За словами представника фірми Adelanta Consulting group, новим російським районом стає північ Лондона - Іслінгтон і Паддінгтон. Масштабна реконструкція останнього збільшила приплив охочих знайти тут житло та роботу. Крім цього, підвищився попит на житло в новому діловому центрі Лондона (суперник відомого Сіті) - Доклендс і Кенері-Ворф, де сьогодні розташовуються офіси світових банків, фінансових та юридичних компаній. Ну і, звісно, залишаються в ціні квартири екстра-класу в знаменитій Белгравії, в районі Хайгейт і Мейфер. Цим «квадратним метрам», як і історичним особнякам, іпотечна криза зовсім не страшна.
ОСТРІВНИЙ ІНСТИНКТ
І року не минає, щоб британська преса не вибухнула сенсацією про купівлю багатомільйонного особняка кимось із знаменитостей, і дедалі частіше звучать прізвища російські. Експерти припускають, що такого роду статті з'являються в британських ЗМІ з легкої руки місцевих рієлторів, які намагаються підлікувати хворіючий ринок нерухомості за допомогою чудодійної «російської таблетки». Логіка тут зрозуміла: коли російські мільярди течуть на острів, отже, про кризу говорити рано...
У Британії як новосели відзначилася половина зірок Голлівуду, рок-музикантів та російських олігархів. Так, наприклад, Боб Ділан заплатив за замок XVIII століття 2,3 млн фунтів, а Мадонна придбала особняк за 9 млн. За відомостями шотландської газети The Scotsman, власник Новолипецького металургійного комбінату Володимир Лісін купив один із найдорожчих замків - Аберухіль - за 6,8 млн фунтів. Мають нерухомість у краю Роберта Бернса Роман Абрамович, Борис Березовський та Нікас Сафронов. І список досі розширюється, суперелітній нерухомості іпотечна криза байдужа.
Ціни в цьому сегменті, як «Підсумкам» підтвердили в декількох великих консалтингових фірмах, що займаються продажем британської нерухомості, досі зростають, хоча й різними темпами. За оцінками Adelanta Consulting, загальнорічне зростання вартості становило 12,8%. Обсяг угод з придбання нерухомості вартістю від 10 млн фунтів, наприклад, збільшився на 40%. За даними The Times, покупцями близько чверті всього елітного житла є вихідці з Росії, які витратили на британську нерухомість за останні роки понад мільярд фунтів. Останнім часом поряд із бізнесменами з'являється все більше чиновників середньої руки, розповідають англійські рієлтори.
Чим приваблює «чудо-острів»? По-перше, Лондон - центр світової біржової та фінансової активності. І ті, хто купує там житло, розраховують насамперед на податкові пільги. «Якщо ви інвестуєте в британську економіку, хай навіть не дуже велику суму, то отримуєте право не платити податок на прибуток», - пояснює партнер британської консалтингової компанії «Адреса Англія» Катерина Аметистова. Також є можливість через п'ять років отримати вид на проживання, а з часом обзавестися і британським паспортом. Плюс зручна судова система та прозоре законодавство.
ОРЕНДА НА ТИСЯЧУ РОКІВ
Елітну нерухомість на острові можна умовно розділити на дві категорії: наддорогі квартири в Лондоні та історична нерухомість у ряді графств. В обох випадках найважливішим при купівлі є тип власності – він насамперед позначається на вартості житла. Так уже повелося з часів Вільгельма Завойовника, що вся земля в Англії та Уельсі належить Короні, а її піддані мають лише право користування нею. Звідси й два типи власності - freehold (безстрокове володіння на правах власності) та leasehold (володіння на правах оренди).
У першому випадку ви стаєте повноправним власником на землю та будівлю та можете робити зі своєю нерухомістю все, що забажаєте, в межах розумного, звісно. Межі встановлює місцеве самоврядування.
У другому випадку ви - власник того, що побудовано на даній ділянці. Землю ви берете в оренду терміном від року до 999 років. І чим менше залишилося часу до закінчення терміну оренди, тим дешевше житло. А раптом договір не буде продовжено?
