О том, чем вызвана неопределенность на рынке недвижимости Торонто, рассказывает эксперт издания «Русский Торонто».
В отличие от всех предыдущих лет, когда тенденции на рынке недвижимости были устойчивыми и определялись объективными факторами, последние полтора года стали исключением. Причиной дестабилизации стали действия правительства, которое взялось регулировать рынок административными мерами.
Поводом для беспокойства правительства стали высокие темпы роста цен на недвижимость, галопирующий рост арендной платы, дефицит жилья и то, что оно становится недоступным все большему количеству людей.
Способов разрешения сложившейся ситуации было два – удовлетворение спроса за счет стимулирования строительства (правильный путь) и ограничение спроса путем введения запрещений и повышения налогов (очень плохой путь, который только усугубляет ситуацию). Правительство выбрало второй путь.
Такое вмешательство государства в регулирование рынка стало своеобразным «черным лебедем». Термин «черный лебедь» появился в экономике не так давно и обозначает непредвиденные обстоятельства, которые появляются внезапно и в одночасье драматическим образом меняют ситуацию.
Так вот, действия правительства в 2017-2018 годах для рынка недвижимости и стали таким «черным лебедем», полностью смешав имеющуюся диспозицию, создав хаос и только обострив все те проблемы, для решения которых правительство и посчитало нужным вмешаться.
Нужно сказать, что по прошествии полутора лет рынок понемногу приспособился к новым условиям и вернулся к саморегулированию. Однако в целом ситуация на рынке совсем не радужная, поэтому правительство явно будет пытаться по новой менять правила игры, чтобы исправить ситуацию. К чему это приведет, сейчас сложно сказать, так как ситуация будет зависеть от характера принимаемых мер.
Но даже если не брать в расчет действия правительства, то за последний год на рынке недвижимости наметились тенденции, которые сами по себе должны привести к заметными сдвигам. Речь идет в первую очередь о смещении активности с рынка кондоминиумов на рынок таунхаусов, и заметного оживления активности на рынке отдельных домов.
АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ
Ситуация на рынке недвижимости Торонто и Канады в целом характеризуется нехваткой арендного жилья и ее высокой стоимостью. Естественно, ситуация в разных частях и тем более городах Канады отличается по степени остроты проблемы, и в этом плане Торонто и Ванкувер значительно оторвались от всех остальных.
В частности, при описании проблем со съемным жильем в Торонто ситуацию по другому, как катастрофа, уже не называют. Потребность в жилье, особенно съемном, растет намного быстрее, чем его строят. Именно этим определяется и высокий рост цен на недвижимость, который шел последние двадцать с лишним лет, и рост стоимости аренды жилья.
Собственно, вмешательство государства в дела рынка как раз и объяснялось необходимостью обуздания цен. По большей части делалось это исключительно из популизма и в какой-то мере страха, что ситуация выйдет из-под контроля, поэтому был принят большой пакет административно-запретительных мер.
Как водится, командный окрик «цены стой, раз-два» ни к чему хорошему не привел и ситуация с доступностью жилья за последние полтора года только ухудшилась, так как спрос продолжал расти, а строительство наоборот – сокращаться. Строители посчитали слишком рисковым делом закладку новых проектов в условиях административного произвола.
В результате итог 2018 года по съемному жилью таков: показатель vacancy rate снизился в Торонто до 1,1%, в то время как в секторе кондоминиумов этот показатель на конец года составил в Торонто 0,7%. Vacancy rate – это процент доступного для съема жилья по отношению ко всему объему жилья, сдаваемому в аренду. Когда этот показатель составляет порядка 3-4%, это уже повод бить тревогу – что собственно и стали делать лет десять назад, когда vacancy rate по Торонто опустился до 3%. То, что сейчас наблюдается на этом рынке, иначе как острейшим кризисом назвать нельзя.
Естественно, при такой ситуации на рынке цены на аренду растут быстрыми темпами, даже несмотря на закон, запрещающий повышать стоимость аренды больше чем на 1,8% в год. В среднем по Торонто стоимость аренды за 2018 год выросла на 11%, в то время как в некоторых кондоминиумах рост составил 25-35% в год.
