«Нові росіяни» скуповують Французьку Рів'єру, Балеарські острови та лицарські замки в старій добрій Англії, де ціни вимірюються мільйонами доларів. «Середнім росіянам» такі інвестиції не по кишені, тому багато хто відкладає заробітки в OFFSHORE та обирає Болгарію – країну, яку за радянських часів і за кордоном не вважали. Головна причина популярності колишньої шістнадцятої республіки СРСР серед покупців нерухомості – доступна ціна та перспективи її зростання.<\/p>
Аргументи «за» Софію<\/strong><\/p>
Незважаючи на те, що курортну нерухомість активно рекламують на виставках, згідно з даними сайту болгарських ріелторів Merleg.bg, Софія займає перше місце за кількістю покупок нашими інвесторами, випереджаючи всі чорноморські курорти. Як зазначає Metrinfo.Ru, спрацьовує закономірність: чим більше місто, тим більше інвесторів у нього прагне.<\/p>
А за інформацією міжнародного аналітичного агентства Property Secrets, у Софії є всі можливості для ведення орендного бізнесу – у місті дуже багато приїжджих (головним чином працівників), яким потрібно десь жити. Масштабного нового будівництва поки немає – воно закладено в генпланах. Відповідно, відчувається дефіцит житла, яке за законами ринку зростає в ціні, і за весняними прогнозами аналітиків Property Secrets воно може зрости до кінця року на 25%.<\/p>
Співвідношення між ціною покупки та орендними ставками в Софії досить сприятливе. Підбір орендарів та всі операції з орендою можна доручити керуючій компанії. Сьогодні вони гарантують шестивідсоткову ренту. Самі ж послуги керуючої компанії коштують €14 за кв. метр на рік. Таким чином, навіть без урахування зростання ціни, покупка софійської квартири окупиться максимум через 16 років. Середній же термін окупності – 7,5 років.<\/p>
Хрущовки купувати не радять<\/strong><\/p>
А тепер спробуємо вибрати, власне, об'єкт інвестицій. Як розповіла Лілія Стоянова, директор агентства «Стоянов ООД», квартиру в Софії досі можна купити за $800 за квадрат. Але що це за квартира? За часів правління Тодора Живкова (1956-1989), у НРБ за радянською технологією набудували ті ж хрущовки, що й у нас. Такі будинки, відповідно до граматики болгарської мови, слід було б назвати живковицями. Головна ж відмінність живковиць від хруштовиць (хрущовки по-болгарськи) полягає в тому, що вони складаються не з п'яти поверхів, а з чотирьох.<\/p>
У Болгарії їх ніхто не реконструював – чекали, коли вони самі впадуть під тягарем вантажу комуністичного минулого. Тепер це ветхий житловий фонд, який наполегливо вимагає капітального ремонту, і вкладати гроші в такі квартири Лілія Стоянова не радить. За сприятливого розвитку подій їх спіткає доля наших п'ятиповерхівок, а якщо нинішній бум виявиться короткочасним, то з часом вони перетворяться на криміногенні нетрі.<\/p>
До речі, англійські інвестори, першими промацавши можливості Болгарії, зрозуміли це ще минулої зими, коли квартири в живковицях, які вони встигли на радощах прикупити, вперше з початку болгарського буму показали нульове зростання. Саме тоді вони скинули їх з балансу як непотрібний баласт і поступилися першістю в освоєнні болгарських просторів своїм російськомовним колегам. Це, правда, не стосується центру – там житловий фонд абияк підтримували, і живковиці в центрі вважаються майже елітним житлом.<\/p>
Більш дипломатично про це говорять і самі англійці – справжні естети та реалісти (вслухайтеся в термін «real estate»). Так, голова компанії «Черник Естейт» сер Айзек Черник вважає, що придбання подібної квартири є на даний момент лише коротко- або середньостроковою інвестицією, яка не дозволяє отримати значний прибуток.<\/p>
Найбільш же неперспективним районом болгарської столиці названо Ботунець, який розташований у північно-східній частині 1,26-мільйонного міста. Головна причина його неперспективності – погана транспортна розв'язка: крім нерегулярно ходячих 118 та 119 автобусів туди можна дістатися лише стоячи «глаголем» у переповненій 34 маршрутці.<\/p>
Анітрохи не краще зарекомендував себе квартал Овча Купел. Цей «тихий та зелений квартал з гарним видом на гору Вітошу», як пишуть про нього в рекламних буклетах, насправді в основному забудований будинками, збудованими ще за часів царя Бориса III, і також потребує дорогої реконструкції.<\/p>
Інвестиційний поріг – €1 тис. за квадрат<\/strong><\/p>