Тому більшість фірм не радять купувати квартири в Лондоні, якщо за договором залишилося менше ста років оренди. Крім того, покупцям leasehold-нерухомості доведеться щорічно виплачувати власнику землі збір (Ground Rent) - від 50 до 200 фунтів. І землевласник вирішує, в якому обсязі проводити технічні та ремонтні роботи, вартість яких ще нікому не вдавалося оскаржити, а вона може становити і 10, і 200 тис. фунтів. У британській столиці є райони, що складаються переважно з житла leasehold, і від того дуже дорогі, як, наприклад, знаменита Белгравія.
Найпрестижнішими районами Лондона вважаються Кенсінгтон, Челсі, Найтсбрідж, Белгравія, Мейфер, Ноттінг-Хілл, Холланд-Парк. Ціна на однокімнатні квартири площею не більше 60 кв. м тут тільки починається з півмільйона фунтів, а вже особняки з садами та фонтанами коштують і зовсім від 30 млн.
КЕНТЕРБЕРІЙСЬКА ПРИВИДА
Найдорожчі передмістя Лондона - Віндзор, Аскот, Суррей, Вімблдон, Оксфорд та Кембридж. Але елітну нерухомість можна знайти практично скрізь, просто в цих місцях її концентрація істотно вища. Важливо і те, що «елітка» тут є на будь-який смак.
Неподалік Віндзора на продаж було виставлено будинок з величезною ділянкою землі, надійно захований за витонченими металевими воротами. Будинок - справжній шедевр сучасної архітектурної думки: скло, кожна з кімнат декорована у своєму стилі і жодного повторення. Все - від стін до декору - ексклюзивна дизайнерська робота. Жити в такому музеї зможе не кожен. Зате враження на гостей він справить незабутнє!
Приблизно та сама ціна - близько 10 млн фунтів - і у типово англійського маєтку в лісистій місцевості Аскота. Старовинний похмурий будинок з галявиною та іншими атрибутами Вікторіанської епохи. Три поверхи з підвалом, сад, мабуть, додавалися ще й привиди (старовинні меблі точно входили у вартість). «Росіяни часто шукають, щоб було «як у Діккенса» або «схоже на Вальтера Скотта», - розповідає Катерина Аметистова. - Щоправда, в реальності такі споруди виявляються набагато менш пристосованими для життя, ніж хотілося б».
А ось замки - взагалі штучний товар. Хоча на острові їх не так вже й мало – 433; з них 67 - у приватному володінні, а решта належать місцевій владі або Національній організації з охорони культурної спадщини. І не дивно: близько п'ятої частини з них - справжні руїни. За даними компанії Ashton Rose, щорічно на продаж виставляється лише три-чотири замки. Реально ж угоди укладають по одному-двом старовинним будівлям. Оберігають не лише інформацію про покупця, а й про продавця. Адже як-не-як аристократи часто відмовляються від своїх родових гнізд, не маючи змоги утримувати родовий маєток.
За найскромнішими підрахунками, утримання замку або старовинної садиби обходиться в 10-40% від вартості. Так, на утримання Віндзорського замку йде 600 тис. фунтів на рік, і це при тому, що Її Величність - досить економна господиня. До кінця минулого століття власники замків навіть трохи засмутилися: вартість життя, а отже, і утримання маєтку зростала, а покупців ставало все менше. Але прийшли багаті азіати та росіяни. Хоча замки - це, звичайно, товар на аматора.
Вимоги до збереження історичного вигляду тут найсуворіші. Скажімо, цегла, що розсипалася від старості часів Річарда III, має бути замінена на таку ж. Тому господарі викручуються, як можуть: влаштовують у замках готелі, продають частинами, віддають в управління національним фондам, які створюють там музеї. Цим шляхом ідуть 80% власників місцевих замків. Дохідність такого бізнесу невелика - всього 5-8% на рік, але це дозволяє хоча б окупити їх утримання. При цьому хтось здає маєток тільки покімнатно, тоді ціна «номера» приблизно дорівнює лондонському п'ятизірковому готелю, хтось - будинок повністю (це приблизно 5-10 тис. фунтів за добу). Зате стартова ціна замку не найбільша - від мільйона фунтів.
ДЖЕНТЛЬМЕНСЬКА УГОДА
Правила придбання нерухомості на Туманному Альбіоні нескладні. До того ж тут встановлені щадні комісії на оформлення покупки – 4%, а не 7, як у середньому по Європі. У Сполученому Королівстві діють як загальноєвропейські правила (завдаток, нотаріальне оформлення), так і суто британські звичаї.
