Передмістя пустіють
– Що відбувається сьогодні на німецькому ринку нерухомості?
– Передусім, клієнти все рідше цікавляться власним будинком і все частіше обирають квартиру. Ще років п'ятнадцять тому типовим покупцем або орендарем житла була сім'я з двома дітьми. Такій сім'ї потрібна достатня площа, бажано в зеленому районі, щоб дітям було де грати. Ідеальний варіант – власний будиночок у передмісті, з невеликим садом. На такі будиночки був величезний попит. Зараз демографічна ситуація в країні змінюється, в Німеччині стає все більше бездітних пар і все більше літніх людей. Дуже багато стало одинаків. Типові городяни сьогодні – це люди 30-40 років, одинокі, добре заробляючі. Такі мешканці зараз становлять понад половину населення великих міст. Новому поколінню наших клієнтів великі заміські будинки не потрібні, а потрібно, навпаки, щось компактне і розташоване в центрі міста – поблизу не лише від роботи, а й від театрів, музеїв, кіно тощо. Тож якщо 15 років тому німці масово переселялися з міст у передмістя, то сьогодні переселення йде у зворотний бік – люди продають будинки в сільській місцевості і повертаються до міст.
– Якщо попит на заміські будинки падає, а на міські квартири зростає, це має впливати на ціну міської землі.
– Практично не впливає. Ціна ділянок землі у великих містах і так дуже висока, і зростання попиту на житло впливає на неї несильно. До того ж зараз спостерігається певний спад у будівництві офісних будівель, Німеччина перенасичена офісними приміщеннями, і тому ціни на землю у великих містах стабілізувалися.
– На якому рівні?
– У різних містах ціни різні. Чим більше місто, чим більше в ньому шансів знайти хорошу роботу, тим дорожче житло. Традиційно найдорожчі міста Німеччини – Мюнхен і Франкфурт. У Франкфурті квадратний метр землі коштує в середньому €600. Стандартний двоповерховий будинок на одну сім'ю, без садочка, що стоїть стіна до стіни з сусідніми будинками, обійдеться як мінімум у €250 тис. А десь у Тюрингії, де земля майже нічого не коштує, такий самий будинок можна купити за €140-150 тис.
Неринкова оренда
– Німці надають перевагу купівлі житла чи оренді?
– Власне житло – це завжди бажана річ. Більшість мешканців країни готові купити будинок або квартиру, якби у них з'явилася фінансова можливість зробити це. Але в реальному житті лише 43% німців мають власне житло – це навіть дещо нижче середнього рівня по Євросоюзу.
Справа в тому, що останні десять років держава цілеспрямовано згортає програми стимулювання купівлі житла приватними особами. Раніше, купуючи власний будинок, німецька сім'я, залежно від кількості дітей та рівня доходу, могла розраховувати на субсидію в розмірі до €30 тис. Сьогодні таких субсидій уже немає.
З іншого боку, держава жорстко регулює рівень цін на ринку оренди житла, утримуючи їх на досить низькому рівні. У підсумку купівля житла стає все дорожчою, а оренда – все привабливішою. Сьогодні сім'я, яка взяла кредит на купівлю квартири або будинку, має розуміти, що протягом найближчих 20-25 років її витрати на виплату кредиту будуть суттєво перевищувати витрати, які вона б несла, якби знімала те саме житло. На таке бремя зважиться не кожен.
– У чому полягає держрегулювання орендної плати?
– У кожному місті місцева влада проводить дослідження ситуації на ринку житла і з'ясовує середню вартість оренди для кожного типу квартир. Наприклад, двокімнатна квартира площею 60 квадратних метрів, триповерховий будинок 1950 року побудови. Або трикімнатна площею 80 квадратних метрів і чотириповерховий будинок 1970 року побудови. Потім ця середня вартість офіційно закріплюється як базова для такого типу квартир у даному місті, і власники житла не мають права здавати його за ціною, що перевищує базову більш ніж на 20%. Крім того, кожне підвищення цін можна проводити лише раз на два роки.
Через кілька років проводиться наступне дослідження і, якщо виявляється, що ціну збільшили всі орендодавці, базова ціна підвищується знову. Це дуже складна бюрократична система, яка обмежує конкуренцію на ринку житла. Через таке неринкове регулювання середня вартість оренди квадратного метра житла в Німеччині становить сьогодні €10 на місяць. При цьому поточні щомісячні витрати домовласника на утримання будинку сягають €13-14 з розрахунку на метр площі.
– Тобто власники квартир працюють собі на збиток?
– Не зовсім так. Дійсно, останні роки виявилися для квартировласників досить важкими, багато хто просто збанкрутував. Але це не пов'язано безпосередньо зі штучно заниженими цінами на оренду житла – адже встановлені державою максимальні ціни вже років тридцять як нижчі за ринкові. Тут ситуація складніша, і вона пов'язана із загальною стагнацією на ринку нерухомості.
Справа в тому, що традиційна інвестиційна схема, за якою останні 30-40 років працювали багато дрібних німецьких забудовників, ґрунтувалася на постійному і значному зростанні цін на нерухомість. Фактично забудовник будував будинок лише для того, щоб перепродати його через 15-20 років за сильно зрослою ціною. У такій схемі здача квартир в оренду була лише одним із джерел доходу, і те, що вона не покривала всіх витрат на утримання будинку, було не настільки важливо. Але в останні 4-5 років ціни на нерухомість у Німеччині стабілізувалися, вони майже не зростають. Інвестиції, зроблені 10-15 років тому, окупаються набагато гірше. Будувати ж житло сьогодні з розрахунком здавати його в оренду – означає прирікати себе на збитки, практично жодного прибутку тут отримати вже не можна.
