Економічна криза зробила свою справу: люди перестали витрачати гроші на закордонні метри
Навалюйся - подешевшало!
Щороку лише росіяни витрачали на купівлю нерухомості за кордоном в середньому понад один мільярд євро. Наприклад, з 2001 року лише в курорти Чорногорії росіяни вклали понад 285 млн євро, з яких 80% становлять інвестиції в нерухомість. Втім, наші співвітчизники протягом кількох років формували попит на квадратні метри в багатьох країнах. Економічна криза зробила свою справу: витрачати власні гроші на закордонні метри люди перестали в першу чергу. Багато ринків в результаті стали, а ті, де забуксували ще й кредитні системи, просто зруйнувалися.
На думку експертів, найбільше постраждала Іспанія. Ще нещодавно іноземці, і не в останню чергу росіяни, купували там будинки та квартири із залученням іпотеки. Це було дуже дешево і легко. Тепер лафа закінчилася. «Різке зниження обсягів кредитування було викликано тим, що іспанським банкам не вдається залучити кошти на міжнародних фінансових ринках, - говорить консультант із закордонної нерухомості AVC Real Estate Юлія Тішкова. - Кредитні організації Іспанії будуть посилювати обмеження з іпотечного кредитування, звужуючи критерії та підвищуючи комісії».
В результаті багато об'єктів експонуються з величезними знижками. Так, наприклад, апартаменти на узбережжі Коста-Бланка продають в середньому за ціною 700 євро за квадратний метр. «На ринку нерухомості Іспанії представлене і високоякісне житло, ціни на яке не знижуються, - розповідає генеральний директор компанії «Миэль Distant Property Management» Наталія Завалішина. - Вартість вілли в курортній зоні становить близько 4,5 тис. євро за квадратний метр».
Популярна серед наших співгромадян і закордонна нерухомість іншого європейського курорту - Чорногорії. Незважаючи на оптимістичний настрій тамтешніх продавців нерухомості, ціни на узбережжі Адріатичного моря стали набагато «добрішими». На піку продажів минулого року квадратний метр тут коштував від 4.000 до 5.000 євро, хоча такий «прайс» більш доречний для розкішного Лазурного Берега або розкрученої італійської Лігурії. Сьогодні тут з'явилися пропозиції по 2.500 євро за один метр.
Не менш динамічно «падає» Болгарія. Навесні 2008 року, відразу після того як криза вдарила по Великобританії, від нерухомості в цій країні почали позбавлятися англійці, які становили левову частку покупців. В результаті вартість одного квадратного метра опустилася з 1.500 до 700 євро. Аналітики стверджують, що Болгарія - країна сезонного попиту, який, як правило, підвищується з травня по жовтень, саме тому ціни знову повинні поповзти вгору. В околицях Варни та курорту Золоті Піски нові вілли продають за ціною від 2.200 до 2.700 за «квадрат», а квартира у Варні обійдеться від 1.200 євро за метр.
В останні пару років була зафіксована активність наших покупців у Туреччині. Однак тут падіння ринку майже не відбулося. «В середньому «по лікарні» метр коштує близько $800 - на рівні цін минулого року. За добротний будинок на узбережжі Егейського моря продавці просять ?120 тис. Експерти відзначають, що останні п'ять років економіка Туреччини, яка оговталася від кризи 2001 року, показує хороше зростання, зростають і ціни на нерухомість.
За даними фахівців закордонного ринку нерухомості, найменше постраждали в результаті кризи Франція (якщо точніше, то Лазурний Берег) і Швейцарія. Покупки тут - це, як правило, довгострокові вкладення.
Прогоріли?
