Європейські країни, розташовані на схід від 15 градуса східної довготи та на схід від Адріатичного моря, традиційно називають Східною Європою. До них належать: Польща, Чехія, Словаччина, Угорщина, Румунія, Болгарія, Північна Македонія, Сербія, Чорногорія, Хорватія, Боснія і Герцеговина, Словенія та Албанія. Почнемо з півночі на південь, тобто з Польщі. І поставимо закордонним рієлторам такі запитання:
- Що зараз відбувається на ринку нерухомості вашої країни?
- З чим пов'язане зростання цін?
- Чи збережеться зростання цін у найближчому майбутньому?
Польща: зростання у два стрибки
Александра Шнайдер, співвласниця агентства нерухомості Schneider & Kindermann: «Польська нерухомість зростала в ціні повільно доти, доки Польща не ввійшла до Євросоюзу. За ці три роки вона збільшилася більш ніж удвічі, але досі не наздогнала західноєвропейську. Так, варшавська квартира в приватному житловому комплексі на озелененій території в будинку, збудованому минулого року, коштує €88 тис., вартість квадратного метра - $1.630. Виходить навіть дорожче, ніж у Берліні. Три роки тому ціна квадратного метра у Варшаві та Познані становила €750, а у Вроцлаві, Гданську, Гдині та Сопоті - близько €600. Однак більша частина цього підвищення припала на 2004-2006 роки, а тепер зростання, як і у всій Європі, дещо сповільнилося.
І якщо у травні 2005 року середня ціна квадратного метра у Варшаві становила вже згадані €750, то в січні 2006 року вона досягла вже €1.290. У травні 2006 року, тобто два роки потому після вступу до Євросоюзу, ціна квадратного метра становила €1.510 - вище від початкової приблизно вдвічі. У травні 2007 варшавський «квадрат» коштував €1.610, тобто збільшився за рік лише на 6%. Листопадовий показник - €1.630. Таким чином, подорожчання спостерігається в межах природної інфляції.
У чому ж причина торішнього стрибка? Вступ до Євросоюзу не супроводжувався переходом на євро, і польський злотий, що дорівнює приблизно €0,25 або $0,33, зберігається в обігу й дотепер. Для переходу на євро необхідно виконати вимоги Європейського Центрального банку. Одна з них - вирівнювання масштабу цін. Якщо раніше, приїхавши до Польщі, громадянин Євросоюзу міг, розмінявши євро на злоті, купити на них набагато більше товарів, ніж у себе вдома на ту саму суму в євро, то тепер купівельні спроможності валют майже зрівнялися. В результаті цього вирівнювання в Польщі все подорожчало, слідом за цінами погналася зарплата, а потім і квадратний метр.
Тепер ситуація вирівнялася. Споживчі ціни майже стоять на місці. Так, Big Mac, індекс якого застосовують при порівнянні купівельних спроможностей валют, з початку року не рухається. Однак в Америці той самий Big Mac коштує $3,41, а в Польщі лише $2,3. Тому, коли Польща перейде на євро, слід очікувати ще один стрибок цін, у тому числі й на нерухомість. Щоправда, відбудеться це не раніше 2010 року».
Чехія: зростання стабільне
Ян Шведа, головний спеціаліст по Чехії компанії Silver World: «Попит на чеську нерухомість значно вищий, ніж на польську. Пояснюють це зазвичай наявністю історичної нерухомості, оскільки, наприклад, Прага практично не постраждала під час війни.
Розкид цін у столиці Чехії вражає: від ?1.500 до €4.150 за квадратний метр. Середня ж вартість празького квадратного метра вважається рівною €2.500. Однак ціни в Празі обчислюються в чеських кронах - на євро Чехія перейде лише в 2010 році.
Найбільший інтерес для інвестицій становить саме Прага. Привабливі й найближчі празькі передмістя, розташовані за 20-30 км від чеської столиці. Крім того, у Чехії хороші дороги й мало заторів. За останні сім років у західній Чехії збудовано багато розкішних котеджів, до яких можна замовити будівництво лазні басейну або ж сауни. І тепер їхніми покупцями стають баварці та австрійці, у яких на батьківщині такі ж котеджі обходяться в кілька разів дорожче. Іноземних інвесторів приваблюють і надзвичайно низькі податки на нерухомість, невеликі витрати на комунальні платежі, сприятливий клімат і чиста екологія. Однак фізична особа іноземного підданства не має права на купівлю нерухомості в Чехії.
