Сьогодні Іспанія - не лише прекрасне місце для літнього відпочинку, але й один із найвигідніших європейських варіантів вкладення коштів у нерухомість. За прогнозами іспанської Асоціації іпотечних кредитів, у 2004 році зростання цін на житло збереже свої темпи і становитиме понад 10%. Інші рієлторські об'єднання у своїх оцінках сягають до 14,7%, зазначаючи при цьому, що високий попит на житло збережеться в країні ще принаймні три роки.
Іспанія на сьогодні залишилася практично єдиною європейською країною з розвиненою економікою, в якій зниження цін на нерухомість не відбувалося вже 40 років! Саме 1965-м датують іспанські рієлтори перший різкий стрибок цін на нерухомість. У цей час основною його причиною стала масова міграція самих іспанців до великих міст, що спричинила ажіотажне зростання попиту на нерухомість у найбільших містах - Барселоні, Мадриді, Більбао, Пальма-де-Мальорці. Після цього невелике і плавне зростання цін зберігалося до 1988 року, яким датується початок «німецького вторгнення» на непідкорену Іспанію. Стрибкоподібне зростання цін тривало пару років, на початку 1990-х знову перейшовши на плавну пряму помірного зростання. Наступною історичною віхою стає 1999 рік, пов'язаний як із початком «російських сезонів» в Іспанії, так і зі зростанням уваги до країни з боку різних європейських інвесторів, яким цілком справедливо здалося, що іспанська нерухомість виглядає дещо недооціненою порівняно з іншими країнами зони євро. Підсумком став черговий стрибок цін.
За останні п'ять років, стверджує консультант із зарубіжної нерухомості компанії Kirsanova Realty Лідія Сапунова, щорічний приріст цін становив у середньому 15-20% на рік. З початком нового століття темпи дещо знизилися порівняно з ударними 1999-2000 роками, але вони продовжують тішити інвесторів. Найбільший приріст показала нерухомість у Коста-Бланка - близько 50% за останні три роки. На другому місці Каталонія (і особливо найбільш затребувана Марбелья) з приростом на рівні 38% за той самий період. Інші райони зросли в ціні трохи менш ніж на 33%.
Купівля - одне задоволення, але з місцевими особливостями
Вступити в права власності на іспанську нерухомість гранично просто, але по-іспанськи - трохи довго і трохи дорого. В принципі, власником нерухомості може стати як резидент, так і нерезидент, тобто організація, зареєстрована на території іншої держави, або приватна особа (особи), що є іноземним громадянином. Обмежень на придбання нерухомості нерезидентами не існує. Власником же в підсумку є той, хто записаний в офіційному документі - ескритурі (Eskritura Publica). Після здійснення угоди купівлі-продажу підписана в присутності іспанського нотаріуса ескритура надсилається до територіального реєстру власності, де їй присвоюється власний реєстраційний номер, номер запису, аркуша і тому.
Щоправда, ця простота коштує певних грошей - вступ у права власності згідно з іспанськими законами обходиться щонайменше в 10% від вартості об'єкта. За словами Лідії Сапунової, ця сума складається з таких обов'язкових платежів: 0,4-0,8% від вартості нерухомості вимагають нотаріальні витрати, документальне оформлення юридичних актів обходиться в 1-2% від зафіксованої ціни, і близько 0,5% від неї - реєстраційні витрати. Основні витрати при оформленні припадають на виплати іспанського податку з продажів: 6% від вартості об'єкта, якщо він придбавається на вторинному ринку, 7%, якщо придбавається нова квартира чи будинок, і 16% від вартості виплачується при придбанні вільної земельної ділянки.
Сам процес реєстрації відбувається по-іспанськи - не поспішаючи, з перервами на сієсту - і займає близько трьох місяців. Показово, що лише нотаріальне підписання контракту купівлі-продажу нерухомості без використання іпотечного кредиту займає за іспанськими нормативами від семи до 20-ти робочих днів, а з використанням іпотеки - від 30-ти до 40 днів.
