Торонто залишається головним економічним центром країни, куди стікаються фахівці з усієї Канади
Експерт видання «Русский Торонто» загального оптимізму не поділяє, хоча й упевнена в тому, що нинішні проблеми на ринку нерухомості тимчасові, і ринок своє відіграє. Однак навряд чи це відбудеться в найближчі місяці.
Статистика, що дала привід для оптимізму
Дані про угоди з житловою нерухомістю у Великому Торонто за жовтень показали зростання продажів на 12% порівняно з вереснем. Також було відзначено середньорічне зростання цін на нерухомість на 9,7%, із приростом у ціні на 0,6% порівняно з вереснем. Ось це збільшення кількості угод, приріст у ціні та загальна позитивна динаміка дозволили рієлторам та економістам почати говорити про те, що ринок досяг дна і відновив зростання.
Повторюся, я загального оптимізму не поділяю, хоча ще півроку тому писала про те, що саме в жовтні ринок почне корекцію в бік відновлення. Нижче поясню, чому я не вважаю нинішній сплеск на ринку початком повноцінного відновлення, і які фактори перешкоджають цьому.
Чому в середньостроковій перспективі ціни зростатимуть
Причини своєї впевненості в тому, що ціни на ринку нерухомості Торонто зростатимуть ще не один рік, я багато разів пояснювала у своїх попередніх статтях. Отже, всі ті фактори, які працюють на розігрів ринку та підвищення цін, нікуди не поділися. Навпаки, ситуація лише погіршується.
Зокрема, вартість будівництва не зменшується. Навпаки, вона тільки зростає, у тому числі через збільшення податкового навантаження на будівельників та вартості підготовки проєктів через бюрократичну тяганину в муніципальних органах. Отримати дозвіл на будівництво так само складно, як і раніше, хоча в місті фактично вибухнула повномасштабна криза орендного житла.
Наприклад, буквально днями було повідомлено, що закрито проєкт будівництва кондомініуму Museum Flats. При тому, що цей проєкт отримав масу позитивних відгуків, квартири в ньому були практично повністю продані, а компанія-забудовник уже вклала в підготовчі роботи мільйони доларів. Тим не менш, проєкт вирішено було закрити, оскільки муніципалітет не видав остаточного дозволу на будівництво, і незрозуміло, коли міг його видати.
Або інший приклад. Федеральний уряд готує зміну будівельних норм, плануючи посилити їх у плані підвищення енергозбереження. Це означає використання дорожчих матеріалів при будівництві та капітальному ремонті будинків, масивнішу теплоізоляцію, встановлення дорожчої енергозберігаючої побутової техніки та обслуговуючих агрегатів, і так далі. Це як мінімум додасть 35 000 доларів до вартості середнього будинку.
Інша причина полягає в тому, що в Торонто, який був і залишається головним економічним локомотивом країни, стікаються фахівці з усієї Канади, тому що саме тут найпростіше знайти роботу, причому роботу високооплачувану. Крім того, Торонто на очах набирає вагу у світовому табелі про ранги – після того, як за ним закріпився статус одного з основних світових фінансових центрів, зараз він починає впевнено заявляти про себе як про один із головних інноваційно-технологічних центрів Західної півкулі. Все це також працює на приплив у Торонто великих компаній, яким потрібно більше фахівців.
Наприклад, зовсім нещодавно компанія Google обрала Торонто як свій головний майданчик для створення прототипів міста майбутнього. Також Торонто розглядають як одного з основних претендентів на відкриття другого головного офісу компанії Amazon, яка обіцяє вкласти 5 мільярдів доларів і створити 50 тисяч робочих місць.
Ну і звичайно важливим фактором є імміграція. На тлі того, що Канада збільшує прийом іммігрантів, з планами прийняти в найближчі три роки майже 1 мільйон осіб, за найобережнішими прогнозами в Торонто з них осяде близько 170 тисяч осіб.
Навіть з урахуванням цих факторів очевидно, що очікувати зменшення попиту на нерухомість Торонто не доводиться, як і того, що ціни зупинять своє зростання.
Причини нинішньої ситуації на ринку нерухомості
У чому тоді причина нинішньої ситуації, чому ринок раптом завмер, і від чого такий оптимізм щодо збільшення кількості продажів?
Нагадаю, що всі попередні роки в Торонто та передмістях ціни зростали досить швидкими темпами. Однак з початку 2017 року ринок перейшов у якісно новий стан, ціни стали просто галопувати, за кожен будинок буквально йшла боротьба. Зокрема, у квітні середня вартість об'єкта нерухомості зросла на 33% порівняно із середніми цінами у квітні 2016 року.
Для тих, хто добре орієнтується на ринку нерухомості Торонто, причини такого сплеску активності були, загалом, зрозумілі. Як і те, що ринок до літа мав охолонути і повернутися у звичний стан. Ринкові механізми мали зробити свою справу.
Однак онтарійський уряд вирішив втрутитися в ситуацію, оскільки це здалося їм хорошою можливістю набрати очки перед виборами. Справа в тому, що доступність житла є в Торонто досить болючою темою, і Кетлін Вінн вирішила таким чином проявити турботу про людей.