Средняя стоимость аренды двухспальной квартиры в Торонто сейчас составляет порядка $2400 долларов в месяц. И это средняя цена, в то время как в даунтауне цены на квартиры в современных кондоминиумах намного выше.
ОТДЕЛЬНЫЕ ДОМА
Если говорить про покупку-продажу недвижимости, то в 2018 году в Торонто четко просматривались две тенденции, которые в корне отличались друг от друга. Речь идет о рынке отдельных домов и таунхаусов, с одной стороны, и рынке кондоминиумов, с другой.
На рынке отдельных домов после введения летом 2017 года 15%-го налога на покупку недвижимости иностранцами, резкого ужесточения правил выдачи ипотеки и серии повышений банковской ставки по кредитам произошло заметное снижение активности и небольшая коррекция цен. В чем состояла коррекция? Для начала, цены перестали расти высокими темпами. Никакого падения цен, конечно, не произошло – как многие и ожидали, они даже росли в прошлом году, однако они стали более реалистичными. По крайней мере, в 2018 году за дома платили сколько, сколько они реально стоили – многие владельцы, которым было нужно продать свою собственность, поумерили свои аппетиты и не пытались продать ее за космические цены, как это было еще пару лет назад.
З мого досвіду минулого року: все, що хороше, продавалося досить швидко. Власники якщо й знижували ціну, то не сильно. Інша річ, якщо будинок мав помітні вади, то власники йшли на суттєве зниження ціни, будинок продавався довго, якщо продавався взагалі. Але це те, про що я пишу завжди – при покупці не шукайте що дешевше, заплющуючи очі на вади, вони при майбутньому продажі вийдуть вам боком. Особливо в такі часи, як зараз.
Якщо судити з опублікованої статистики, то середня вартість угод з окремо стоячими будинками знизилася порівняно з попереднім роком на 4,3%. Однак ця інформація не повинна вводити в оману.
Ви повинні розуміти, що йдеться про зниження середньої вартості угоди, а не вартості будинків. З огляду на те, що в 2018 році значно скоротилася частка угод у секторі люксового житла, це позначилося на усереднених показниках. Якщо ж говорити про середню вартість будинку, то вона в Торонто зросла за рік приблизно на 3%. Звісно, це не 12-15%, як у попередні роки, але зростання тим не менш є.
Інша річ, що помітно впала активність – угод у 2018 році було набагато менше, ніж зазвичай, за цим показником це найгірший рік, починаючи з 2008-го. Причина цього проста: власники не виставляють свою власність на продаж. Порівняно з 2017 роком кількість виставленої на продаж нерухомості скоротилася на 12,7%, а в грудні 2018 року взагалі було на 32% менше, ніж у грудні 2017 року.
Покупці чекають, чи не впадуть ціни, тому не поспішають купувати. Також багатьох відлякали нові правила отримання іпотеки, яку зараз отримати набагато складніше, ніж два-три роки тому, і потенційні покупці сподіваються, що правила відіграють назад, варто лише трохи почекати.
Продавці, у свою чергу, теж не поспішають виставляти будинки на продаж – ніхто не збирається продавати їх дешевше, ніж вони є, особливо коли в продажу немає гострої потреби. Крім того, навіть якщо й продати будинок за хорошою ціною, то що купувати натомість? Через те, що пропозиція на ринку різко скоротилася, знайти щось на заміну проданому зараз досить складно.
Ось цей стан невизначеності і формує поточну ситуацію на ринку – всі чекають, в який бік хитнеться ситуація і в кого першого здадуть нерви.
КОНДОМІНІУМИ
На ринку кондомініумів картина в 2018 році була зовсім іншою, ніж на ринку окремих будинків і таунхаусів. Тут йшли активні продажі і спостерігалося високе зростання цін, в середньому на 9% на рік. Цій ситуації є кілька пояснень.
