Найбільш респектабельним і популярним серед іноземних покупців вважається житло на узбережжі. Красоти Адріатичного моря нікого не залишають байдужими, тому якщо постає питання про придбання власності в Чорногорії, перевагу віддають береговій лінії. Ціни на прибережні апартаменти залежать від багатьох факторів: відстані до моря, розміру, віку або ступеня готовності об'єкта, а також інфраструктури району.
Найбільшим попитом користується нерухомість у Бококоторській бухті, тому що за своїми кліматичними та природними характеристиками вона вважається найчистішим місцем у Європі. На другому місці Будванська Рив'єра, хоча за останні кілька років через будівельний бум вона дещо перенаселена. Ціни на споруди у відносній близькості від моря (понад 150 метрів) коливаються в діапазоні €2-4 тис. за кв. м. Якщо ж йдеться про будинки та квартири, розташовані безпосередньо біля самого берега, то вартість квадратного метра зростає до €5-6 тис. Ціна збільшується, якщо об'єкт нещодавно збудований, відремонтований або має власний пляж, ділянку чи пристань.
«Якщо ще зовсім недавно іноземні клієнти купували житло не далі 500 метрів від моря, то сьогодні спостерігається підвищений інтерес до об'єктів, що знаходяться на гірських схилах, - розповідає генеральний директор агентства нерухомості Марія Василенко. – Ці місця по праву вважаються найкрасивішими в країні, але поки що комунікації та інфраструктура районів залишають бажати кращого, тому й вартість житла набагато нижча – €1,3-2 тис. за кв. м. Але найближчим часом, коли ці проблеми будуть усунені, ціни злетять у геометричній прогресії».
Окрім того, що чорногорська нерухомість є перспективною у всіх відношеннях, у неї є одна відмінна особливість – наявність власної системи водопостачання від підземних джерел. Це допомагає уникнути проблем з нестачею питної води в цілому по країні.
Апартаменти поза конкуренцією
Вся нерухомість у Чорногорії поділяється на приватні будинки (вони ж вілли) та квартири, їх ще називають апартаментами. Житло в цій країні класифікується не за кількістю кімнат, як прийнято у нас, а за кількістю спалень. Наприклад, однокімнатними вважатимуться апартаменти, що складаються з вітальні, кухні та однієї спальні. Окрім квартир з певною кількістю кімнат, великою популярністю користуються так звані студії. Це апартаменти, які поєднують в одному приміщенні кухню, спальню, вітальню та кабінет.
В основному багатоквартирні житлові комплекси будують на відстані 100-800 метрів від берегової лінії. Архітектура будівель розроблена таким чином, щоб забезпечити вид на море максимальній кількості власників. Нові будинки будують дуже швидко. Почавши роботи восени, до кінця весни вже можна отримати готові апартаменти з оздобленням під ключ за європейськими стандартами. З будівельних матеріалів перевагу віддають цеглі.
«Планування чорногорських квартир, які відрізняються просторістю та функціональністю, зазвичай повністю влаштовують наших співвітчизників, – розповідає Марія Василенко. – Місця достатньо не тільки у великих, але й у найменших, дешевих квартирах, навіть незважаючи на те, що часто замість окремої кухні там існує просто невеликий кухонний куточок. Відмінна особливість місцевого житла – величезні балкони, площею від 6 до 20 кв. м, які, по суті, виконують функції ще однієї кімнати».
Якщо купувати квартиру на етапі будівництва, у покупця з'являється набагато більше можливостей: можна купити піноблоки та пінобетон, вибрати власне планування, а також оздоблювальні матеріали на свій смак.
Будувати самому дешевше
Втім, на чорногорському ринку нерухомості попитом користуються не тільки апартаменти, але й приватні вілли. Вибір дуже великий: покупцям пропонують як розкішні новобудови, так і старовинні кам'яні будинки минулого століття. Діапазон цін - від ?200 тис. до €6 млн. Якщо пощастить, можна знайти старі будинки під знесення у гарному місці, недалеко від моря, з власним садом або городом. У цьому випадку сама нерухомість коштує буквально копійки: основну цінність представляє земля, яку потім можна використовувати під будівництво власного котеджу.
«Якщо стоїть завдання заощадити, то, в багатьох випадках, вигідніше купувати земельні ділянки та зводити на них споруди, – стверджує менеджер з продажу ріелторської компанії Владислав Іванько. – Вартість землі в Чорногорії коливається в районі €100-400 за квадратний метр, залежно від місцезнаходження ділянки. А ціна будівництва дорівнює приблизно €400-1,5 тис. за квадратний метр. Але перед тим як укласти угоду, необхідно переконатися, чи є дозвіл на будівництво, оскільки на деяких територіях воно заборонене законом. Також слід мати на увазі, що земельні ділянки площею понад 500 кв. м мають право купувати лише юридичні особи, зареєстровані в цій країні».
Купуючи готові будинки в Чорногорії, необхідно враховувати деякі особливості їх будівництва. По-перше, у будівель відсутній фундамент. Стіни будують прямо із землі, причому без додаткової гідроізоляції. Незважаючи на те, що ґрунт у Чорногорії не промерзає, по стінах, якщо вони, наприклад, з бетону, піднімається вогкість і може виникнути грибок. По-друге, Чорногорія – сейсмонебезпечний район, тому краще переконатися, що будівля зведена за всіма правилами. І, по-третє, у чорногорських будинках практично повністю відсутня вентиляція. Просто тому, що при традиційному способі життя чорногорців вона не потрібна – двері та вікна постійно відчинені.
Без особливих клопотів
Процес купівлі нерухомості в Чорногорії – справа зовсім не складна: жодних особливих документів та дозволів для цього не потрібно. За законом «Про іноземні інвестиції», громадяни інших країн можуть придбавати нерухомість у країні без будь-яких обмежень. Процедура оформлення угоди купівлі-продажу займає всього два-три дні. Житло купується у прямого власника.
Особливістю Чорногорії є те, що там немає інституту нотаріусів, і всі документи засвідчують у суді. Тому візувати угоду буде не юрист, а секретар суду. Укласти договір купівлі-продажу може сам покупець або його довірена особа, реєстрація нового власника відбувається в Общині, тому особиста присутність необов'язкова. Покупець може оформити довіреність на адвоката або співробітника ріелторського агентства, який самостійно вирішить всі адміністративно-юридичні питання.
«Підписання попередньої угоди зазвичай здійснюється одночасно з виплатою 10% завдатку, – розповів Владислав Іванько. – При операціях купівлі-продажу сплачується одноразовий податок у розмірі 3% від вартості житла. Завершення угоди відбувається в момент отримання Рішення общини про перехід права власності на нового власника та Листа власності. Існує розрив в оформленні нерухомості, пов'язаний з тим, що після підписання договору купівлі-продажу необхідно повністю розрахуватися з продавцем, і тільки після цього проходить реєстрація угоди в Кадастрі».
Крім одноразового податку, покупця чекають також витрати на реєстрацію угоди в суді – €80-400 та сплату щорічного податку в розмірі 0,08-0,8% від суми угоди. Отримання Листа власності обійдеться в €30, а оплата послуг ріелторської компанії коштуватиме 3% від ціни об'єкта нерухомості.