А ще Берлін – це поєднання старовинних пам'яток і передової сучасної архітектурної думки: за час, що минув від об'єднання Східного та Західного Берліна, місто стало місцем втілення найпередовіших містобудівних ідей – Рейхстаг Нормана Фостера, меморіал Голокосту Пітера Айзенмана, музей Даніеля Лібескінда, площа Марлен Дітріх, новий берлінський Головний вокзал... Водночас Берлін дуже зелений – майже третину його загальної площі займають парки, озера, канали. Додайте до цього налагоджений громадський транспорт, який у Німеччині повсюдно працює бездоганно, а в самому Берліні, мабуть, досяг досконалості, і вийде картина комфортного мегаполісу, чудово пристосованого до різноманітних потреб жителів.
Тому не дивно, що разом з американськими та європейськими інвесторами все більше наших співвітчизників розглядають можливість придбання житла в Берліні. До того ж ціни на нерухомість у столиці об'єднаної Німеччини все ще невисокі порівняно з іншими європейськими столицями (якщо в середньому квадратний метр житлової нерухомості в престижному районі Лондона коштує €15.000, Парижа – до €12.000, то в Берліні – лише €1.200). Однак не варто думати, що купивши першу-ліпшу берлінську нерухомість, ви автоматично вигідно вкладете гроші. Одна з особливостей місцевого ринку — його неоднорідність: у цьому незвичайному місті є і розкішні багатомільйонні вілли, і пустельні «мертві» квартали.
Відмінність Берліна від більшості європейських столиць і в тому, що він не має єдиного центру. Після Другої світової війни Берлін був поділений на Східний і Західний, тому і в об'єднаному в 1991 році місті збереглося два центри. Старий адміністративний, діловий, торговий і культурний центр – міський район Берлін-Мітте (Berlin-Mitte) з вулицями Унтер-ден-Лінден (Unter den Linden) і Фрідріхштрассе (Friedrichstrabe) – це центр Східного Берліна. Колишнє передмістя Шарлоттенбург (Charlottenburg) в районі вулиці Курфюрстендамм (Kurfurstendamm) і сусіднього залізничного вокзалу та станції міської електрички Цоологішер-Гартен (Zoologischer Garten) – центр Західного Берліна. На південь від Бранденбурзьких воріт, навколо площі Постдамер-Плац (Potsdamer Platz) формується новий центр Берліна. Крім того, кожен великий район німецької столиці також намагається «призначити» саме свій центр «головним» для жителів свого району. Відповідно, від кожної околиці до кожного центру ціни зростають.
Як у будь-якій країні, у Німеччині є своя особлива, сформована класифікація житлової нерухомості. Насамперед, це будинок з ділянкою на одну сім'ю, або німецькою Einfamilienhaus (EFH). Це найзручніший варіант, оскільки є можливість щось прибудувати або змінити планування. У такому будинку за бажання можна виділити невелику окрему квартиру, однак це і найдорожчий з усіх видів житла, на ціну якого великий вплив має сума експлуатаційних витрат. Утримання будинку на дві сім'ї з окремим входом, або Doppelhaus (DH), обходиться дешевше, адже фактично витрати «діляться» з сусідами. Дуже популярні й Reienhaeuser (RH) – «будинки, що стоять у ряд», або те, що в нас прийнято називати «таунхаусами». Приватна квартира – Eigentumswohnung (EW) – найпоширеніший варіант житла. Квартира є приватною власністю, але сходова площадка, комунікації – спільна власність мешканців. Що дивно, у Німеччині можна запросто придбати пам'ятку архітектури, але в цьому випадку покупець повинен забути про перепланування і неодмінно зберегти фасад будівлі. Звісно, подібні обмеження помітно знижують ціну.
Ціни на нерухомість у Німеччині залежать від трьох основних факторів. Насамперед, від місцерозташування, точніше – від району. Житло на території колишньої Східної Німеччини значно дешевше, оскільки в основному не відповідає сучасним стандартам. Тому вигідно продати або здати в оренду такі квартири та будинки складно. Виняток становлять кілька міст та їх околиці, наприклад, фешенебельний Потсдам у передмісті Берліна.
Для економних німців важливим фактором, що впливає на вартість житла, є сума майбутніх витрат на його утримання. Вітається все, що здатне допомогти заощадити на воді, опаленні, електроенергії, – сучасне обладнання, теплоізоляція тощо. Більш економічне житло при покупці обійдеться дорожче, але зате збереже чимало коштів у ході експлуатації. Нарешті, третій фактор – наявність розвиненої інфраструктури.
