Прага, що не маловажно, знаходиться всього за дві години льоту від нашої столиці. Додайте до цього приємний м'який клімат і низький мовний бар'єр. До того ж, за загальним визнанням, пражан відрізняє природна безконфліктність і дружелюбність, недарма саме Чехія – батьківщина невгамовного гашеківського бравого солдата Швейка. Не можна не згадати і про те, що вже давно стало візитною карткою країни. Звичайно, йдеться про пиво. Тут, у Празі, безліч «пивниць», де подають найсмачніше пиво найрізноманітніших сортів, до якого так охоче наші співвітчизники...
Так чи інакше, але Прага стала справжньою Меккою для туристів, в тому числі і з країн колишнього Союзу, що змушує згадати про наявність взаємозв'язку між туристичним ринком та ринком нерухомості. Ось і Прага не стала винятком: всі останні роки тут спостерігається стійке зростання іноземних покупців нерухомості. Нерухомість купують як для житла, так і в якості вигідної інвестиційної вкладки капіталу. Висока якість будівництва забезпечена стандартами Європейського Союзу, членом якого є Чехія, в той же час ціни на нерухомість відносно інших країн ЄС поки не такі високі.
Злата Прага – місто з більш ніж тисячолітньою історією, дуже зелене (в кожному районі є парки або свої зелені зони), поділене річкою Влтавою практично на дві рівні частини і рясніє мостами, з 1920 року було поділене на 10 районів. Пізніше їх кількість зросла до 22, однак нові райони стали частиною старих.
Скажімо, район Прага-1 – це історичний центр міста, куди входить Старе місто і такі відомі місця, як Староміська площа і Карлів Міст. Ціни на нерухомість тут високі і порівняні з цінами в інших європейських столицях. Прага-6 – мабуть, найпрестижніша частина міста з будівлями старої (навіть старовинної) споруди; саме тут розташована переважна більшість посольств, консульств і різних іноземних та міжнародних представництв. А ось, скажімо, Прага-9 – великий віддалений район типової забудови.
Коли ростуть і ціни, і апетити
Ринок житлової нерухомості в Празі (втім, як і всюди в Чехії) можна умовно поділити на кілька груп.
1. Приватні будинки або вілли (будинки знаходяться тільки в приватній власності). Особливість Праги в тому, що навіть у центрі міста можна купити окремий будинок або котедж.
2. Квартири в цегляних будинках (як правило, старої споруди) в історичному центрі міста або нові, побудовані за європейськими стандартами в престижних районах.
3. Монолітно-цегляні будинки, зведені останніми роками або ще будуються. Це будівлі нового покоління, в усіх відношеннях відповідні світовим стандартам. Як правило, подібні будинки розташовані в престижних районах міста. Купівля такої нерухомості, мабуть, є найбільш вдалою інвестицією.
4. Квартири в звичайних типових багатоповерхівках, споруджених в роки соціалізму. І зовнішньо, і плануванням вони мало чим відрізняються від аналогічних будинків у нашій країні, але є і приємний плюс: у Чехії прийнято робити в підвальних поверхах багатоквартирних будинків підсобні приміщення. Квартири цієї групи в переважній більшості кооперативні.
Купуючи нерухомість у Чехії, треба пам'ятати: вона може мати приватну або кооперативну форму власності. Це означає, що купуючи кооперативну квартиру, ви отримуєте не конкретний об'єкт, а тільки частку в кооперативі. Існують деякі обмеження при користуванні такою власністю. Наприклад, статутом кооперативу може бути заборонена здача квартир в оренду. Кооперативне житло коштує дещо дешевше, ніж те, що знаходиться в особистій власності. У деяких випадках є можливість переведення кооперативної квартири в приватну власність, якщо це не суперечить статуту кооперативу.
У Чехії, а отже, і в Празі та її околицях, можна зустріти кілька типів будинків. Rodinný dům (RD), або котедж – невеликий одно- або двоповерховий будинок, розрахований на одну сім'ю, з гаражем та прилеглою земельною ділянкою. Котеджі відрізняє високий рівень комфорту, оскільки в Чехії ще на стадії будівництва об'єкти підключають до всіх комунікацій (водопровід, каналізація, електроенергія тощо).
