Запасний ключик

Заможні клієнти з країн СНД прагнуть забезпечити собі «запасний аеродром» у Новому Світі

Наші співвітчизники теж давно поглядають за океан. Вигідно продати квартиру в Києві та придбати на ці гроші нерухомість за кордоном завжди вважалося найвигіднішою інвестицією. А комусь вдавалося просто здати свою столичну «хатинку» в оренду (бажано тим самим іноземцям), – і вести за рахунок цього безбідне існування. При цьому думки про закордон все одно не полишали голови наших потенційних іммігрантів.

Використовують іноземці американську нерухомість переважно як pied-a-terre, що вільно можна перекласти з французької як «запасний аеродром». Тобто тримають житло про запас, на всякий пожежний випадок, і живуть у ньому наїздами - як підрахували експерти NAR, приблизно 2,6 місяця на рік. Причому, за даними асоціації, четверо з десяти іноземців викладають повну вартість покупки готівкою, тоді як серед американських покупців таких набралося лише 7%. Як зазначають «Итоги», дедалі частіше володарями «золотих ключиків» стають покупці з Росії.

Росіяни йдуть!

Згідно з повідомленням газети USA Today, нью-йоркський рієлтор Джекі Теплицькі продала російським покупцям нерухомості на $30 млн. Заможні російські громадяни ставлять останнім часом рекорди, викладаючи величезні суми за нерухомість у США. Так, за відомостями вищезазначеного видання, Євген Швідлер придбав за $14,5 млн заміський будинок у Сноумассі (штат Колорадо), Роман Абрамович купив два будинки за $50 млн. Раніше власниками розкішних апартаментів стали співвласник ТНК-BP Леонард Блаватнік, президент Coalco Василь Анісімов, президент банку «Єврофінанс» Володимир Столяренко, співвласник ігрового холдингу Ritzio Борис Білоцерковський, голова ради директорів банку «Російський стандарт» Рустам Таріко - список можна довго продовжувати.

Як зазначає відомий американський адвокат Едвард Мермелстін, заможні люди з Росії, а також з України, націлені на найдорожчі кондомініуми та таунхауси в престижних районах Нью-Йорка. На його думку, причин чергового феномену з серії «росіяни йдуть!» дві. По-перше, крах Уолл-стріт через колапс системи іпотечного кредиту та сплеск майнових банкрутств в Америці викликав суттєве зниження цін на нерухомість, у тому числі в елітному секторі. Це неминуче приваблює покупців ззовні, які бачать спокусливі можливості для інвестування. По-друге, фінансові негаразди та панічні настрої у своїх країнах змушують деяких заповзятливих людей шукати інвестиційні ніші за кордоном, які вони вважають більш надійними, а також створювати собі запасний аеродром.

Не випадково до Мермелстіна та його колег все частіше звертаються клієнти з країн СНД, аби купити нерухомість і одночасно забезпечити легальний імміграційний статус для себе та своїх сімей. Це щось нове в адвокатській практиці, адже останні 10-15 років наростав зворотний процес - росіяни, які свого часу переїхали до США, стали активно цікавитися діловими можливостями нової Росії, вели там комерційні операції, відкривали офіси і навіть переїжджали назад на батьківщину. Те, що відбувається зараз, дещо нагадує перші роки після розпаду Радянського Союзу. Втеча капіталу. І деяких капіталістів.

Ми бесідували з Едвардом Мермелстіном у його офісі на П'ятій авеню. Російською він розуміє і трохи говорить, що йому дуже допомагає в бізнесі. З України батьки привезли його до Америки дитиною, тут він закінчив юридичну школу імені Томаса Кулі в Лансінгу (штат Мічиган). Свою фірму Мермелстін заснував у 1995 році, має офіси в Нью-Йорку та Москві й надає іноземцям різноманітні послуги у сфері купівлі-продажу нерухомості, але не тільки. 12 адвокатів у його офісі на П'ятій авеню говорять 12 мовами та обслуговують клієнтів з країн СНД і Східної Європи, а також Франції, Саудівської Аравії, ОАЕ, Китаю, Південної Кореї, Англії, Ірландії. Окрім всього іншого Мермелстін представляє в США фонд Віктора Вексельберга «Зв'язок часів», який відомий тим, що повернув до Росії колекцію Фаберже. Він пишається тим, що за дорученням фонду займався від А до Я операцією з доставки до Свято-Данилова монастиря дзвонів, що зберігалися в Гарвардському університеті. А трохи раніше - передачею викупленого фондом Вексельберга архіву філософа Івана Ільїна з Мічиганського університету до МДУ. «Коли маєш справу з російськими клієнтами, адвокат завжди більше, ніж адвокат», - каже, усміхаючись, Едвард Мермелстін. Нещодавно він виступав у популярній програмі телеканалу Fox News, де розповідав про рекордну угоду, яку закрив саме завдяки російським покупцям. Кілька місяців тому було підписано клоузинг по шести квартирах. Це одна з найпрестижніших адрес Мангеттену - Сентрал-Парк-Вест, 15, розкішні кондомініуми, оформлені дизайнером Робертом Стерном. На продаж їх виставили банкіри та керуючі хедж-фондами з Уолл-стріт, які зазнають фінансових труднощів, причому за цінами значно нижчими, ніж рік-два тому, - в діапазоні від $3,6 млн до $20 млн.