Аналітики розглядають сучасний ринок нерухомості Берліна як недооцінений в результаті реорганізації економіки після об'єднання країни. Дійсно, ціни тут, як уже зазначалося, нижчі, ніж в інших європейських столицях. Наразі в Берліні основний ціновий діапазон становить від €1.000 до €3.000 за кв. м, до того ж поки пропозиція суттєво перевищує попит.
Наприклад, у районі Berlin-Friedrichshain двокімнатна квартира площею 77 кв. м, розташована на другому поверсі старого будинку зведення 1898 року і яка потребує капітального ремонту, пропонується за €25.000. Водночас двокімнатна квартира з двома ванними кімнатами площею 63 кв. м у центрі Берліна на п'ятому поверсі в будинку поблизу популярної Александерплатц (Alexanderplatz) обійдеться в €206.000. Можна знайти і середній варіант – трикімнатна квартира житловою площею 71,21 кв. м на першому поверсі п'ятиповерхового цегляного будинку зведення 1960 року в районі Вільмерсдорф (Wilmersdorf) за €85.000.
У Берліні можна купити й окремий будинок. Середня вартість квадратного метра – ?1,5-3,5 тис., в елітних особняках – від €5 тис. Найдорожчі новобудови «під ключ». У зеленій зоні (в межах досяжності наземного метро, так званого S-Bahn) будинок у середньому коштуватиме €200.000, на сході міста – €180.000. Наприклад, віллу площею 1.500 кв. м у тихому зеленому передмісті Кепенік (Kopenick) пропонують за ціною €520.000, а двоповерховий будинок у престижному районі Берліна житловою площею 417,78 кв. м та площею ділянки 1.566 кв. м, з великим басейном – за €1.020.000.
У межах міста є дві групи озер (Tegeler See, Wannsee, Schlachtensee, Grunewaldsee, Grober Muggelsee та ін.), де розташовані елітні, дуже дорогі будинки вартістю до кількох мільйонів євро. Любителів розкоші зацікавить вілла-палац у неокласичному стилі за 20 хвилин їзди від центру Берліна, на озері Зеддінерзеє (Zeddinsee) площею 717 кв. м та з земельною ділянкою 5.000 кв. м, збудована у 2000 році. Вілла обладнана сучасною системою охорони, всередині будівлі – мармур та гранітні підлоги, панелі з цінних порід дерев, висота стель – 6,5 м. Додатковий бонус – гараж для чотирьох авто. Таку віллу пропонують за €3.200.000.
Покупців з країн колишнього союзу в столиці Німеччини не так багато, хоча, за останніми статистичними даними, у Берліні проживає понад 200 тис. російськомовних. Найулюбленішими у російськомовних мешканців районами Берліна є Шарлоттенбург (Charlotenburg), Вільмерсдорф (Wilmersdorf), Целендорф (Zehlendorf), Панков (Pankow) та Кепенік (Kopenick).
Закони Німеччини щодо купівлі житла іноземцями (в тому числі з країн, що не є членами ЄС) цілком ліберальні. Іноземці можуть придбати будь-яку нерухомість, включаючи пам'ятки архітектури. Процес купівлі розбивається на стандартні, загалом, етапи: пошук нерухомості, переговори щодо купівлі-продажу, нотаріальне підписання договору купівлі-продажу землі або нерухомості, реєстрація переходу власності в Поземельній книзі. Практично інвестору необхідно приїхати до Берліна лише двічі: при остаточному виборі та огляді придбаної нерухомості та при підписанні нотаріальних актів, а інші процеси можна здійснити дистанційно. Вся процедура, включаючи внесення даних до держреєстру власності, займає два-три місяці.
Після остаточного вибору об'єкта та прийняття рішення про його купівлю складається договір купівлі-продажу, в якому, зокрема, зазначають умови та форму оплати. Його підготовка та підписання відбуваються у німецького нотаріуса, який проводить всю угоду від початку до кінця: здійснює перевірку прав власності продавця, оформлює всі необхідні документи, включаючи грошові розрахунки, отримання всіх необхідних довідок та дозволів і внесення права власності покупця до «Поземельної книги».
Після підписання договору купівлі-продажу обома сторонами нотаріус відкриває спеціальний для даної угоди нотаріальний рахунок. Разом із підписанням договору покупець вносить аванс (в середньому він становить 10% від вартості нерухомості). Якщо покупець передумав, то завдаток йому не повернуть. Решта суми має надійти на рахунок протягом 28 днів. Після внесення повної суми нотаріус надсилає документи до відомства з реєстрації прав на нерухоме майно. Тільки після внесення права власності покупця до «Поземельної книги» нотаріус має право перерахувати з вищезазначеного спецрахунку гроші продавцю об'єкта. Оскільки грошові розрахунки відбуваються через рахунок, контрольований нотаріусом, і продавець отримує свої гроші після того, як покупець набув права власності, шахрайство при угодах з нерухомістю практично виключено (або, скажімо так, зведено до мінімуму).
