Затяжне падіння
Ситуація на ринку нерухомості Кіпру почала погіршуватися задовго до оголошеної владою реструктуризації банківської системи. Відносно безхмарним можна вважати період з 2000 по 2007 рік, коли кількість іноземних покупців нерухомості (житла, землі та комерційних об'єктів) неухильно зростала: за сім років їхня частка в загальному обсязі угод збільшилася з 3,6 до 53,1%. У кількісному вираженні кількість угод зросла з 450 до більш ніж 11 тисяч.
Такій ажіотажній популярності значною мірою сприяло здійснене в 2004 році вступ країни до Євросоюзу. У 2007 році було зафіксовано і рекорд за сукупною (зарубіжні та місцеві інвестори) кількістю угод – 21 245. При цьому пік активності кіпріотів був пройдений ще в 2003 році (15 294 угоди), після чого вартість землі на Кіпрі перевищила прийнятний навіть для середнього класу острівної держави рівень.
У 2008 році у зв'язку зі світовою фінансовою кризою зарубіжних інвесторів на ринку нерухомості стало вдвічі менше (6636), а з 2009 року їхня щорічна кількість не перевищує 2000. Якщо раніше іноземці займали половину ринку, то останні чотири роки на них припадає лише близько 20% угод. За підсумками 2012 року Кіпр продемонстрував мінімальні показники і за місцевими, і за загальними продажами.
На такому несприятливому фоні й стався березневий банківський колапс, який, очевидно, ситуацію лише погіршив. За інформацією департаменту земельних ресурсів Кіпру, за січень-липень поточного року в країні зареєстрували всього 2133 угоди з купівлі нерухомості, що майже на 50% поступається аналогічному періоду 2012 року (4118). До липня жодного разу в жодному з сегментів ринку кількість угод за місяць не перевищила відповідний минулорічний показник.
Переламати тенденцію вдалося іноземцям, які в липні купили 103 об'єкти (+49% порівняно з липнем 2012 року та +66% до червня 2013). Найбільшим попитом користувалася нерухомість у Нікосії, Лімасолі та Пафосі, тоді як у Фамагусті та Ларнаці відзначено зниження продажів. Втім, за підсумками семи місяців цифри невтішні: кількість транзакцій впала на 31% – з 869 до 604.
Як вважають експерти, говорити про тенденцію масового повернення зарубіжних покупців поки що передчасно. За словами аналітика «Фінам Менеджмент» Максима Клягіна, вона може виникнути лише після загального зміцнення економічної ситуації та формування нової системи гарантій. Разом із тим темпи зниження в середньостроковій перспективі сповільняться.
Оманливе враження
Що стосується цін, то на перший погляд зараз купівля домоволодіння на Кіпрі виглядає вигідною. Так, з кінця 2009 року по другий квартал 2013 року вартість апартаментів із двома спальнями площею 85 кв. м в середньому по країні знизилася на третину і склала 112,3 тис. євро. Стандартні будинки на три спальні площею 250 «квадратів» подешевшали на чверть – до 349,1 тис. євро. Крім того, як заявляли в Moscow Sotheby's International Realty, в умовах обмеженого попиту багато продавців згодні надавати знижки.
Після того як Євросоюз та Міжнародний валютний фонд наполягли на «стрижці» депозитів у двох найбільших банках країни, падіння цін прискорилося. За прогнозами «Фінам Менеджмент», найближчим часом цей процес продовжиться і вартість житла ще не досягла мінімальних позначок.
Фахівці також зазначають, що наразі не доводиться розраховувати як на отримання кредиту в місцевих банках, так і на надання розстрочки від забудовників, які самі зіткнулися з нестачею фінансування та високим борговим навантаженням. Це вже призвело до дефіциту проектів на первинному ринку. Зокрема, за даними порталу «Вісник Кіпру», за січень-травень поточного року загальна площа схвалених владою будівництв знизилася порівняно з п'ятьма місяцями 2012 року на 20,6%. Розрахуватися із заборгованостями девелоперам не дозволяють низькі ціни та відсутність стабільного попиту, в результаті чого збільшення темпів будівництва не очікується. Щоб уникнути додаткових ризиків, експерти рекомендують утриматися від покупок новобудов і зосередитися на вторинному ринку.
Загалом купівля вілли на Кіпрі зараз не виглядає авантюрною витівкою. Для цього необхідно лише мати необхідну суму, щоб не зв'язуватися з місцевими банками, і купувати вже готові будинки. Фактором, на який варто звернути увагу, також є підготовлюване урядом підвищення податку на нерухомість. Наразі він розраховується залежно від вартості житла станом на 1980 рік. Якщо тоді будинок коштував до 40 тис. євро, то річний податок на майно становить 0,6%. Зі збільшенням вартості зростає і ставка: для об'єктів дорожчих за 3 млн євро вона становить 1,9%. До червня 2014 року влада розраховує завершити переоцінку понад півмільйона об'єктів нерухомості та включити до бази всі незареєстровані будівлі.
Вищесказане справедливе для тих, хто має намір придбати курортне житло або отримати вид на проживання (видається при покупці на суму понад 300 тис. євро). Для інвестиційних же цілей ринок нерухомості Кіпру, і раніше не обіцяв особливих прибутків, тепер просто не підходить. Прогнозоване подальше зниження цін, низький попит та нестабільність економіки – все це свідчить про те, що можливість вигідно перепродати будинок може з'явитися не скоро.
Дмитро ДАНИЛОВ,
«Лента. Ru».