Громадянами країн колишнього Союзу було зроблено чимало покупок за кордоном в інвестиційних цілях. Що ж, всі вони сьогодні прогоріли? Адже якщо в Іспанії, як кажуть аналітики, ціни на нерухомість впали на 15%, то й інвестори, які з тих чи інших причин змушені продавати об'єкти зараз, йдуть в мінус з урахуванням витрат приблизно на 20%. До аутсайдерів, схоже, можна зарахувати і тих, хто обзавівся з метою інвестицій нерухомістю в Латвії. «Тут ринок просів на 21%, і на сьогоднішній день збереглися лише точкові продажі», - вважають в компанії «Миэль DPM».
Але аналітики пропонують не поспішати з висновками. «Що стосується Іспанії, то тут падіння ринку нерухомості рано чи пізно зміниться його підйомом, треба просто набратися терпіння, - впевнені фахівці «Миэль DPM». - Великі перспективи у Болгарії, Туреччини, де відносно молодий ринок нерухомості тільки починає розвиватися».
Те ж стосується Чорногорії. «В цьому сезоні у регіону є великий потенціал в плані нарощування туристичного трафіку, - вважає керівник проекту Astra Montenegro, який виходить у травні на ринок, В'ячеслав Лейбман, - країна в стані переманити туристів, які збираються в більш дорогі європейські країни».
Ще один перспективний ринок, на думку експертів, це Туреччина. Тут після деякого затишшя буде продовжуватися активне зростання. На думку аналітиків IntermarkSavills, до кінця 2009 року ціни на житло в Туреччині зростуть на 15-20%.
Кризи, натякають фахівці, минають, а будинки-квартири все одно залишаються - надійнішого способу захисту капіталу ще не придумано. «Навіть якщо ціна об'єкта впала на 25%, це не означає, що власник уже втратив 25%, - заспокоює інвесторів директор департаменту міжнародних інвестицій компанії IntermarkSavills Ігор Індріксонс. - Він їх втратить, тільки коли власник нерухомості змушений її продавати для того, щоб розплатитися з боргами».
З тими, хто вже вклався в закордонні метри, більш-менш зрозуміло: якщо не кидатися продавати їх сьогодні, коли ринок унизу, то втрат можна уникнути. А от чи варто купувати, коли ціни просів, знижки приваблюють, а під подушкою є вільні тисячі євро?
У довгий метр
Експерти відповідають так: купувати можна лише тим, хто готовий, що це вкладення – на роки. Сьогодні на зміну швидким грошам прийде довгостроковий тренд, що дозволяє примножувати капітал завдяки оренді та розтягнутому в часі зростанню цін на нерухомість. Водночас аналітики радять потенційним покупцям уважно ставитися до вибору нерухомості в ці непрості часи.
З одного боку, треба пам’ятати, що падіння цін у багатьох регіонах ще не закінчилося. За словами експертів, сприятливий період для покупок в Іспанії триватиме ще щонайменше близько півроку, коли тут можна буде купити віллу пристойної якості за €100 тис. З іншого – у знижках часто криється підступ. Інвестору потрібно дивитися не тільки на знижки, а на потенціал майбутнього зростання нерухомості. У гонитві за дешевизною забувають про якість об’єкта, його розташування та наявність інфраструктури. Ігор Індріксонс упевнений, що найкраще знайти перспективний висококласний у всіх відношеннях об’єкт нерухомості, а потім при покупці спробувати отримати на нього знижку.
Відомо, що російський менталітет передбачає отримати одразу й швидко. «Довгострокові вкладення – це велика розкіш, – кажуть новоросійські комерсанти, – де ми... а де завтра... Жити треба зараз». Тепер доведеться змінювати підхід. Охочим вкладати кошти в нерухомість доведеться навчитися робити середньострокові та довгострокові вкладення.
Не треба бути експертом, щоб зрозуміти, що купівля житла на короткостроковий період, швидше за все, обернеться збитками. А якщо угода відбулася, то краще почекати, коли об’єкт подорожчає. Або здати нерухомість в оренду, щоб отримувати дивіденди, незважаючи на стрибки цін. Звісно, було б непогано, якби оренда доповнювалася зростанням цін за квадратний метр, але в умовах кризи це було б надто добре.