Що стосується відповідальності продавця за відсутність будь-яких недоліків проданої нерухомості, то за німецьким Цивільним кодексом (BGB) продаж старих будинків або квартир принципово відрізняється від продажу новобудов. Продавець подібної нерухомості не дає жодної гарантії щодо «бездоганності» нерухомості. Це означає, що покупець повинен сам ретельно перевіряти та оглядати нерухомість, яку він збирається придбати. Зокрема, тому, хто має намір придбати квартиру, рекомендується, крім іншого, прочитати протоколи щорічних засідань власників даного будинку, щоб бути обізнаним про його стан. У протоколі огляду та передачі (Ubergabeprotokoll), який підписують обидві сторони, фіксується наявність або відсутність недоліків. Для покупців новобудов ситуація в цьому відношенні вигідніша: за чинними правовими нормами продавець новобудови або ще зведеного будинку зобов'язаний давати п'ятирічну гарантію на будівлю.
Які витрати при купівлі? Загальні витрати по угоді становлять приблизно 10% від її вартості. Послуги посередника (комісійні агентства або маклера, т. зв. маклерський провізіон) зазвичай становлять 3-7%; нотаріальні витрати та витрати на реєстрацію – 1-2% від вартості об'єкта; разовий податок на купівлю – 3,5% від кадастрової вартості об'єкта (суми, зафіксованої в нотаріально засвідченому договорі про продаж). Різниця між ринковою та кадастровою вартістю зазвичай становить 20-40%. Тобто податок можна платити з меншої суми. Однак фахівці радять: якщо об'єкт купується з інвестиційною метою, то краще зазначати в договорі ринкову ціну та з неї платити податок.
Витрати на утримання житла залежать, насамперед, від того, наскільки сучасними інженерними системами воно обладнане. Німці відомі своєю ощадливістю, і тому багато внутрішньобудинкових інженерних систем орієнтовані саме на це. Якщо житло більш економне в експлуатації, то воно обов'язково коштує дорожче. Особливо ощадливі господарі навіть отримують пільги від держави по оплаті комунальних послуг та податків.
Ви хочете отримувати дохід від своєї нерухомості? Тоді варто задуматися про здачу її в оренду. Оскільки в Німеччині більшість населення не має власного житла, а орендує його, орендний ринок країни дуже добре розвинений. Кожен власник має право здавати свою нерухомість в оренду, це роблять і іноземні власники. Рієлторська фірма або маклер, через якого було придбано нерухомість, сприятиме її здачі в оренду. Прибутковість становить в середньому від 8% до 15% річних. Середня ставка орендної плати в Берліні – €4,50 за кв. м, в нових будинках – €8 за кв. м (для порівняння: в Лондоні – близько €20 за кв. м). Оренда дво-, трикімнатних квартир в старих будинках в престижних районах Берліна становитиме €300-700 на місяць. В непрестижних районах зняти квартиру можна майже вдвічі дешевше. До речі, нерідко в договорі оренди деякі комунальні витрати позначені окремим рядком і оплачуються орендарем окремо.
Володіння нерухомістю в Німеччині, на жаль, не дає права на отримання постійного виду на проживання. Співвітчизники, які купили житло в Німеччині, мають можливість оформлювати стандартну туристичну візу. Ті, у кого є ділові зв'язки з країною, можуть претендувати на бізнес-візу (в цьому випадку дозволений термін перебування в Німеччині – шість місяців на рік, а іноді й більше). При цьому володіння нерухомістю все ж є для влад вагомим аргументом при розгляді заяви про надання виду на проживання, оскільки доводить матеріальну спроможність заявника. А якщо його діяльність ще й приносить користь Німеччині (наприклад, створює робочі місця), то це тільки допоможе справі.
Відносна дешевизна житла в Берліні – ситуація явно тимчасова. Щороку вартість його зростає в середньому на 3%, а дохід від інвестицій в даний сектор оцінюється в 5-6% річних. За 2006 рік такі вкладення принесли 15% прибутку, при тому, що вартість піднялася на 2-3%. Втім, за прогнозами інституту Eduard-Pestel, до 2030 року ціни зростуть в чотири рази.
І ще один цікавий факт. Минулого року на ринку нерухомості Берліна було укладено понад 32 тис. угод загальною вартістю €14,83 млрд – це абсолютний міський рекорд. При цьому кожен четвертий інвестор був іноземцем.