По-перше, різниця в цінах на квартири в кондомініумах і на окремі будинки була значною. Якщо ціни на окремі будинки в останні роки зростали дуже високими темпами, то про квартири в кондомініумах цього сказати не можна було, вони практично не зростали. У 2017 році ціни на окремі будинки досягли позначки, після якої для багатьох покупців будинки стали просто не по кишені. Ці покупці масово переорієнтувалися на кондомініуми, де ціни були цілком доступні.
По-друге, через гостру нестачу орендного житла і зростання цін на оренду стало вигідно вкладатися в квартири в кондомініумах, і інвестори переключилися на цей ринок, чим створили додатковий ажіотаж.
Є ще кілька факторів, які пояснюють розігрів ринку кондомініумів, однак все в кінцевому рахунку зводиться до того, що житла, тим більше якісного, в Торонто катастрофічно не вистачає, а потреба в ньому постійно зростає.
ПЕРСПЕКТИВИ
Якщо говорити про перспективи на 2019 рік, то тут проглядаються наступні сценарії.
На ринку кондомініумів можна очікувати зниження активності і уповільнення зростання цін. Справа в тому, що ціни на квартири вже досягли такого рівня, що зараз вигідніше купити таунхаус у ближньому передмісті, ніж невелику квартиру в даунтауні.
Потрібно враховувати, що вартість квартир у кондомініумах, що будуються, буде тільки зростати, оскільки податки стають вищими, дорожчають будівельні матеріали, зростає вартість самого будівництва. Зростання цін на квартири в нових будинках – процес об'єктивний, і при всьому бажанні будівельників будувати дешеве житло у них це не може вийти в принципі.
Паралельно з цим підтягуватимуться і ціни на вторинному ринку, оскільки потреба в житлі в Торонто дуже висока. Однак рано чи пізно настане злам у психології покупців, і вони переключаться з квартир у кондомініумах на будинки і таунхауси – як у передмістях Торонто, так і в самому місті. І якщо будинки для багатьох у нинішніх умовах поки не дуже доступні, то таунхауси якраз знаходяться в прийнятному ціновому діапазоні. Тому я думаю, що в 2019 році висока активність спостерігатиметься на ринку таунхаусів, з найбільш високим зростанням цін саме на них.
Якщо говорити про ринок окремих будинків, то ситуація покращуватиметься. Думаю, що дуже скоро відбудеться психологічний злам у покупців, їм набридне чекати зниження цін і вони почнуть діяти набагато активніше. Цілком можливо, що тригером може стати повернення китайських інвесторів на ринок Торонто.
Справа в тому, що в останні місяці спостерігається відновлення їхньої активності – або вони змирилися з думкою про 15%-й податок, або знайшли якісь схеми його повернення, або виникли якісь ще вагомі причини. Можливо, це пов'язано зі змінами всередині Китаю і посиленням внутрішньої політики, уповільненням китайської економіки і конфронтацією Китаю зі США і взагалі західними країнами. Принаймні, рівень еміграції з Гонконгу в даний момент можна порівняти тільки з 1997 роком, коли Британія передавала його Китаю.
У будь-якому разі, перший же сигнал про покращення ринку та початок зростання цін спровокує новий їх стрибок. Через те, що останні півтора роки ринок завмер і ціни зростали дуже повільно, вже накопичився запас, який ринок рано чи пізно відіграє. Зазвичай після такого затишшя спостерігається різкий сплеск активності та цін – зокрема, саме так було у 2009 році, після затишшя 2008 року.
Але це все відбудеться, якщо уряд знову чогось не втне, починаючи з подальшого закручування гайок або навпаки, скасувавши попередні обмеження та провівши дерегуляцію ринку. І будь-яке таке втручання призведе до реалізації зовсім непередбачуваного сценарію розвитку, ймовірність чого зовсім не нульова.
Тому я повторю – поки все свідчить про те, що ринок нерухомості Торонто, в першу чергу ринок окремих будинків і таунхаусів, буде активно виходити із застою, однак небезпека появи «чорних лебедів» змушує мене бути обережною у своїх прогнозах. Як я бачу ситуацію, цей рік буде сповнений невизначеностей, і потрібно бути готовим до будь-яких змін на ринку.