Наприклад, збором усієї інформації, так само як і підготовкою документів, займаються юристи. Все починається з Memorandum of Sale (імена та адреси сторін), де окрім титулу нерухомості вказується ще й майно, що придбавається разом з ним (меблі, побутова техніка). Далі йдуть численні перевірки в місцевих органах влади, земельному кадастрі, реєстрі банкрутств і сплачується одноразовий гербовий збір. Він залежить від ціни житла: до 120 тис. фунтів не платиться нічого, до 250 тис. - один відсоток, до 500 тис. - три, а понад півмільйона - чотири відсотки від вартості угоди. За підсумками цієї бюрократичної тяганини з'являється документ - контракт на покупку.
Коли все узгоджено, у призначений день і час здійснюється угода. Адвокат покупця надсилає адвокату продавця підписаний контракт і депозит (близько 10%), а у відповідь отримує підписаний продавцем документ. І з цього моменту угоду здійснено і жодна зі сторін не може з неї вийти. Графік виплат та умови обумовлені письмово (часом процес може тривати місяці, а може завершитися в один день). Після закінчення всіх виплат покупець отримує свідоцтво про передачу права власності. Тоді ж вручають і ключі. Юридичний супровід угоди становить від 0,3 до 0,5% залежно від ціни житла. Консалтингові агентства беруть 1-1,5% від угоди, причому платить цю суму продавець.
Процес оформлення покупки займає в середньому один-два місяці. Є дві основні схеми реєстрації покупки: безпосередньо на ім'я покупця або на офшорну компанію, що дає можливість уникнути сплати гербового збору. «Проконсультуйтеся з юристом заздалегідь, - радить Катерина Аметистова. - Наприклад, якщо нерухомість купується на ім'я компанії, то потім її доведеться орендувати, причому за ринковою ціною». Ще приклад: житло з часом треба буде комусь заповісти, а податок на спадщину – 40%. Куди зручніше оформити його як подарунок, наприклад, дитині. Через сім років податок на подарунок становитиме 0%.
До речі, британські податківці обов'язково зацікавляться, звідки гроші на покупку, чи не замішана тут russian mafia. Тож доведеться доводити прозорість походження коштів. Щоправда, справу полегшує той факт, що приймають всі довідки російською мовою.
Але придбати елітне житло — половина справи. Його ще треба утримувати. Будь-який домо- чи квартировласник платить муніципальний податок (Council Tax), який йде на утримання поліції, пожежників, муніципального житла, шкіл, бібліотек, прибирання вулиць. Суму встановлює муніципалітет, вона може сильно варіюватися в межах одного міста. Цінові коливання — від 200 до 2.500 фунтів на рік. Втім, навіть для найрозкішніших домоволодінь муніципальний податок не перевищить трьох тисяч фунтів на рік. З власників майже всіх квартир та деяких будинків також стягують плату за обслуговування (Service Charge). Вона встановлюється радою мешканців або керуючим агентом, який слідкує за станом об'єкта. Її величина знову ж різко варіюється залежно від кількості послуг (консьєрж, відеокамери, гаражі тощо) та стану будинку і становить від 500 до 3.500 фунтів на рік (як правило, сплачується поквартально). Електрика та газ обійдуться в 600-800 фунтів на квартал. Якщо будинок великий, то, швидше за все, знадобиться і прислуга, яку доведеться оформити на роботу офіційно, тобто стати роботодавцем (а отже, платити всі відповідні податки).
До історичної нерухомості окремі вимоги. Змінити вигляд будинку зовні практично неможливо, необхідний дозвіл архітектора. Навіть для того, щоб спиляти засохле дерево в саду, треба за кілька місяців вивісити оголошення про це і переконатися, що ніхто з сусідів не заперечує. Є й специфічні проблеми. Один росіянин, який купив будинок у самому центрі Лондона, дуже хотів дивитися російське телебачення. Але дозвіл на встановлення тарілки йому отримати так і не вдалося. Були випадки, коли держава викуповувала нерухомість примусово, якщо власник починав сваволити. До речі, «домовитися» з чиновниками в Англії неможливо. Саме тому там досі можна купити замок, стіни якого пам'ятають усіх своїх власників.