим попитом користуються й закриті клубні варіанти окремо розташованих житлових містечок. До продажу в них пропонуються і апартаменти в кондомініумах, і таунхауси, і окремо розташовані будинки в стилях Patio, Executive Homes і State Residences. Залежно від розташування та площі їхня вартість коливається від $150 тис. до $1,5 млн. Якщо спробувати якимось чином проранжувати престижність різних міст і містечок Флориди, на першому місці, без сумніву, опиняться Маямі та Голлівуд. Далі йдуть Форт-Лодердейл, Маямі-Біч і Палм-Біч. Зауважимо, що всі ці міста - на узбережжі Атлантичного океану. Менш престижне узбережжя Мексиканської затоки, де, втім, теж є свої родзинки: Пенсакола, Панама-Сіті, Санкт-Петербург. Нерухомість, розташовану в глибині півострова, можна умовно назвати найменш престижною і найдешевшою.
Як зазначає президент компанії TitleMark (Title Insuarance Agency) Генрі Хікс, при проведенні у Флориді угоди з придбання нерухомості покупцем оплачується так званий обов'язковий closing cost, тобто витрати на закриття та оформлення нерухомості у власність. Ці витрати не перевищують 5% (може бути 3,9, 4,1% і т.д., залежно від розташування, самої нерухомості, округу тощо) від загальної вартості нерухомості. Це досить довгий список із зазначенням того, куди, скільки і за що сплачено - оплати в різні державні інстанції з оформлення, в інспекцію нерухомості, плата за визначення її юридичної чистоти, оформлення іпотечного кредиту тощо.
Податки на нерухомість у Флориді - від 1,5 до 2% на рік від загальної вартості нерухомості. Плюс обов'язкове страхування, середній розмір якого становить близько $50 на місяць. Причому чим ближче до води, тим вищий розмір страховки.
Практично всі інвестори в США користуються можливістю придбання нерухомості за допомогою іпотечного кредиту. За словами представників компанії Renaissance Lending LLC, яка працює з банками у Флориді з іпотечних кредитів, єдина відмінність при отриманні іпотеки для нерезидентів полягає в тому, що на відміну від американців їхній початковий внесок при придбанні нерухомості становить не 10%, а 30. В іншому ж умови для всіх абсолютно рівні. Банківські структури Флориди пропонують на вибір близько 30 різних іпотечних програм. Їх вибір залежить від того, чи купується нерухомість для проживання, для здачі її в оренду чи для участі в інвестиційному проекті. Процентні ставки становлять від 1,25% (мінімальна ставка за дотримання певних фінансових умов) до 6-7% річних. Сьогодні звичайна ставка при фіксованому розмірі річних становить 6%, а в комерційних проектах з інвестиціями - 7%. Стандартний строк, на який береться іпотечний кредит, - 30 років.
Купівля «з креслярської дошки»
На думку американських рієлторів, сьогодні одним із найвигідніших варіантів є купівля квартири в 20-40-поверхових висотних будинках на узбережжі «з креслярської дошки». Під цим поняттям американці мають на увазі наступну схему. Ще до початку будівництва девелоперські компанії починають реалізацію квартир за ціною набагато нижчою за ринкову, щоб довести фінансуючим банкам життєздатність проекту. Отримані таким чином від приватних інвесторів кошти, на відміну від нашої країни, будівельниками не використовуються, а до завершення будівництва та передачі квартир у володіння знаходяться на окремому рахунку умовного депонування, який має державну гарантію.
Як правило, за цінами «з креслярської дошки» продається не більше 10-20% загальної кількості квартир. Тому заявлена початкова ціна за різними проектами тримається максимум один-два тижні, а за найбільш вдалим проектом минулого року ціну було підвищено вже після одного дня продажів. На першому етапі резервування квартири покупець вносить 10% від вартості. Друге серйозне підвищення цін на квартири в будинку, що будується, відбувається після реалізації 30-40% квартир, після чого вартість квадратного метра (точніше, більш звичного для американців квадратного фута) плавно підвищується аж до закінчення будівництва. До речі, інвестор робить другий десятивідсотковий внесок лише при завершенні будівництва поверху зарезервованих апартаментів. Останній десятивідсотковий внесок робиться покупцем при завершенні будівництва, в цей же момент оплачується і ціна закриття з оформленням прав власності, що становить не більше 5% від загальної вартості. Зауважимо, що до цього моменту, за даними за останні два роки, ціни квартир у будинках, що будувалися, піднімалися в середньому на 20-40% від початково заявленої вартості.
На решту ж 70% від вартості квартири видається іпотечний кредит на 30 років, на даний час під 6% річних (при фіксованій ставці). Таким чином, основна ідея полягає в тому, щоб інвестор встиг потрапити до числа перших 20% покупців. У цьому випадку він зможе придбати квартиру за мінімально можливою ціною. На чому, крім усього іншого, можна і непогано заробити: багато будівельних компаній починають вторинний перепродаж (природно, за узгодженням з інвестором) зарезервованих на першому етапі квартир після реалізації 95% усієї пропонованої до продажу кількості об'єктів нерухомості. У більшості випадків за підсумками 2002-2003 років інвестору вдавалося перепродати зарезервовану квартиру з прибутком від 50 до 90% річних ще до переходу її у його володіння. З урахуванням півторарічного середнього строку будівництва житлового будинку у Флориді подібний перепродаж починається, як правило, через рік після початку реалізації квартир.