У підсумку уряд лібералів запровадив податок на купівлю іноземцями нерухомості в Торонто в розмірі 15% від вартості покупки, обмежив зростання орендної плати 2% на рік, запровадив низку інших адміністративних заходів. Тобто фактично воно вирішило почати регулювати ринок командними методами.
Звісно, жодним чином ці заходи не зробили житло доступнішим, і тим більше не стимулювали появу нового житла. Ці заходи лише налякали продавців, покупців та інвесторів. Продавці тимчасово прибрали свої будинки та квартири з ринку – ніхто не продаватиме нерухомість задешево. Покупці завмерли в очікуванні, що ціни можуть піти вниз, і почали чекати, коли це станеться. Інвестори просто пішли в інші юрисдикції, де їм були раді.
У підсумку ринок завмер. У травні-вересні продавали практично тільки ті, у кого не було іншого виходу – наприклад, якщо люди купили до введення нових правил будинок або квартиру, і їм потрібно було за будь-яку ціну продати свою власність, щоб оплатити нову покупку.
Сталося саме те, про що я писала у квітні-травні цього року, коли були оприлюднені заходи уряду щодо охолодження ринку. Тоді, нагадаю, я радила всім, хто думав про покупку будинку або квартири, робити це влітку, оскільки саме тоді була велика кількість продавців, яким потрібно було за будь-яку ціну продати свою нерухомість. Тоді ж я писала, що до середини вересня всі ці будинки підуть з ринку, ринок оговтається, і в жовтні можна очікувати збільшення кількості продажів та відновлення зростання цін. Що й сталося.
Чому відновлення ринку чекати рано
Чому ж тоді я не поділяю загального оптимізму, незважаючи на те, що мої прогнози справдилися? Справа в тому, що уряд не перестав втручатися в роботу ринку. Щоправда, тепер йдеться вже не про провінційний уряд, а про федеральний.
Справа в тому, що економісти пророкують канадській економіці рецесію, навіть незважаючи на те, що поки вона показує хороше зростання, вище, ніж будь-яка з країн G7. Якщо це станеться, великий борг, набраний канадцями у вигляді іпотечних кредитів, може стати проблемою. Тому уряд намагається діяти на випередження, посилюючи правила видачі іпотечних кредитів.
У результаті нові правила видачі іпотеки, які значно підвищують вимоги до річного доходу отримувача, зроблять неможливим отримати іпотеку, достатню для покупки будинку і навіть великої квартири. Тобто йдеться про те, що з ринку вимивається велика кількість потенційних покупців, які перейдуть на ринок орендного житла. Оце посилення правил видачі іпотеки і буде тим обмежувачем зростання ринку нерухомості в Торонто на початку наступного року.
Взагалі потрібно зазначити, що заходи уряду, як провінційного, так і федерального, ні до чого хорошого не ведуть. Найголовніше, вони завдають відчутного удару по економіці та підвищують ризики входження в рецесію, яку самі ж намагаються уникнути і якої дуже бояться.
Прогноз на майбутнє
Як я бачу ситуацію, проблеми ринку нерухомості Торонто поки що не закінчилися. Спалах у жовтні – це дійсно значною мірою та сама очікувана корекція, про яку я писала ще півроку тому. Однак додатковий поштовх дали ті, хто планував покупку із залученням іпотечного кредиту. Вони зараз поспішають скористатися можливістю його отримати, оскільки після Нового року для багатьох це буде вже нереально.
Тому цілком можливо, активність на ринку нерухомості Торонто буде ще наростати аж до кінця року – при тому, що зазвичай з середини листопада на ринку нерухомості наставало затишшя, і будь-яка активність напередодні Різдва припинялася.
Якщо говорити про 2018 рік, то тут ситуація вбачається наступною. Особисто в мене таке відчуття, що наступний рік може стати для ринку нерухомості Канади одним із найневдаліших. Безсумнівно, ринок нерухомості Торонто не так піддається коливанням, але його не омине та криза, яку створює федеральний уряд своїм посиленням видачі іпотеки.
Зазвичай сезонна активність на ринку починається з середини лютого, або, як це було цього року, вже в січні. Однак у 2018 році, як я бачу ситуацію, через ускладнення правил отримання іпотеки навряд чи варто чекати високої активності щонайменше до середини весни.
Що продаватиметься в наступному році?
Ринок нерухомості неоднорідний, тому кожен сегмент реагуватиме по-різному. На мою думку, залишатиметься активним ринок кондомініумів. Варто зазначити, що останні півроку саме кондомініуми активно купувалися і продавалися, і саме на них спостерігалося зростання цін – порівняно з минулим роком ціни зросли в цьому сегменті на 21,8%.
До речі, ще пару років тому ціни на кондомініуми майже не зростали, і я писала про те, що це ненормально. Занадто великим був розрив у цінах на окремі будинки та таунхауси з одного боку, і кондомініуми з іншого. Тому я висловлювала впевненість у тому, що потрібно чекати помітної корекції цін на кондомініуми в бік підвищення, що ми зараз і спостерігаємо.
