Німці все частіше переїжджають у передмістя, а найбільші міста продовжують зростати завдяки притоку іноземців та молоді
В результаті, як зазначає Deutsche Welle, ціни на квартири та будинки найшвидшими темпами зростають тепер у середніх та невеликих населених пунктах, а також у сільській місцевості.
«Німці знову хочуть жити в жировому поясі»
такі ключові висновки одразу трьох опублікованих у березні досліджень, присвячених ринку нерухомості Німеччини. Їх представили Інститут німецької економіки (IW) у Кельні, Аналітичний центр Deutsche Bank (DB Research) у Франкфурті-на-Майні та Postbank у Бонні.
Вчені IW зосередилися на тренді, який почався невдовзі після об'єднання Німеччини у 1990 році і спостерігався аж до 2003 року, потім перервався на десять років, а у 2014 році відновився, і з тих пір з кожним роком набирає силу. Йдеться про відтік корінних жителів країни, точніше кажучи – громадян ФРН, з більшості великих та семи найбільших міст. Це «мільйонники» – Берлін, Гамбург, Мюнхен та Кельн, а також Франкфурт-на-Майні, Штутгарт та Дюссельдорф.
«Німці знову хочуть жити в жировому поясі (Speckgürtel)», – пишуть експерти інституту, використовуючи популярний вислів, яким у Німеччині позначають упорядковані передмістя великих міст, де живуть, нерідко в будинках на одну або дві сім'ї, представники середнього класу. З їхньої точки зору, пояснюють вчені, «у великих містах занадто багато людей і занадто дорого», тому «новий девіз говорить: «Назад у село».
Таким чином, десятирічна мода на життя у найбільших містах минула, ось уже чотири роки власники німецьких паспортів їх частіше залишають, ніж туди переселяються. Водночас чисельність населення тут неухильно зростає. У Берліні вона, за даними IW, збільшилася у 2011-2017 роках на 287,5 тисяч осіб, у Мюнхені на 91 тисячу, у східнонімецькому Лейпцигу на 72 тисячі або на 14 відсотків.
Щорічний приплив півмільйона трудових мігрантів
Таке зростання населення значною мірою пов'язане з припливом трудових мігрантів. Потреба в іноземних працівниках в умовах старіння суспільства та успішного розвитку економіки неухильно зростає: Німеччина з кожним роком відчуває все більш гострий дефіцит кадрів, особливо кваліфікованих та висококваліфікованих. Вони приїжджають до ФРН, перш за все, з країн Євросоюзу, у тому числі Польщі, Італії або Іспанії, а також, наприклад, за допомогою системи Blue Card з Індії, Китаю, Росії, України.
За даними IW, у 2012-2017 роках чистий приплив (з урахуванням відтоку) іноземців становив у середньому щорічно 619 тисяч осіб, з яких 20 відсотків становили біженці. 43 відсотки всіх цих мігрантів селилися у великих містах: по-перше, тому що саме там найбільший попит на трудові ресурси, по-друге, тому що там уже склалися діаспори, що полегшують новоприбулим звикання до життя в новій країні.
Після школи – у велике місто, після одруження – у передмістя
Іншим ключовим фактором, який призвів у цьому десятилітті до бурхливого зростання населення і, відповідно, попиту на житло у великих містах Німеччини, став приплив туди німецької молоді.
«Освітня та трудова міграція 18-30-річних з 1990-х років постійно зростає», – констатують вчені IW. Сьогодні уродженці малих німецьких міст та сільських районів після закінчення школи все частіше з'їжджаються з усієї країни в кілька основних центрів, щоб там працювати або вчитися.
Але з часом, створивши сім'ю, вони відчувають потребу у збільшенні житлової площі. «Судячи з усього, до 2013 року більшості ще вдавалося знайти відповідну орендовану квартиру або придбати житло до свого смаку у великих містах. Але сьогодні сім'ї, схоже, все рідше готові нести такі високі витрати на житло в таких містах», – зазначається у дослідженні IW.
Його автори доходять висновку, що дорожнеча житлової площі фактично витісняє молоді сім'ї у передмістя. Або навіть у більш віддалені населені пункти, у тому числі й сільські. Тим більше що там нерідко зростає пропозиція привабливих робочих місць. До того ж там менше шуму, менше пробок, громадський транспорт не такий переповнений, а різні соціальні проблеми стоять не так гостро, як у найбільших містах, вказують кельнські вчені.
В результаті, житло в Німеччині швидко дорожчає тепер уже не тільки в найбільших містах, але й далеко за їхніми межами. Такий головний висновок «Атласу житла 2019» (Wohnatlas 2019), опублікованого банком Postbank.
Його спеціалісти проаналізували ситуацію у всіх містах та сільських районах ФРН, їх загалом 401. Якщо у 2017 році зростання цін на нерухомість спостерігалося у 242 територіальних одиницях, то у 2018 році його зафіксували вже у 365, а це понад 90 відсотків. У середньому по країні житло подорожчало минулого року на 7,2 відсотка.
При цьому найвищими темпами у 20-40 відсотків (позначався, природно, ефект низької бази) ціни зростали на півночі Баварії, у сусідній південній частині Тюрингії або, наприклад, у сільських районах вздовж автобану, що з'єднує Берлін, автоград Вольфсбург та Ганновер.
Абсолютним рекордсменом за підсумками минулого року стало місто Зуль з 36-тисячним населенням на півдні східнонімецької землі Тюрингія: тут житло на вторинному ринку всього за рік подорожчало на 48 відсотків.
Тим не менше, навіть у затребуваних нині малих та сільських населених пунктах житло, як і раніше, коштує в рази менше, ніж у великих містах та їх престижних передмістях. У Зулі, наприклад, ціна квадратного метра становить тепер близько 1650 євро, в інших районах тієї ж Тюрингії навіть менше 1000 євро, тоді як у містах і селах у радіусі приблизно 50 кілометрів навколо Мюнхена платять зараз, згідно з Postbank, від 4500 до 5600 євро. Не кажучи вже про сам Мюнхен, де квадратний метр на вторинному ринку зріс минулого року на 8,7 відсотка і досяг 7500 євро.
Берліну передбачається суперцикл зростання цін
Столиця Баварії й надалі залишатиметься містом з найдорожчою в Німеччині нерухомістю, оскільки ринок праці тут продовжує динамічно розвиватися, а будівництво житла все наступне десятиліття буде помітно відставати від потреб, передбачають аналітики DB Research, спираючись на аналіз містобудівних планів та можливостей Мюнхена (аналогічний прогноз вони дають і для Штутгарта).
У Мюнхені задовольнити зростаючий попит буде особливо важко ще й тому, що тут майже в 54 відсотках домашніх господарств проживає лише одна людина. Це не тільки і навіть не стільки літні люди, скільки приїхала до міста вчитися та робити кар'єру безсімейна молодь, про що так детально написали вчені кельнського інституту IW.
Прогноз Аналітичного центру Deutsche Bank для всієї Німеччини звучить так: «Завдяки припливу мігрантів та подальшому покращенню ситуації на ринку праці ціни та орендні ставки на ринку житла будуть і далі зростати». Експерти вважають, що нинішній цикл триватиме як мінімум до 2022 року.
Більше того, німецькій столиці Берліну, де створюються все нові й нові стартапи в галузі інформаційних технологій і де бурхливо розвивається сфера висококваліфікованих та наукоємних послуг, DB Research передбачає навіть «суперцикл» зростання цін.