Про любов американців до математики
Втім, заробити на нерухомості в Сонячному штаті можна не лише за рахунок загального зростання цін. За словами Ірини Гурко, маркетингового директора проекту компанії Florida Investment & Marketing/Russia, більшість американців, які купують нерухомість у Флориді як другий дім, широко використовують можливості здачі її в оренду і отримують на цьому непоганий дохід. Особливою популярністю користується короткострокова оренда, коли будинок або апартаменти в курортному містечку чи апартаменти в готелі-кондо здаються в оренду відпочивальникам під керівництвом певної керуючої компанії.
Наприклад, у відомому проекті «Фонтенблю» (готель-кондо) управління нерухомістю здійснює Hilton Management, а за більшістю проектів у курортному містечку Реюніон - інша відома компанія: Ginn Hospitality. Звичайно, при цьому варіанті короткострокової оренди у власника завжди є можливість приїжджати і відпочивати у своїх апартаментах, для чого лише необхідно заздалегідь визначитися з датами заїзду та повідомити про це керуючу компанію. В середньому дохід від здачі в оренду нерухомості у Флориді становить у 2003-2004 роках близько 15% від її вартості на рік.
Переконатися в цьому можна на основі запропонованих компанією Hilton Hotel Management розрахунків здачі в оренду апартаментів у готелі-кондо на Фонтенблю III. На початок 2004 року вартість однокімнатних апартаментів загальною площею 526 кв. футів (близько 50 кв. м) становила $425 тис. Таким чином, для придбання цього об'єкта необхідно було оплатити 30% від його загальної вартості, що становить $127.500. На решту 70% ($297.500) видавався іпотечний кредит на 30 років. За розрахунками представників Hilton Hotel Management витрати на утримання цих апартаментів становлять $35.629,65. З цієї суми більша частина - $23.740,50 - відноситься до виплат за іпотечним кредитом з урахуванням максимальної ставки в 7% річних. Річний податок на нерухомість (2%) з'їдає $8.500. Витрати на утримання нерухомості становлять $3.389,15 на рік.
А тепер дохідна частина. Її основу становить дохід від оренди апартаментів. Виходячи з існуючих у 2003 році середніх ставок за оренду аналогічних приміщень на рівні $550 на день і середньої заповнюваності на рівні 220 днів на рік (60,27%, хоча нормальним вважається рівень у 70%), на рік апартаменти здатні принести $121 тис. З них на частку керуючої компанії готелю припадає 55% ($66.550), а на частку інвестора - 45% ($54.450). Тепер віднімаємо з доходів витрати й отримуємо прибуток (до сплати податків) у розмірі $18.820,35. Виглядає зовсім непогано.
Втім, як зазначає Ірина Гурко, аналогічної дохідності можна досягти й при варіанті з довгостроковою орендою. Для прикладу можна розглянути варіант із придбанням за $200 тис. таун-хауса в передмісті Маямі та здаванням його в довгострокову оренду на три роки. Для придбання подібної нерухомості необхідно буде виплатити ті самі 30% від вартості, тобто $60 тис., і оплатити ціну закриття (оформлення всіх договорів, нотаріальне засвідчення, сплату державних мит, заяву на іпотечний кредит тощо) у розмірі від 3 до 5% від загальної вартості (близько $6.600). Витратна частина на утримання будинку складатиметься з виплат за іпотечним кредитом, розмір якого становитиме $140 тис. При можливій ставці 6% річних і терміні кредиту 30 років щомісячні платежі з іпотеки становитимуть $749 на місяць. Щомісячні виплати податку на майно (1,5-2% на рік від загальної вартості) становитимуть близько $250. Страхування нерухомості з'їсть близько $50 на місяць ($600-800 щорічно). Плюс закладаємо $150-200 про всяк випадок, як-от проведення дрібного ремонту тощо. Отримуємо витратну частину на рівні $1.200 на місяць.
Тепер про приємніше - про доходи. Середній розмір орендних ставок у Флориді становить близько 1,1% на місяць від загальної вартості. Отримуємо в нашому випадку $2.200 на місяць. Разом $1.000 на місяць, що за три роки становитиме $36 тис. (без урахування податків). Окрім цього, за три роки наша нерухомість зросте в ціні приблизно до $238 тис., якщо брати за основу середні прогнози щодо темпів зростання цін у Флориді. Тобто ще $38 тис. доходу, що разом із доходом від оренди дає $74 тис. Не забудемо відняти з цієї суми комісійні агентства за пошук орендаря, що становлять $2.200 (вартість одного місяця оренди).
Плюс комісія рієлторів при продажу будинку через три роки (6% від $238 тис.), яка становитиме $14.280. І знову 1,5-процентні витрати на закриття угоди - $3.570. Отримуємо на круг трохи більше $20.000. Що дає можливість розраховувати на отримання за три роки експлуатації прибутку в розмірі $50 тис. - при початкових вкладеннях у $66.600. Не Москва, звичайно, але теж непогано. Принаймні, усі ці розрахунки не залежать від того, чи залишиться президентом США на другий термін Джордж Буш-молодший.