Як купити в розстрочку
Як і в усьому нормальному світі, житло в Іспанії практично повсюдно придбавається з використанням іпотечних кредитів. За даними іспанської Асоціації іпотечних кредитів, заборгованість населення Іспанії за іпотечними кредитами становила за підсумками достовірно обрахованого 2002 року 369 млрд. 619 млн. євро, а в 2003-му вона зросла ще більш ніж на 20%. За словами фахівців відділу зарубіжної нерухомості компанії Kirsanova Realty, умови за європейськими мірками непогані: середній термін видачі кредитів становить 15 років, процентна ставка коливається від 4 до 6% річних. Втім, і тут не обходиться без місцевого колориту - іпотечні банки в Іспанії воліють видавати кредити в розмірі не більше 50% від вартості нерухомості.
На думку Лідії Сапунової, більш вигідними (у випадку з довгостроковими кредитами) виявляються плаваючі процентні ставки, коли відсоток за кредитом ставиться в залежність від кон'юнктури ринку, ставки рефінансування Європейського центрального банку та загального стану справ в економіці. Кредити з фіксованою ставкою кредитування, що залишається незмінною протягом усього часу його погашення, частіше використовуються при термінах кредитування від п'яти до семи років. Ще однією місцевою особливістю іпотечного кредитування є обов'язкове стягнення банком штрафних санкцій у розмірі 1% від суми, що повертається достроково, незалежно від термінів погашення.
Щорічні податки на іспанську нерухомість становлять 0,3% від її вартості в сільській місцевості та 0,4%, коли вона розташована в межах міста. Страховка теж не надто дорога - 100-250 євро за апартаменти і 250-400 євро за окремо розташований будинок. Цікаво, що ці ставки приблизно вдвічі менші від вартості іспанського поліса щорічного страхування автоцивільної відповідальності (ОСАГО).
І вже просто низькі за європейськими мірками витрати на утримання нерухомості. Електроенергія обходиться приблизно в 0,1 євро за кВт·год, вартість води становить 0,42 євро за кубометр за перші 45 кубометрів протягом перших трьох місяців і 0,84 євро за кубометр при перевищенні цього обсягу протягом того ж періоду, абонентська плата за телефон - не більше 20 євро на місяць. Щороку також необхідно платити 50 євро за вивезення сміття і 100 євро за обслуговування урбанізації. У підсумку за рік цілком реально вкластися в 400 євро за квартиру без урахування вартості витраченої води та електроенергії - німці при цих підрахунках здивовано і із заздрістю цокають язиками.
Де найшвидше примножити гроші
Величезна популярність Іспанії у невеликих зарубіжних інвесторів призвела до того, що, за даними журналу Economist, вартість квадратного метра за останні два десятиліття дорожчала в Іспанії у шість з половиною разів швидше, ніж у середньому по світу. Причому певна недооціненість іспанської нерухомості тут не головне - у тій же Туреччині житло набагато дешевше, німців також багато, тільки там вони вважають за краще жити в готелях, а в Іспанії купують власний будинок або квартиру.
Якщо квартира або вілла в країні купується виключно для короткочасного літнього сімейного відпочинку, заробити на здачі вашої власності в оренду на період, що залишився, вдасться зовсім небагато. Оренда будь-яких об'єктів, за винятком елітного сектора, досить дешева - річний дохід від здачі в оренду коливається від 3 до 6% залежно від місця та його престижності, що дозволяє лише покривати відсотки за виплатами іпотечного кредиту. Тому основний дохід на вкладений капітал приносить власне зростання цін на нерухомість. Як уже зазначалося вище, зараз у середньому по Іспанії він коливається в межах 12-14% річних. З цього правила є винятки, до яких у першу чергу належать престижні старовинні будинки в Мадриді та Барселоні та елітні вілли на найбільш затребуваних європейцями курортах у Марбельї, на Коста-Бланка та Коста-Брава.
Однак елітні особняки в Мадриді та Барселоні демонструють впевнене зростання на рівні 18-20% на рік протягом останніх чотирьох років. Як зазначає менеджер підрозділу престижної нерухомості та унікальної власності компанії Knight Frank у Мадриді Барбара Дорадо, зростанню цін у столиці Іспанії в першу чергу сприяє вкрай мала кількість нових об'єктів, які за рахунок їхнього розташування та якості будівництва можна віднести до елітних. Тому в основі ринку лежать продажі старовинних будинків, які виставляються на продаж дуже рідко і за цінами, завідомо вищими за попередній аналогічний продаж.
