У Торонто спостерігається найнижчий відсоток вакантного житла, що здається в оренду
Ситуація з орендою
Що відбувається в Торонто на ринку орендного житла, щоб можна було говорити про кризу? Як зазначає оглядач видання «Русский Торонто», відповідь на це питання полягає в тому, що спостерігається хронічна та гостра нестача квартир, що здаються в оренду. Такий важливий показник як vacancy rate на даний момент у Торонто становить лише 1,1%.
Vacancy Rate, або відсоток вакантного житла, показує відношення кількості житла, виставленого на ринок для здачі в оренду, до загальної кількості квартир, що здаються в оренду. Якщо цей показник знаходиться в межах 8-10%, то ситуацію на ринку орендного житла вважають збалансованою. Якщо цей показник перевищує 10%, то це свідчить про затоварення ринку; якщо він стає нижчим за 8%, то це свідчить уже про нестачу житла.
Причому вже 10 років тому, коли vacancy rate в Торонто опустився до 4%, з цього приводу почали бити на сполох і закликали уряд вжити заходів щодо стимулювання ринку орендного житла, включаючи спрощення отримання дозволів на будівництво, зменшення податкового навантаження на будівельні компанії, спрощення бюрократичних процедур тощо.
Однак нічого корисного за ці роки зроблено так і не було. Навпаки, у 2017 році уряд лібералів запровадив популістські заходи щодо контролю за зростанням цін на квартплату, обмеживши їх зростання цифрою в 1,9% на рік. Ці адміністративні заходи, спрямовані проти власників орендного житла на користь квартиронаймачів, призвели до того, що ринок орендного житла звузився ще більше.
Окрім нестачі орендного житла в Торонто, великою проблемою також є високі ціни, які по кишені далеко не всім, і які з'їдають основну частину доходу багатьох квартиронаймачів.
На даний момент у Торонто середня вартість оренди 2-bedroom apartment (трикімнатної квартири) в кондомініумі становить $2393 долари на місяць, і відповідно в прибутковому будинку $1467 долара на місяць. Причому в даунтауні, де спостерігається найвищий попит на квартири, ціни на оренду значно вищі, часом у два-три рази і більше.
Високі ціни, звичайно, це значною мірою результат нестачі квартир для здачі – і це наочний приклад того, як працюють ринкові механізми. Однак є ряд інших факторів, які неминуче ведуть до зростання цін на оренду.
Ситуація з орендним житлом
Чому в Торонто не вистачає орендного житла? Знову ж таки, відповідь лежить на поверхні – тому що його не будують. Зараз ринок орендного житла складається з трьох окремих секторів:
a) квартир у прибуткових будинках, які належать одній компанії і які повністю відведені під здачу;
b) квартир у кондомініумах, які належать приватним особам, купувалися для власного проживання, однак здаються в оренду;
c) сектора індивідуальних будинків і таунхаусів, в основному в передмістях.
Отже, головна причина нестачі орендного житла криється в нестачі прибуткових будинків. Цей тип житла активно зводився в період з 1960 до 1980 роки, і за цей період було введено в експлуатацію більше 175 тисяч квартир. Ще близько 70 тисяч квартир було зведено до 1960 року.
Саме ці квартири становлять основний фонд орендного житла в прибуткових будинках. На практиці це вже застаріле житло, яке погано відповідає сучасним стандартам, і в якому в основному проживає не найзабезпеченіша публіка.
Після 1980 року будівництво прибуткових будинків сповільнилося і, починаючи з 1980 року, було введено в експлуатацію лише 18 тисяч квартир. Причому все, що будується останні 15-20 років як орендне житло, за своїм типом це скоріше різновид кондомініумів, з усіма ознаками дорогого житла. І вартість оренди квартир у них, відповідно, близька до вартості оренди квартир у кондомініумах.
Таким чином, дешеве житло для найму залишається лише в прибуткових будинках, побудованих 50 років тому і більше.
Значною мірою орендний ринок рятувало бурхливе будівництво кондомініумів, яке триває в Торонто останні 20 років. По-перше, люди купували там квартири і з'їжджали з прибуткових будинків, звільняючи місце для інших квартиронаймачів. По-друге, квартири в кондомініумах скуповували інвестори для здачі в оренду, і таким чином формувався ринок орендного житла. Принаймні, до певного часу ця схема працювала справно.
Однак ціни на квартири в кондомініумах піднялися за останні роки дуже помітно, піднялася вартість комунальних послуг, і це все знайшло відображення в зростанні цін на оренду. До того ж через зростання цін стало знижуватися кількість покупців. Цьому також сприяло прийняття в 2017 році заходів щодо обмеження купівлі нерухомості в Торонто іноземцями.
Ну і такий фактор, як AirBnB – ті власники кондомініумів, які раніше здавали квартири в оренду на тривалий термін, переключилися на здачу квартир на короткий термін. Все разом це призвело до дефіциту орендного житла.
Причини нестачі орендного житла та високих цін
Дві головні проблеми ринку орендного житла в Торонто – нестача квартир і високі ціни – викликані багатьма причинами, включаючи високий приріст населення, особливо в даунтауні; зростання доходів, у тому числі у молодих спеціалістів; великий приплив іноземних студентів, батьки яких мають гроші, тощо.
Однак є й специфічні причини. Наприклад, чому не зводяться прибуткові будинки. Очевидно, що будівельним компаніям вигідніше будувати кондомініуми, оскільки до 20-25% від вартості квартир вони отримують від покупців ще до початку будівництва, і вони отримують повний прибуток практично відразу після завершення проекту, тобто через 4-5 років від його початку.