Крім цього престижного «локації» найпопулярніші адреси серед іноземних покупців, у тому числі російськомовних, - все якісне житло в районі Центрального парку з південної сторони, в тому числі будівля Time Warner, готель «Плаза», який у 2004 році перепланували з готелю в кондомініум. Мермелстін каже, що в кондомініумах Time Warner диспропорційно кількість російських мешканців: на кожні 100 апартаментів - десять російських власників. Стабільний попит серед «варягів» на кондо в районі Уолл-стріт, Беттері-парку, Верхнього Іст-Сайду та Верхнього Вест-Сайду. Чому? Іноземні покупці знають, що тут вони не втратять гроші, адже ціни на житло в цих точках дуже рідко знижуються. І ще тому, що престижно. Тут живуть банкіри, зірки кіно та шоу-бізнесу, видатні політики. Один російський лікар, що живе в самому серці Манхеттена, завжди із задоволенням повідомляє своїм гостям, що його сусідка - Джулія Робертс. Зрозуміло, це тішить самолюбство та підвищує самооцінку.

Крім Нью-Йорка традиційно високо котирується Флорида, особливо атлантичне узбережжя в районі Великого Маямі. Там можна купити розкішні кондо за $1-5 млн, що втричі-вчетверо дешевше, ніж у Нью-Йорку. Останнім часом деякі клієнти почали цікавитися власністю в далеких штатах - Монтані, Колорадо, Вайомінгу, Неваді, де їх, здається, приваблюють дика природа та малолюдність.

Часто покупців із Росії гризе палке бажання перевершити американців у розкоші та грандіозності житла. Так, коннектикутська щоденна газета Greenwich Time у квітні цього року змалювала конфлікт між російським мільйонером Валерієм Коганом, головою компанії East Line Group, і владою респектабельного містечка Грінвіча. За словами видання, Коган та його дружина Ольга вразили муніципалітет представленим планом перебудови купленого ними будинку. Вони збиралися знести особняк площею понад 19 тис. квадратних футів, який був ними придбаний у 2005 році за $18,5 млн. І на його місці звести мегаособняк площею понад 27 тис. квадратних футів, де передбачені турецька та фінська лазні, перукарня для собак, гімнастичний зал, кінотеатр, більярдна, винний погріб, кімнати для слуг, підземний гараж, вісім спалень. І, що особливо вразило грінвічську громадськість, 26 туалетів. Міськрада відхилила план як такий, що не вписується в загальноприйняті стандарти забудови. Однак, як зазначає Greenwich Time, Коган не здався і знову направив на затвердження скоригований план, де кількість туалетів скорочено до 15. Очевидно, російського власника не просвітили належним чином, що з міськими мужами в Америці воювати важко, а часто й марно. Зонування, регулювання забудови, дотримання лімітів поверховості - це святе. Якщо не можна, значить не можна. Можливо, винен архітектор, який вчасно не приземлив будівельні фантазії господарів. А може, й самі господарі, всупереч запереченням, наполягали: зробіть нам красиво. В Америці відомі випадки, коли в аналогічних ситуаціях доводилося або зносити неправильно побудовану будівлю, або знімати зайві поверхи.

Ще про один конфлікт за участю «наших» повідомив журнал New York. Андрій Вавілов, колишній заступник міністра фінансів, якого в США називають нафтовим бароном, підписав контракт на купівлю двох пентхаусів у знаменитій «Плазі» вартістю $53,5 млн. Сьогодні він судиться з девелопером «Плази» El-Ad, вимагаючи повернути йому аванс у $10,7 млн і додатково виплатити компенсацію в розмірі $20 млн. Вавілов вважає, що став жертвою обману. Обман, на його думку, у тому, що апартаменти, які видавали за розкішні та найкращі серед 180 квартир «Плази», мають низькі стелі, негарне планування та... потворні опалювальні решітки. «Плаза», за версією журналу, звинуватила фінансиста в наклепі. Її адвокати наполягають, що девелопер нічого не приховував від покупця, і Вавілов підписав контракт лише після того, як у червні цього року на власні очі побачив пентхауси, а його позов - це хитрий прийом, щоб збити ціну, а можливо, й спроба вислизнути з контракту, зберігши обличчя. Як припускають американські газети, ключову роль у зміні ставлення Вавілова до контракту могла зіграти його дружина-акторка: побачивши пентхауси, вона нібито була сильно розчарована.