Тягар забудовника
– Чи є ще якісь проблеми, що ускладнюють роботу забудовників?
– Так, це посилення податкового тиску. Раніше компанії, зайняті будівництвом житла, отримували податкові пільги – аж до того, що дрібні забудовники могли за певних умов реєструватися як будівельні кооперативи і взагалі повністю звільнятися від податку на прибуток. У 90-х роках влада вирішила, що будівельний ринок більше не потребує такої підтримки, і всі пільги були скасовані. В останні роки також були скасовані податкові пільги для індивідуальних власників житлових будинків, які здають їх в оренду. Фактично ні на етапі будівництва, ні на етапі експлуатації заощадити на податках вже не можна.
– А як виглядає в Німеччині процес будівництва житлового масиву? Напевно, необхідна маса погоджень?
– Основних партнерів по переговорах три – компанія-забудовник, органи місцевого самоврядування та власник ділянки землі, на якій передбачається будівництво. Забудовник залучає гроші і веде будівництво, органи місцевого самоврядування підводять необхідну інфраструктуру і отримують згодом за це компенсацію від власника ділянки, а сам власник ділянки або продає землю забудовнику, або передає її в оренду на тривалий строк. Законом максимальний строк оренди не обумовлюється, але на практиці найчастіше зустрічаються 50- та 99-річні строки оренди. Оренда укладається найчастіше на умовах щорічного збільшення платежів на 4-5%, щоб компенсувати зростання цін на землю.
Уникаючи гетто
– У Німеччині є поняття «соціальне житло»?
– Так, є. Під соціальним житлом тут розуміються недорогі квартири, які здаються в оренду за невисокою ціною малозабезпеченим громадянам.
– Хто займається будівництвом соціального житла?
– Все ті ж приватні будівельні компанії, в тому числі і ми. Якщо в районі не вистачає соціального житла, до нас звертаються місцеві влади, ми обираємо ділянку і приступаємо до забудови. При цьому саме будівництво і подальше використання житла регулюється особливим чином. З одного боку, при проведенні будівельних робіт забудовник все ще отримує деякі податкові пільги, з іншого – орендна плата в такому будинку повинна бути нижчою за середню по місту для аналогічних квартир. Звичайно, орендарем таких квартир може виступити тільки людина, доходи якої не перевищують певної суми. Є й ще ряд обмежень, наприклад, орендар може зняти тільки квартиру певної площі, яка розраховується виходячи з числа членів сім'ї, таку квартиру протягом 20-30 років не можна продати, вивести з обороту соціального житла і так далі. Хоча в цілому така система і допомагає вирішити проблему з малозабезпеченими сім'ями, вона створює додаткові проблеми.
– Соціальні гетто?
– Саме так. Ви збираєте соціально неблагополучні сім'ї, часто сім'ї іммігрантів, і селите їх разом, в одному спеціально збудованому кварталі. П'ятдесят, сто, двісті сімей. Фактично ви закладаєте маленьку соціальну бомбу.
– Але ж ця проблема для Німеччини не нова, її якось намагалися вирішувати?
– Звичайно, вона не нова. Взагалі соціальні гетто в сучасній європейській міській забудові з'являються природним шляхом, навіть без будівництва спеціального соціального житла.
Як це зазвичай відбувалося в німецьких містах? Після війни міста були зруйновані, житла катастрофічно не вистачало. Щоб вирішити проблему, була розгорнута кампанія будівництва масового дешевого житла – три-, чотириповерхові багатопід'їздні будинки. Для свого часу вони були цілком нічого, і люди були щасливі нарешті в'їхати у власне житло. Але з часом будинки старіли, забезпечені люди з них виїжджали, а на їхнє місце селилися все бідніші громадяни. До певного моменту процес зміни соціальної групи, яка проживає в будинку або кварталі, йде повільно і поступово, але рано чи пізно кількість соціально незахищених людей, що живуть у будинку, досягає критичної позначки, решта забезпечених мешканців масово виїжджають, і все – процес зміни соціальних груп завершений.
– Квартал набуває стійкої репутації гетто.
– Так, і це неприємно для всіх: для власників квартир, для мешканців сусідніх будинків, для поліції, для мерії. Отже, можливих варіантів вирішення такої проблеми лише два. Перший – це подальша, ще більша сегрегація, свідоме створення районів-гетто. Таким шляхом пішли у Франції – витиснемо етнічну бідноту подалі і відгородимося від неї. Ми знаємо, чим це закінчилося. Другий варіант – інтеграція. Постійні спроби підняти вартість житла в цих районах, привернути туди освічених, забезпечених людей. Це складніший варіант, але він і більш перспективний. Саме його в основному обирає Німеччина.
– І як саме це робиться?
– В середині 90-х років федеральний союз підприємств житлового будівництва GdW провів дослідження, яке виявило основні причини, що ведуть до прискореного створення гетто: старіння будинків, загальний занепад інфраструктури району, погіршення якості обслуговування в школах і дитячих садках, дефіцит лікарень. На основі цього дослідження федеральний уряд прийняв програму «Соціальне місто», в рамках якої з 1999 по 2003 рік федеральний бюджет виділяв кошти на вирішення цих проблем. Фактично уряд вирішив погасити тліючі вогнища соціального невдоволення, поки не сталося чогось гіршого. І в цілому це вдалося. Принаймні, я не можу уявити, щоб у якомусь із міст Німеччини зараз сталися безлади за французьким сценарієм.