Квартира, яка коштує нижче певного порогу, зрештою, обійдеться вам втратою інвестованих грошей. Купувати треба те, що коштує, починаючи з €1.000 за кв. м, не важливо, що це – квартира в центрі Софії, будинок у Петричі (на батьківщині Ванги та Киркорова), чи вілла у Варні або Бургасі, з вікна якої в ясну погоду можна розгледіти ділянку водної поверхні. До речі, у Софії такі квартири ще слід пошукати – середня ціна становить $1.400, і лише кілька кварталів можуть похвалитися вартістю квадратного метра, яка перевалює двотисячну позначку.<\/p>
Найперспективнішим районом, на думку Гінки Гешевої з компанії «Мінерва», слід вважати квартал Лозенець у районі Південного парку. У цих же місцях знаходиться, до речі, і американське посольство. Там же розташований і софійський зоопарк. Другим за інвестиційною перспективністю експерт називає квартал Белите Берези (Білі Берези).<\/p>
Якщо ж ви віддаєте перевагу новобудовам, то варто звернути увагу на квартал Младость – один із найбільш «бързо» розвиваючихся. Квартал розташований на південному сході центральної частини і за своєю площею – 1.678 гектарів – займає 10% столичної території. Перші будинки тут збудовані ще в 60-х роках, але нині район обійнятий новобудовами. Старі будинки розташовані в мікрорайонах «Младость-1» та «Младость-2», а нові будуються в «Младость-4» та «Младость-1А».<\/p>
Між новими будинками та будинками не першої «молодості» різниця дворазова: якщо в «Младост-1» середня квартира коштує $194 тис., а квадратний метр – $2.141, то в мікрорайоні «Младост-1А» ціна квартири в середньому $383 тис., але квадратний метр при цьому дещо дешевший – $1.673. Причина не в тому, що новобудови цінуються менше, а в тому, що площа квартир там більша, а чим більша площа, тим дешевший метр.
Транспортна доступність району практично ідеальна – через нього проходить десять автобусних, два тролейбусних і вісім маршрутних таксі. Однак ті, хто побував у Софії, знають, що з центру до «Младост» можна дійти й пішки.
Не менш перспективний і квартал Борово, розташований біля підніжжя вже згаданої гори Вітоша, а також квартал Гео Милев. І хоча частина його забудови складається з живковиць, квартири в них коштують по $300 тис., а квадратний метр по $2.500, що для Софії сьогодні майже верхня цінова межа.
Що ж стосується межі без слова «майже», то в самому центрі вдалося знайти квартиру вартістю $800 тис. ($4.000 за кв. м), що раніше належала якомусь партійному функціонеру. Це і є верхня межа. Верхня, якщо, звісно, не враховувати елітне житло – для нього верхньої межі не існує.
Чому вони зростають
Болгарським цінам нічого не залишається робити, як тільки зростати, якщо, звісно, нас усіх не накриє криза, що лютує за океаном. Її відлуння відбивається на західноєвропейській нерухомості, яка зараз зупинилася в зростанні. Але Болгарія поки не дісталася до західних цінових вершин. Адже для підвищення цін ще в зовсім недавньому минулому не було жодних передумов – у країни Східної Європи до їхнього входження в європейські структури боялися інвестувати навіть згадані нами всюдисущі англійці. Самі ж болгари надлишком вільних коштів теж не вирізнялися.
Час входження Болгарії до Євросоюзу припав на той самий момент, коли з'явилися перші ознаки застою на світовому ринку. Ось тоді-то британці першими й розгледіли на карті зелену цятку біля західного узбережжя Чорного моря.
Зауважимо, що їхньому погляду постало неосвоєний ринок, чимось схожий на Крим – ті ж спорожнілі санаторії з обваленою облицюванням з ракушняку, дикі засмічені пляжі та сервіс, що відлякує навіть найневибагливішого клієнта. Тоді англійці згадали досвід колоніальної експлуатації доброї половини світу й вирішили, що зможуть навести лад і в цьому занедбаному куточку.
Тепер Болгарію не впізнати. Вона - член НАТО і Євросоюзу. А для російськомовних інвесторів країна все одно залишилася родичкою, тому що ні з жодною іншою немає такої мовної схожості. Мало того, що люди старшого та середнього поколінь вивчали російську з другого класу, так ще й сам по собі болгарська мова цілком зрозуміла. Це, до речі, ще один аргумент на користь Болгарії.
Болгарський ринок залишається перспективним – до європейських цін йому ще рости й рости. Єдина глобальна небезпека - світова фінансова криза, наслідки якої не береться передбачити ніхто. Єдина лише порада, яку тут можна дати – слідкуйте за ситуацією.
Що ж стосується наших інвесторів з числа представників середнього класу, то для них Болгарія - ідеальна знахідка. При невеликих інвестиціях можна отримати непогані дивіденди. Однак не слід гнатися за дешевизною – вкладені гроші можна й втратити.