На думку експертів, ризикованих іпотечних позик видано більш ніж на трильйон доларів, що становить п'яту частину всіх кредитів на придбання житла. Акції іпотечних банків та фінансових фондів, які інвестують у цей ринок, падають. Як прогнозують аналітики, якщо цю тенденцію не вдасться переломити, то за законом ланцюгової реакції може вибухнути світова фінансова криза. А все тому, що багато американців не розрахували меж своєї платоспроможності і - зовсім як ми! - неуважно читають іпотечні договори. У підсумку майже двом з половиною мільйонам з них загрожує особистий дефолт.
Відсоток поплив
Гуляючи своїм нью-джерсійським містечком, типовою одноповерховою Америкою, я звернув увагу, що останнім часом знаки на галявинах перед будинками стали рідше змінюватися. Йдеться про прибиті до кілочків дошки з оголошеннями рієлторських компаній, які сигналізують про те, що будинок виставлено на продаж. На них зазначені ім'я агента та телефон, за яким можна дзвонити, якщо цікавить дана пропозиція. Коли ж будинок продано, то на час оформлення угоди (це може зайняти два-три місяці) до знаку додаються таблички-довіски: «укладено контракт», «продаж очікується» і, нарешті, підсумкове - «продано». Знак знімається після підписання клоузингу - величезного пакета документів купівлі-продажу, на підставі якого новоспечений власник отримує заповітні ключі. І ось дивлюся, негаразд: пристойні будинки, які раніше розліталися за пару тижнів, сумно стоять місяцями незатребувані.
Зростання ринку житла в Америці сповільнилося, а десь взагалі завмерло. Найтривожніший симптом кризи - рекордна кількість foreclosure, що юридичною мовою означає позбавлення позичальника права викупу іпотечної заставної, а на буденній формулюється приблизно так: немає грошей платити за іпотечною позикою - забирайся геть.
Десятиліттями політики та економісти твердили, що зростання числа домоволодінь - запорука стабільності та процвітання країни. Чим більше американців купують будинки та квартири, тим сильніший середній клас, а отже, і фундамент суспільства міцніший. Протягом 60-80 років минулого століття приблизно 65% американських сімей володіли власним житлом, а в останні півтора десятка років цей показник зріс аж до 69,2%, чим страшенно пишаються в Білому домі. За офіційними даними, домовласниками є 73,4 млн американських сімей. Середня вартість даху над головою, безумовно, сильно коливається: від $120 тис. за односімейний будинок десь у малопрестижній глибинці до $750 тис. за аналогічну власність у Сан-Франциско та $850 тис. - на Манхеттені.
«Ми хочемо, щоб люди чимось володіли, тому що в цьому випадку вони відчувають власну відповідальність за майбутнє країни», - проголосив президент Джордж Буш у 2004 році. Хто б сперечався? Ясно навіть найзапеклішому марксисту: якщо людині є що втрачати, вона не піде на барикади. Але ось біда: цього року похмура перспектива foreclosure очікує понад 2,4 млн американців. Спекулятивно перегрітий в останні роки ринок нерухомості стрімко охолоджується, і на те є кілька причин.
Перша і основна: прагнення банків та уповноважених ними брокерів всучити споживачеві іпотечну позику будь-якою ціною призвело до загрозливого зростання сумнівних, високоризикованих іпотечних контрактів. Банки через дику конкуренцію вигадують хитрі пастки, в які потрапляють не лише простаки. Скажімо, найпопулярніші іпотечні кредити на 15 і 30 років з фіксованою ставкою сьогодні можна отримати під 5,8-6,5% річних. А чи не хочете ставку в два-три рази меншу? Та ще й перший внесок за житло платити не в стандартному розмірі в 10-20% від вартості будинку, а 5%, або взагалі не платити.
Річ у тім, що в Америці отримати іпотечний кредит не просто, а дуже просто. Банки буквально ганяються за кожним потенційним клієнтом, засипаючи його рекламою та обіцяючи взяти на себе всі клопоти з придбання житла за смішний відсоток за позикою. У результаті з нерозв'язною поки що в нас проблемою доступного житла в США успішно впоралися. Щоправда, натомість виникла інша.
За океаном іпотечні кредити часом видають, як у нас споживчі, - не намагаючись з'ясувати платоспроможність клієнта та заздалегідь ідучи на ризик неповернення. Горезвісну ефективну ставку за кредитом у договорі часто не вказують, заманюючи так званим плаваючим відсотком та численними пільгами. Наживку ковтають багато хто. На жаль, люди часто забувають, що безкоштовний сир буває лише в мишоловці. І не звертають уваги на дрібний шрифт, що йде в тексті після головних умов контракту. Це саме американський винахід - про вигідні для споживача «фішки» продавці несамовито кричать, а про міни уповільненої дії скромно замовчують. Досвід цей, треба визнати, успішно переймають і наші банкіри. І тому те, що відбувається на американському іпотечному ринку зараз, зі знижкою на нюанси цілком можна визнати завтрашнім днем ринку вітчизняного. Якщо, звісно, вчасно не купірувати хворобу.
Симптоми ж такі. Перші кілька років домовласник насолоджується життям, платячи мізерні щомісячні внески за кредитом, а потім одного прекрасного дня виявляє, що суми платежів різко зростають, перехльостуючи середньоринкові стандарти. Плаваючий відсоток прив'язаний до ставки рефінансування і у разі її підвищення стрімко зростає, на подив позичальника. Коли ж відсоток «поплив», обурюватися марно: вам усе сказали й показали при укладанні угоди, – ось, бачите, той самий дрібний шрифт, а ось і ваші підписи.