Зараз вартість престижних будинків у Мадриді та Барселоні знаходиться в районі 10 тис. євро за квадратний метр, однак величина ця досить умовна, оскільки однією з головних цінових характеристик будівлі в центрі найбільших іспанських міст є її історична цінність, що визначається індивідуально в кожному випадку. Два інших параметри, які можуть суттєво вплинути на ціну елітної квартири в Мадриді, - наявність або відсутність гідної охорони будівлі та консьєржа, а також наявність паркінгу. Серйозна криміногенна ситуація в столиці дійсно може знизити вартість квартири, що знаходиться в старовинній будівлі без консьєржа, а це для Мадрида аж ніяк не рідкісний випадок. З паркінгом справи ще гірші: «Багато покупців ідуть на компроміс щодо паркінгу. Навіть не у всіх нових будівлях місцевою владою дозволено мати стоянки для приватних автомобілів», - зазначає пані Дорадо.
Зростання вартості вілл в елітних курортних місцях також перевищує середні по Іспанії і становить в останні роки 17-18%. На думку Лідії Сапунової, найбільш затребувані, ліквідні та дорогі об'єкти нерухомості на Коста-Брава (квартири коштують від 3.000 до 7.000 євро за квадратний метр, вілли - від 4.000 до 8.000), у Марбельї (квартири від 3.000 до 6.000 євро за квадрат, вілли - близько 3.000 євро) та Коста-Бланка (квартири коштують у середньому близько 4.000 євро за квадратний метр, а вілли - від 1.500 до 2.000 євро). Ціни на нерухомість в інших прибережних іспанських областях - Коста-дель-Маресме, Коста-дель-Гарраф, Коста-Дорада, Коста-дель-Соль - знаходяться в межах від 800 до 1.800 євро за квадратний метр залежно від близькості до моря, видових характеристик та розкрученості місця.
Як робити бізнес на іспанській нерухомості
Високі показники прибутковості і у різних варіантів інвестування коштів у нове будівництво. Щоправда, тут стороннім особливо робити нічого, оскільки іспанці досить серйозно монополізували сектор нового котеджно-бунгального будівництва та створення урбанізацій (освоєння прибережних територій під житлове будівництво).
У цьому плані іспанські звичаї дуже схожі з реаліями нашої столиці: щоб придбати великий шматок сільськогосподарської землі та переоформити її під житлову забудову, необхідно мати певний адміністративний ресурс - так, принаймні, стверджують самі іспанські рієлтори. При вдалому розкладі прибутковість таких операцій може досягати 100%: у випадках, якщо земля знаходиться в кілометровій прибережній зоні або в одному-двох кілометрах від моря, але на деякій височині з хорошими видовими характеристиками.
Менші іспанські інвестори, які вкладають кошти в покупку земельних ділянок з підрядом (вартість будівництва в Іспанії повсюдно становить 700-900 євро за квадратний метр) у нових урбанізаціях для подальшого продажу готових вілл, заробляють близько 35-40% на вкладений капітал залежно від успішності проекту. Хоча найкращі ділянки все одно розходяться відповідно до неофіційних місцевих звичаїв «по своїх», у цьому секторі можуть спробувати щастя і нерезиденти.
Іспанські рієлторські агентства активно просувають серед іноземців проєкти, пов'язані з вкладенням коштів у різного роду комерційну нерухомість - починаючи зі стандартних ресторанів і міні-готелів і закінчуючи специфічними лимонними та оливковими плантаціями і виноградниками. Можливо, наші співвітчизники почали купувати вже й промислові підприємства, що займаються виробництвом консервів і місцевих вин. Однак поки що набагато більше прикладів інвестицій у ресторанний і готельний бізнес.
Відгуки чуються різні, але більшість вважають ефективнішими вкладення в аналогічні вітчизняні підприємства. В Іспанії вартість цікавих варіантів із купівлею ресторану або міні-готелю в курортних місцях починається від 800.000 євро, і вони здатні принести прибуток (до оподаткування) у районі 100.000 євро на рік. Простий підрахунок показує, що термін окупності інвестицій у цьому випадку становитиме близько 12 років - з отриманих прибутків доведеться платити податки в розмірі близько 40%. Для європейців такий термін окупності, можливо, і вважається хорошим, однак для більшості наших співвітчизників це все ж забагато.