Водночас окупність прибуткового будинку може становити 15 років і довше, особливо через обмеження на розмір підвищення квартплати, тому самі будівельники такі проєкти ігнорують. Інвесторів у прибуткові будинки теж не так багато, і все з тієї ж причини – ця сфера надто зарегульована, всі рішення ухвалюються на користь квартиронаймачів, і тут легко не тільки залишитися без прибутку, а й почати зазнавати збитків. Саме з цієї причини багато сучасних прибуткових будинків будують за шаблонами кондомініумів – якщо прибутки будуть невисокими, такий будинок можна конвертувати в кондомініум і продати.
Тож головна причина катастрофічної ситуації у сфері орендного житла, на мою думку, криється в зарегульованості канадського суспільства та некомпетентності уряду, який втручається в процеси регулювання ринку. Високі податки, постійно зростаючі побори, зростання цін на матеріали та роботи, а також довгий і дорогий процес отримання дозволів на будівництво призводять до того, що вартість будівництва кондомініумів зростає рік у рік. Відповідно, квартири дорожчають, і щоб забезпечувати рентабельність їх здачі в оренду, доводиться підвищувати ціни, що ще більше розкручує спіраль.
Якщо керуватися здоровим глуздом, то для вирішення проблеми з орендним житлом і зниження цін уряд має знімати бюрократичні перешкоди, знижувати податки та забезпечувати будівельникам пільговий режим. Однак на практиці все робиться з точністю до навпаки, що добре видно на прикладі ухвалених у 2017 році урядом лібералів заходів.
І якщо приватні власники квартир у кондомініумах, які купували їх для здачі, знаходять способи, як виселити старих мешканців і знайти нових за вищими цінами, то компанії, які володіють прибутковими будинками, цього робити не можуть і починають зазнавати збитків. Звісно, охочих вкладатися в такий бізнесу небагато.
Ринок кондомініумів
На даний момент лише 10,9% висотних будинків закладаються як прибуткові будинки. Однак навіть така статистика дуже сильно прикрашена. Практично всі ці будинки зводяться як кондомініуми, тільки квартири в них залишаються у власності компанії-будівельника або інвестора. І ніхто не заважає після завершення будівництва або через 2-3 роки після завершення проєкту розпродати ці квартири як кондомініум – що багато хто й робить.
Наприклад, середня ціна квадратного метра в кондомініумах у 2018 році піднялася на 9%. У 2019 році ціни зростають повільніше, але все одно 5-6% зростання можна очікувати. Звісно, на цьому тлі обмеження на підйом квартплати в прибуткових будинках лише на 1,9% на рік підштовхує будівельників до того, щоб займатися тільки кондомініумами.
Як я можу судити з розмов із працівниками компаній-забудовників, будівництво прибуткових будинків декларується цими компаніями значною мірою з політичних міркувань, щоб заручитися згодою на інші проєкти від муніципалітету Торонто, або для того, щоб встановити високі ціни на оренду, зняти вершки, а через 2-3 роки продати квартири як кондомініуми. Тому, як я думаю, ринок кондомініумів залишатиметься основним джерелом приросту орендного житла в Торонто. Однак, як показує досвід, їх будівництво не встигає за приростом населення, а обсяги будівництва навряд чи зростатимуть, швидше навпаки.
Перспективи ринку нерухомості
Незважаючи на те, що всі давно вже визнали ситуацію з житлом у Торонто катастрофічною, кроків у практичному напрямку робиться зовсім небагато. Точніше, вони не робляться зовсім, якщо не рахувати великих грошових вливань у будівництво субсидованого житла та примушування будівельників частину квартир, що будуються, передавати до фонду для малозабезпечених. Ні про яке помітне зняття податкового навантаження, ні про яке помітне полегшення отримання будівельних дозволів поки що розмови не йде.
Що це означає? Думаю, у кращому випадку в перспективі 2-3 років уряду може вдасться хоча б утримати vacancy rate на нинішньому рівні, і то я не впевнена. Швидше потрібно чекати ще більшого погіршення ситуації, насамперед у даунтауні.
Звісно, так довго тривати не може, і вихід у будь-якому разі буде знайдено. Як я бачу, люди перебиратимуться в передмістя, де ситуація з орендним житлом незрівнянно краща, ніж у даунтауні – і в плані вибору житла, і в плані цін.
Цьому сприятиме не тільки те, що люди будуть змушені це робити, і що матеріально це кращий вихід для них. Багато компаній зараз виводять свої офіси з центральної частини Торонто в передмістя, а з ними туди переміщуються і співробітники. Також значна частина компаній все більше і більше переводить своїх співробітників на роботу з дому, що робить життя в передмістях набагато привабливішим. Нарешті, активний розвиток приміського сполучення з центром міста, яке триває останніми роками, також стимулює переїзд у передмістя.
Покупка проти оренди
Будучи рієлтором, який активно працює з новоприбулими іммігрантами та людьми, які приїжджають до Торонто на навчання, до мене постійно звертаються з проханнями допомогти зняти квартиру. І щоразу мені доводиться пояснювати, які складнощі на них чекають, і що якщо вони приїжджають на тривалий термін, навіть на 2-3 роки, то вигідніше і простіше купити нерухомість у Торонто, ніж знімати квартиру.
Звісно, підйом цін на квартири в кондомініумах, який спостерігався останні пару років, робить не такими вигідними інвестиції в цей вид житла. Однак ціни на квартири в Торонто все одно зростатимуть, хай і на консервативному рівні, близько 5-6% на рік. З урахуванням цього зростання, а також суми, яку зараз потрібно платити за оренду квартири, покупка своєї квартири має великий сенс.
Якщо ж покупка квартири в плани не входить, то має сенс шукати або оренду частини квартири (sublease), або шукати квартиру в старому прибутковому будинку. У будь-якому разі, потрібно приготуватися до того, що пошук житла буде важким.