Якщо завтра - дефолт
Статистика свідчить: під гільйотину конфіскацій потрапляють у більшості випадків малозабезпечені та представники нацменшин. Вони менш освічені, у когось негаразди з англійською, і задурити їм голову простіше. Є негласне загальне правило: чим людина бідніша, тим вищою для неї є ставка іпотечного кредиту. Головний критерій для банку - кредитна історія. Якщо вона підвела, а людина, скажімо, затримувала в минулому платежі за кредитами, то умови іпотечної позики для неї посилюються. І хоча зовнішні пристойності дотримуються і звинувачень у расизмі всі бояться, кольорові американці майже завжди отримують гірші варіанти. Нещодавнє дослідження виявило, що в шести найбільших містах США для чорношкірого жителя ймовірність отримати невигідну іпотечну позику майже в чотири рази вища, ніж для білого американця.
Але все одно мільйони людей хочуть отримати власний дах над головою. Фетиш домоволодіння, посилено насаджуваний ЗМІ, підштовхує небагатих і малоосвічених шукачів американської мрії до авантюрних рішень. Мало грошей - нічого, перепозичу, знайду нову, більш прибуткову роботу. Загалом, крива вивезе. Міражі нерідко затуляють реальність, а філософія консюмеризму в американському варіанті формує в споживача концептуальну безпечність. Життя в борг - норма. Величезна кількість людей купують товари, не замислюючись, що витрачають більше, ніж заробляють. Я знаю людей, які окрім серйозного іпотечного кредиту мають банкам, які видали їм кредитні картки, багатотисячні суми і при цьому сплять як немовлята. До тих пір, поки особистий дефолт не гряне.
Втім, сьогодні гуманніший час, ніж епоха Діккенса і Золя. За один місячний неплатіж тебе не прийдуть виселяти. Спочатку позиковий банк надсилає «нагадування», одне за одним, потім слідують дзвінки з питаннями «що і чому». Намагаючись врятувати становище, банки пропонують позичальнику варіанти реструктуризації боргу. І лише коли ситуація визнана безнадійною, вмикається механізм eviction, тобто примусового виселення. Це якщо власники не хочуть виїжджати доброю волею. Багато хто хотів би, та нікуди, тільки на вулицю, бомжувати.
Після прийняття судового рішення в дім приходить шериф або його заступник з відповідним папером та ізоляційною стрічкою. Папір він клеїть на двері, а стрічкою оклеює територію навколо будинку по периметру. Деякі сім'ї до останнього сподіваються на диво, і лише коли в дверях замаячить фатальний папірець, збирають речі та виїжджають. Але коли не виїжджають...
«Я не бачив сцен більш душераздираючих, ніж виселення сім'ї з дітьми, - зізнається поліцейський Джон Шоукс з міста Лексінгтон у штаті Південна Кароліна. - Адже діти не розуміють, чому вони повинні назавжди покидати рідний дім». Шоуксу доводиться виконувати жандармські функції вже 20 років, і він каже, що такої великої кількості виселень, як в останні місяці, не пригадує. Називаючи причини, через які люди не можуть платити банку, Шоукс загинає пальці: розлучення, втрата роботи, серйозна хвороба або смерть годувальника. Але головна причина, з якої ми почали, - надмірно дорогі позики - «підстави» з плаваючим відсотком, на які клюють, не підозрюючи про наслідки.
Заразлива хвороба
Побутує помилка, що від конфіскації майна виграє банк. Нічого подібного: банку, як, вибачте, вампіру, вигідно пити кров якомога довше і невеликими порціями, а не втрачати жертву назавжди. Будинок під конфіскацію виставляється на продаж, але ціни, за якими така нерухомість продається, значно нижчі за ринкові, і середній рівень вартості нерухомості в районі, де частішають виселення, різко знижується. У середньому банки-позикодавці втрачають до 40% вартості позики через foreclosure і, крім того, повинні до нового продажу оплачувати податки на землю та інші витрати на утримання будинку.
Поки Білий дім стурбовано помовчує, спостерігаючи за кризою іпотеки, законодавці забили тривогу. Конгрес США хоче посилити іпотечні стандарти, щоб захистити споживачів від підступних позик - прелюдій боргової ями. І республіканці, і демократи розуміють - переборщити з затягуванням регуляційних гайок небезпечно. Відмовити малозабезпеченим в іпотечних кредитах – означає рубанути їм буквально наступне: ви люди другого сорту, і американська мрія не для вас. Це ж буде крахом головного в Америці «нацпроекту». Хто ж на таке зважиться напередодні президентських виборів?
Втім, і зволікати небезпечно. Ріелторські фірми горять синім полум'ям. Слідом за New Century про банкрутство можуть оголосити ще кілька великих компаній, які видали проблемні кредити. Існує небезпека ланцюгової реакції, коли обвал однієї галузі потягне в прірву й інші. Враховуючи трильйонні обсяги американського ринку житла, мова може йти не про поодинокі сейсмічні поштовхи, а про руйнівний землетрус світового масштабу. Як висловився нещодавно головний економіст Міжнародного валютного фонду Саймон Джонсон, «коли США чхають, інші країни можуть підхопити застуду». Але він же і заспокоїв: ринок, звісно, лихоманить, але США не повинні скотитися в рецесію, а в решті світу економіка перебуває у відносно доброму здоров'ї. Однак не всі налаштовані настільки благодушно. Час від часу з'являються набагато менш оптимістичні прогнози. «Криза навряд чи затихне цього року, - передрікає професор економіки Єльського університету Роберт Шиллер. - Ціни на будинки можуть падати і падати протягом кількох років».
Якщо песимісти виявляться правими, то прекраснодушна конструкція будинку американської мрії, яка вже дала помітні тріщини, може опинитися на межі обвалу.