Іноземці, які мають бізнес-візу, що отримується на підставі реєстрації чеської фірми, можуть купувати нерухомість тільки на ім'я цієї фірми. При цьому, щоправда, з'являється можливість відносити всі витрати на утримання нерухомості на фірму і таким чином мінімізувати податки.
На відміну від сусідньої Польщі, ціни в Чехії демонструють стабільне зростання. Вони також не уникли великого стрибка, пов'язаного зі вступом до Євросоюзу, але цей стрибок був менш виразним порівняно з польським, оскільки чеська нерухомість до цього не зазнавала стагнації».
Словаччина: краще брати будинками
Вацлав Печка - спеціаліст компанії Dаkovia: «Словаччина вступила до Євросоюзу одночасно з Польщею та Чехією. Згідно з дослідженням німецької Торгової палати, проведеним у березні 2004 року, близько половини німецьких інвесторів розглядають Словаччину як найкраще місце для інвестицій. Ця рекомендація стосується і банківського сектору, і нерухомості.
Нерухомість у Братиславі - столиці Словаччини - значно дешевша за празьку. Ціна пропозиції в панельному будинку – €1.220, у цегляному - €1.475 за м2. Однак у середньому по Словаччині квадратний метр коштує - €1.150. Реальна продажна ціна значно нижча за спочатку запитану, і слід стежити не за цінами, вказаними в оголошеннях, а за сумами, які були реально виплачені при покупці. Однак фахівці радять купувати не стільки квартири, скільки будинки. По-перше, квадратний метр у них коштує значно нижче, ніж у квартирах, а по-друге, ціни на будинки зростають швидше, ніж ціни на квартири. Наприклад, котедж в околицях Братислави коштує всього €21.487, тобто всього €358 за м2, в той час як аналогічна за площею квартира коштує €75-90 тис.
Пік зростання цін на нерухомість у Словаччини, як і у Польщі, ще попереду. Головний його етап припаде на момент переходу на євро, причому Словаччина, можливо, перейде на євро раніше - у 2009 році».
Угорщина: ціни орієнтуються на Путіна і Буша
Ласло Цепеш, експерт компанії BTF: «Ціни на нерухомість в Угорщині знаходяться в проміжку між чеськими та словацькими. Середня ціна квадратного метра в Будапешті дорівнює приблизно €1.250. Зростання цін на нерухомість в Угорщині, як і в Польщі, зараз серйозно сповільнилося, а чекати введення євро Угорщині доведеться найдовше. Деякий стрибок можливий після входження до Шенгенської зони, до якої Угорщина приєднається з нового року. І купуючи нерухомість в Угорщині, власник нерухомості та члени його сім'ї отримують право на тимчасове проживання та отримання посвідки на проживання в Угорщині, що дозволить пересуватися без візи по всіх країнах Шенгенської угоди.
На зростання цін угорської нерухомості можуть вплинути і зовнішньополітичні фактори, такі як зміна президентів в Росії та в США і наступний зовнішньополітичний курс нових адміністрацій. Крім того, введення євро в Словаччині та пов'язане з ним деяке подорожчання тамтешньої нерухомості може переключити частину інвесторів на сусідню Угорщину.
Ціна на нерухомість у вищеперерахованих країнах значно нижча за західноєвропейську, і тільки східні землі Німеччини приблизно відповідають їм за рівнем. Але якщо в колишній НДР ринок житла зазнає стагнації, то ці країни показують хоч і різний, але все-таки зростання. Одне залишається безсумнівним - нерухомість країн Східної Європи значно дешевша за вітчизняну, і деякі наші інвестори можуть, продавши зайву квартиру, прикупити дві-три східноєвропейських і потім сподіватися на те, що їх ціни колись наздоженуть столичні.