Я думаю, що це зростання триватиме. Але основний інтерес покупців має переключитися на новозбудовані кондомініуми. В принципі, придбання квартир у кондомініумах, що будуються, завжди було хорошим вкладенням, але в останні два роки цей сегмент буквально «бумить», попит зріс багаторазово.
З урахуванням нових правил видачі іпотеки, величезного попиту на орендне житло та зростання потреби в новому житлі купівля квартири в нових кондомініумах від забудовника стає для багатьох чи не єдиним шансом стати власником власного житла. Річ у тім, що купуючи житло від забудовника на початковому етапі, ви вступаєте у володіння квартирою лише через 3-4 роки. Саме тоді вам потрібно буде брати іпотеку, а іноземцям – платити податок на купівлю нерухомості іноземцями. Однак є висока ймовірність, що через 3-4 роки і податок на купівлю іноземцями скасують, і правила отримання іпотеки значно полегшать, і взагалі уряд всіляко стимулюватиме придбання нерухомості. Це розуміють багато хто. Тому я думаю, що ринок нових кондомініумів у найближчі пару років стане основним майданчиком, де відбуватимуться угоди з нерухомістю.
Якщо говорити про окремо стоячі будинки, то навряд чи варто очікувати великої активності в цьому сегменті. Думаю, в кращому випадку кількість продажів у наступному році збільшиться до рівня 2-3-річної давності. Ціни зростатимуть, але невисокими темпами.
При цьому, як я бачу, різні райони та різні типи будинків поводитимуться по-різному, аж до того, що динаміка буде абсолютно протилежною. Річ у тім, що в такі невизначені моменти хороша нерухомість у хороших районах продовжуватиме користуватися попитом, тоді як все інше, що має вади, застрягне на ринку, і таку власність доведеться продавати за рахунок зниження ціни.
Вся сукупність факторів – і перспективи погіршення економічної ситуації в Канаді, і вимивання зарубіжних інвесторів, і посилення правил видачі іпотечного кредиту, і абсолютно незграбні дії уряду як у частині регулювання ринку нерухомості, так і в економіці – все це створить негативну динаміку. У цій ситуації уряду нічого іншого не залишиться, як почати стимулювати економіку, в першу чергу будівельну індустрію і взагалі ринок нерухомості. У підсумку з дуже великою ймовірністю: в Онтаріо скасують всі ті заходи, що призвели зараз до ситуації на ринку нерухомості Торонто; полегшать правила видачі іпотечних кредитів; зроблять Канаду привабливою для зарубіжних інвесторів.
Тому в перспективі найближчих 2-3 років я чекаю відновлення ринку. Як тільки ринок стабілізується і покупці набудуть впевненості, ось тоді потрібно чекати різкого підйому цін. Практика показує, що ринок нерухомості завжди відіграє своє. Принаймні, зростання цін у Торонто на нерухомість на 10-12% на рік було завжди, тому якщо в найближчий рік-два ми його не побачимо, це означає, що зростання в майбутньому становитиме вже 20-30% на рік, а то й вище – приблизно те, що ми зараз спостерігаємо з цінами на кондомініуми.
Поради
На мою думку, найближчі два роки будуть вдалими для купівлі окремих будинків як інвестицій. Оскільки зростання на них якщо й буде, то невелике, є можливість підібрати дуже хороші варіанти, які ще рік тому йшли з ринку за кілька днів з великою переплатою. Принаймні, зараз у Торонто унікальний момент для придбання такої власності.
Інший майданчик для інвестицій – це нові кондомініуми, що будуються. З огляду на те, який дефіцит орендного житла в Торонто, і наскільки висока потреба в житлі, особливо в центральній частині міста, квартири в таких будинках будуть надзвичайно затребувані.
У мене поки немає повної ясності щодо квартир у кондомініумах на вторинному ринку. З одного боку, ціни на них уже піднялися досить сильно, щоб рости й далі такими темпами. Хоча задел, звичайно, залишається, навіть з урахуванням складнощів отримання іпотеки та відходу через це з ринку великої кількості потенційних покупців.
З іншого боку, зараз вигідно купувати квартири для здачі в оренду, з огляду на високу орендну плату та той дефіцит орендного житла, що спостерігається в місті. Тому я думаю, що якийсь час активність на ринку кондомініумів зберігатиметься, а з нею і зростання цін. Потім може настати відносне затишшя, і через два-три роки ситуація зі зростанням цін повториться.
Все це, звичайно, лише умовиводи, які базуються на оцінці поточної ситуації та нинішніх тенденціях. Тому потрібно розуміти, що будь-які нові рішення уряду і тим більше зміни економічної ситуації в Канаді призведуть до зміни цього прогнозу. Але можна сказати однозначно, що при всіх штормах і змінах курсу ринок нерухомості Торонто завжди був, є і буде залишатися надзвичайно надійним для інвестицій, з гарантованим підвищенням вартості в перспективі найближчих років.