Деякі місцеві коментатори подають цю історію як зразок «новоросійськості». Інші звертають увагу на те, що ще один покупець, але вже американець, судиться з «Плазою» приблизно з тих же причин, що й Вавілов. А ще двоє потенційних покупців вирішили в останній момент відмовитися від квартир. Тож усе, можливо, не так просто, як здається журналістам.

Втім, здійснити покупку - справа не така вже й складна. Інше питання, як цією нерухомістю потім володіти. Років десять тому одна з зірок російського шоу-бізнесу, наслідуючи приклад кількох своїх колег, купила дороге кондо в Маямі. Купила, як водиться, за кеш, виклавши на клоузингу одразу всю суму. Величезні кімнати, відмінне планування, вид на океан, пристойні сусіди. Зірка наїжджала рідко, дуже рідко - через зайнятість на гастролях. І раптом отримує тривожний дзвінок від свого знайомого в Маямі: влада збирається конфісковувати квартиру. За що?! Виявляється, накопичився великий борг за несплату maintenance - щомісячної суми, яку потрібно вносити за експлуатацію будівлі та численні сервіси (басейн, парковка, спортзал тощо). Зірка в гніві: їй ніхто цього не сказав, і в цьому варіанті заокеанська квартира для неї суцільний збиток. Довелося терміново продавати - з втратою грошей.

«Люди мають гроші, але не мають досвіду, - коментує ситуацію Едвард Мермелстейн. - Завдання адвоката, який оформлює угоду з купівлі-продажу нерухомості, пояснити всі нюанси, все те, що в контракті записано дрібним шрифтом унизу. Потрібно пам’ятати, що в Америці власник нерухомості обов’язково платить податок на власність та maintenance, причому суми можуть дуже сильно коливатися залежно від площі житла, розташування та інших факторів».

Покупці з-за кордону нерідко скаржаться на високі податки при купівлі житла, які вони змушені платити дядькові Сему. Ці податки схожі на спеціальний бар'єр, свого роду акцизну завісу від експансії багатих іноземців. Вони можуть коливатися від 30% до 60% вартості житла - все залежить від типу покупки. Якщо влада переконається, що власність придбана як інвестиція, а не як місце для проживання, то побори зростають. Американські офіційні органи зазвичай перевіряють і законність коштів, вкладених в угоду. Як, спитаєте ви, якщо гроші зароблялися не в США, а, скажімо, в Росії, за тисячі кілометрів від перевіряючих?

- Скажімо так: є відпрацьовані механізми, - пояснює Едвард Мермелстейн. - Коли ми перевіряємо місцеві інвестиції, то звертаємося до спеціальних аудиторських фірм, де працюють колишні співробітники ЦРУ та ФБР. Що стосується Росії, України та інших республік Радянського Союзу, то звертаємося до приватних фірм-аналогів на їхній території, де працюють колишні співробітники ФСБ та інших правоохоронних органів. Це коштує немалих грошей, але виходу немає. У більшості покупців з Росії немає кредитної історії. А в цьому випадку, будь ти хоч мільярдер, не отримаєш банківський кредит і навіть рахунок в американському банку не відкриєш. Не секрет, що після відомого скандалу з відмиванням грошей через «Бенк оф Нью-Йорк» американською владою заведено певний чорний список, в якому фігурують деякі російськомовні бізнесмени та громадські діячі. Сьогодні все стало досить прозоро. Ми тісно пов'язані з великими банками, які добре знають джерела доходу клієнтів. Тож наше завдання - створити для такого клієнта кредитну історію за кілька місяців, що передують угоді. Взагалі майте на увазі, що адвокати в США дуже дорожать своєю репутацією. Адже якщо берешся за слизьку справу, то ризикуєш втратити ліцензію. І потім: важко витрачати гроші, коли садять до в'язниці. (Сміється.)

Експерти з Асоціації ріелторів США особливо вказують, що іноземці чітко націлені на кондомініуми. Чому саме кондо так популярні? Зручна форма власності, яка не залишає сумнівів, - господар є господар, тільки плати. Що стосується кооперативів, яких в Америці теж достатньо, то це власність колективна. І до престижних коопів не підступишся: час і нерви втратить іноземний покупець і вирушить геть, якщо в нього немає кредитної історії та правильних персональних рекомендацій. Ради американських кооперативів - драконівські організації, відомі своїми причіпками та капризами. У крутому манхеттенському кооперативі відмовили навіть Мадонні: мовляв, не хочемо зірку в сусідах, багато шуму та папараці. Крім кондо, купують нерідко таунхауси. А от інтерес до заміських будинків дещо впав. Американці зауважують: у запитах клієнтів з Росії стало менше показухи та більше ділового розрахунку.