У більшості європейських країн власників нерухомості помітно більше, ніж у Німеччині
Як зазначає «Русская Германия», такі дані наводить дослідницький інститут Empirica спільно з об'єднанням земельних ощадкас, що займаються фінансуванням іпотечних угод (LBS). Дослідження ґрунтується на актуальній вибірці Федерального статистичного відомства, присвяченій аналізу доходів і витрат споживачів Німеччини. Вона проводиться для 60 тис. домогосподарств країни раз на п'ятирічку, востаннє – у 2018 році. Тоді лише 42% жителів ФРН проживали у власному будинку чи квартирі – на 1% менше, ніж у 2013 році.
Це перший випадок збільшення частки орендарів житлоплощі за три останні десятиліття. За відомостями LBS, в жодній іншій європейській країні така значна частина населення не живе в орендованій нерухомості.
Як і раніше, великі відмінності частки власників між старими та новими землями ФРН. На сході країни лише 36,4% населення володіють нерухомістю, на заході – 44,9%. Максимального показника кількість власників житла на заході Німеччини досягала у 1993 році (48,1%), протягом останнього десятиліття ця цифра незмінно знижується.
Напередодні об'єднання, у 1980-ті, частка власників житла в Західній Німеччині неухильно зростала. З додаванням до загальної статистики територій колишньої НДР, де до падіння Берлінської стіни житлова власність була рідкісним явищем, показники змінилися, але перспектива зростання була постійною – крім останньої п'ятирічки.
Аналітики виділяють одразу кілька причин подібних тенденцій. Повільне зростання частки власників або його відсутність – результат суспільних та економічних явищ, властивих не лише сходу, а й усій Німеччині. Насамперед країні не вистачає «нової порослі» власників житла, в той час як серед 70−79-річних їхня частка неухильно збільшується два останні десятиліття.
Наступні покоління значно менш успішні з точки зору накопичення власності, ніж їхні батьки. Наприклад, у 2004 році володіли нерухомістю 34% 30−39-річних жителів сходу Німеччини та 37% – заходу. 10 років потому частка власників у тій же віковій групі і там, і там не перевищує 25−30 відсотків.
Рішення про купівлю житла тим легше прийняти, чим більш осілий спосіб життя веде людина і чим більш тверді позиції в суспільстві займає. Придбання нерухомості часто збігається за часом зі створенням сім'ї, вказують фахівці Empirica. Типові покупці – молоді сім'ї, яким стає тісно в орендованій квартирі з появою другої дитини.
За даними дослідження, дві третини пар з дітьми, але менше половини бездітних пар того ж віку проживають у Німеччині на власній житлоплощі. Самотні все частіше залишаються орендарями, як і батьки-одинаки, хоча на сході ФРН частка одиноких батьків з нерухомістю вища, ніж бездітних однолітків.
Як правило, частка власників у різних регіонах та вікових групах тим вища, чим раніше була створена молода сім'я, чим більше навколо літніх родичів і чим дешевша нерухомість. Оскільки жителі ФРН все пізніше вступають у шлюби, скорочується і частка потенційних власників житла. Крім того, німецькі закони надзвичайно добре захищають квартиронаймачів і вельми суворі до власників, які здають житлоплощу. Тривалий термін проживання лише зміцнює права орендарів, а можливості підвищення цін обмежуються.
Додатково впливає на ситуацію з купівлею квартир і будинків відтік молодого працездатного населення з регіонів у великі міста з недоступною нерухомістю. Нерідкою стає ситуація, коли пара молодих людей, в якій обоє мають освіту і добре оплачувану роботу, не може дозволити собі купівлю бажаної квартири в хорошому кварталі німецького мегаполіса: стрибок цін в останні роки нівелював будь-яке зростання зарплати, і придбання житла у великих містах стає практично неможливим без успадкування великої суми або значного власного капіталу.
До того ж потенційним покупцям доводиться конкурувати з вкладниками, приватними особами або компаніями, які купують квадратні метри про запас або для перездачі через віру в стабільність подібних інвестицій – велика кількість інвесторів помітно підняла ціни. Нарешті, важливим аспектом є зростання в Німеччині частки населення з вищою освітою. Молоді люди переїжджають до міст заради навчання, отримують вищу освіту, шукають роботу по всій країні, заводять і підтримують стосунки на відстані – такий спосіб життя передбачає скоріше багаторічне орендарство, ніж купівлю власності.
Принципово, за даними Empirica, ситуація виглядає так: чим менше, гірше і дорожче пропозиція квартир, що здаються в оренду, тим вища на цій території частка тих, хто зважився на купівлю. Вона обходиться дорожче при високому попиті, але й доступних для зйому квартир у таких містах менше, і вони недешеві. На думку аналітиків, Німеччина вперше після об'єднання вступила на шлях подальшого скорочення частки власників нерухомості.
Всі вищеописані тенденції в найближчі роки набиратимуть силу. Висока оцінка житлової власності в суспільстві практично не зазнала змін, цінність свого житла з точки зору забезпеченої старості зрозуміла багатьом, але ставлення до накопичення та споживання змінюється – особливо самотні та бездітні інакше розставляють пріоритети.
Втім, статистичні дані можна розглядати і в іншому ключі. Частка власників житлової нерухомості у ФРН становить 42% – але якщо порахувати всіх проживаючих власників, включаючи членів сімей, то з'ясується – у своїй квартирі чи будинку живе приблизно половина населення Німеччини. Найвища частка тих, хто живе у своєму житлі – серед дітей (58,1% осіб молодше 20 років).
З 1998 року ця тенденція не змінюється: більшість німецьких дітей живуть у власних чотирьох стінах, молодь – безумовно, завдяки батькам – раніше і частіше опиняється «на своїй території», ніж самі старші. На сьогодні з урахуванням усіх мешканців квартири чи будинку частка власників вища, ніж частка орендарів, у чотирьох федеральних землях – Баварії, Баден-Вюртемберзі, Саарі та Рейнланд-Пфальці. Незважаючи на це, практично в усіх європейських країнах власників нерухомості помітно більше. За даними Eurostat, у середньому по Євросоюзу частка власників житла становить 60%: найчастіше це квартири (42%), потім – будинки на одну сім'ю (34%) і половина двоквартирного будинку, розділеного спільною стіною (24%).
До першої п'ятірки європейських держав з переважанням власників над орендарями входять Угорщина (85,2% житлової нерухомості у власності), Литва (89,7%), Словаччина (90,1%), Хорватія (90,5%) та Румунія (96,8%). У Франції власним житлом володіють 64,4% населення, у Данії – 62,2%, в Австрії – 55,4%. Ці три країни знаходяться в самому кінці хіт-параду власників нерухомості, а замикає його Німеччина. Нижче – тільки Швейцарія, яка не входить до Євросоюзу, де у власній квартирі чи будинку живуть лише 41,3% населення.