Німці сподіваються на зниження плати за орендоване житло
Для того щоб боротися з нестачею дешевих квартир, Бундестаг вирішив посилити заходи. Розміри орендної плати мають бути обмежені і не можуть становити більше 10% середньої плати за житло в цьому регіоні. Крім того, як зазначає «Русская Германия», орендарі в майбутньому зможуть вимагати від господаря свої «переплачені» гроші назад.
Все це стосується, звичайно, не всіх квартир і не всіх регіонів Німеччини. Йдеться, як правило, не про новобудови, а про вже існуючі квартири (будинки) у разі зміни мешканця та укладення нового орендного договору. В принципі, це обмеження орендної плати, яке по-німецьки називають «гальмом оренди» (Mietpreisbremse), було введено на федеральному рівні ще влітку 2015 року.
Після переїзду та укладення нового договору мешканці не можуть платити більше 10% середньої орендної плати по регіону. Це стосується регіонів з так званим «напруженим ринком житла», такі райони самі федеральні землі визначають самостійно. Крім новобудов під це правило не підпадають відремонтовані квартири, а також житло, яке і в попереднього орендаря було дорожчим за «середню по лікарні» плату.
Індекс орендної плати (Mietspiegel) регулярно складається в більшості великих міст Німеччини. Такий індекс раніше підраховувався на чотири роки, він залежить від регіону, будівлі та якості будинку. За новим рішенням коаліції Mietspiegel відтепер визначатиметься на шість років. «Місцева квартплата, таким чином, буде штучно утримуватися на низькому рівні», – впевнений фахівець з нерухомості, співробітник Інституту німецької економіки Міхаель Фойгтлендер.
Нововведення, введене Бундестагом у лютому 2020 року, торкнеться не всіх міст Німеччини. «Заморожена» орендна плата охоплює, починаючи з 2018 року, лише 313 з 11 тис. міст і громад країни. У них проживає 28% німецького населення – приблизно 23,5 млн людей. Насамперед, йдеться про великі метрополії, такі як Берлін, Мюнхен, Франкфурт та їх передмістя, крім того, це не надто великі, але дуже популярні у мешканців регіони, наприклад, Єна та Бранденбург.
Крім обмеження оренди в цих регіонах мешканці отримають й інші переваги. Так, тепер вони зможуть вимагати від власника квартири переплачені суми за оренду «заднім числом». Причому зробити це можна буде навіть не письмово, а шляхом звичайної електронної пошти. Досі орендодавець зобов'язаний був виплатити «надлишки» оренди з моменту подання скарги, в майбутньому можна буде вимагати Miete і за два з половиною минулих роки! Головне – подати претензію протягом 30 місяців.
До речі, переплачене мешканці мають право вимагати, і вже виїхавши з квартири. Цим рішенням Бундестаг знову ж таки захищає права орендарів, адже в даний час багато громадян не пред'являють претензії щодо переплати, тому що бояться зв'язуватися з домовласниками.
А як відреагують на це нововведення самі орендодавці? Фахівець з нерухомості Міхаель Фойгтлендер вважає, що нове правило змусить багатьох власників перетворювати орендовані квартири на призначені «для власного проживання», а потім продавати їх. Втім, соціал-демократи і християнські демократи хочуть ускладнити і цей, без того не простий шлях зміни форми використання квартир.
Великі об'єднання власників житла, такі як GdW, Haus & Grund і Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, також висловлюють критику, що обмеження орендної плати буде продовжено, в той час як не вживаються справжні заходи проти дефіциту житла. Вимога повертати «надлишки» квартплати і за минулі 2,5 роки особливо торкнеться дрібних орендодавців, які і без того почуваються невпевнено у світлі останніх урядових рішень, вважають керівники Haus & Grund.
Економіст Міхаель Фойгтлендер бачить «дуже сильне посягання на права власників» в обмеженні перетворення орендованих квартир на житло для власного проживання. Асоціація Haus & Grund також згодна з цією думкою: «Приватні орендодавці не продають свої квартири, якщо вони можуть заробити на оренді. Вони роблять це, тільки якщо уряд, налаштований проти власників, не залишає їм іншого вибору».
До речі, нові правила зустріли критику не тільки, як це було очікувано, з боку власників. Об'єднання орендарів (Mieterbund) незадоволене тим, що «заморожена» квартплата діє не у всіх регіонах країни. Парламентська опозиція також скептично поставилася до рішення Бундестагу. Керівник фракції ВДП Марко Бушман назвав це рішення таким, що підливає «масло у вогонь і без того складного ринку житла». «Потрібно більше будувати квартир, а не розширювати бюрократію», – впевнений голова фракції. Член фракції «Зелених», відповідальний за питання будівництва та житлової політики Кріс Кюн, навіть зажадав від федерального уряду «терміново» створити більш доступне житло.
Втім, нові правила частково повинні полегшити долю і власників житла, а не тільки орендарів. Так, при купівлі нерухомості, оплата маклера тепер не буде повністю, як раніше, перекладена на плечі покупців, а ділиться навпіл, між новим і колишнім власником. За статистикою, 500 тис. квартир і будинків у Німеччині щорічно змінюють своїх власників, дві третини таких угод відбувається за допомогою маклера.
Як вважають експерти, нові правила знизять надмірно високі «маклерські». Адже відтепер продавець зможе або безпосередньо домовитися з покупцем житла про вигідні для себе ціни або в принципі обійтися без допомоги посередника.