Řadový rodinný dům – це те, що прийнято називати модним зараз словом «таунхаус». Vila – житловий будинок, що характеризується максимальним рівнем комфорту. Для заміської забудови типові Chata, як легко здогадатися – дача, а також Chalupa – сільський будинок, придатний для цілорічного проживання. Якщо ви зустрінете в оголошенні про нерухомість Zámek, то не думайте, що це справжній замок. Ні, так називаються колишні резиденції чеського дворянства. Це великі, старовинні будівлі з великими земельними угіддями.
Існує також можливість придбати історичний об'єкт, однак неодмінною умовою покупки є його реконструкція та збереження початкового стилю і деталей інтер'єру. Купівля подібного об'єкта приваблива в першу чергу через архітектурну та історичну цінність, недоліком же може бути складність ремонтних робіт та їх дорожнеча.
Ще один цікавий напрямок – Brownfields – організація житлових приміщень у будівлях колишніх заводів та фабрик. У Празі існує цілий ряд невикористовуваних промислових площ, придатних до перебудови під житло. Одним з найбільших проєктів подібного типу є Cornlofts Šaldova в празькому районі Карлін, де пропонують квартири площею від 100 до 150 кв. м за ціною 65 тис. крон за квадратний метр (близько €2.300).
Згідно з дослідженнями, за останнє десятиліття в Чехії було відзначено два помітних стрибки цін на нерухомість. Перший зафіксовано у 2001 році і викликаний очікуванням вступу країни до Європейського Союзу. Другий розпочався у 2005-2006 роках, коли значно піднялися ціни на квартири та ділянки під забудову. В той же час котеджі у період з 2003 по 2006 рік росли в ціні не так швидко.
У Празі ціни зросли особливо помітно: на деякі категорії квартир на 24,5% (інформація на кінець грудня 2006 року по відношенню до грудня 2005 року). У 2006 році в середньому ціни зросли приблизно на 9%, а в I кварталі 2007 року – на 4%. У центральних районах чеської столиці лише за останні кілька років вартість нерухомості зросла вдвічі.
Основна причина зростання цін, як вважають спеціалісти, – стрибок попиту на житло, забезпечений доступним іпотечним кредитуванням, збільшенням доходів населення, сприятливою демографічною ситуацією. Ще одним фактором, що серйозно впливає на подорожчання нерухомості, є суттєва різниця між вартістю житла в цій країні та в інших державах Євросоюзу.
Наразі середня ціна 1 кв2 у Празі становить приблизно €1.300. Наприклад, однокімнатна квартира в районі Прага-10 (Вршовіце) загальною площею 32 м2 обійдеться в €60 тис. Квартира перебуває в кооперативній власності, але з можливістю переведення в приватну; у ціну входить підвал. У будинку нещодавно проведено реконструкцію.
Зростання цін зумовлене також зростаючим інтересом з боку іноземців, які купують все більше житлової нерухомості в столиці. Найактивніше іноземні покупці впливають на вартість ексклюзивної нерухомості. За даними спеціалістів, частка елітних квартир на празькому ринку нерухомості сьогодні становить приблизно 4% від загального обсягу пропонованого житла, але прогнозується, що протягом найближчих років ця частка збільшиться приблизно до 10%. Наприклад, приватну двокімнатну квартиру загальною площею 90 м2 у тихій та спокійній частині історичного центру чеської столиці в районі Прага-1 можна придбати за €340 тис. У квартирі проведено ремонт, замінено сантехніку, паркет, є простора тераса (26 м2) та підвал.
Місто активно забудовується – минулого року в чеській столиці зведено 5.186 квартир. Вартість нової квартири становить приблизно €1.200–1.600 за м2, включаючи першокласне оздоблення, ПДВ та страховку. Вже досить тривалий період ціни на нове житло стабільно зростають на 10-20% щорічно. З'являються нові комплекси. Так, у районі Злічин (Прага-5), у сучасному житловому комплексі Метрополія буде побудовано 1.400 квартир. Продажна ціна – €1.270-2.028 за квадрат, найдешевша однокімнатна квартира площею 25,6 м2 з коміркою та терасою обійдеться приблизно в €53 тис.
Ціни окремих об'єктів значною мірою зумовлені їхнім розташуванням. Невеликий будиночок у престижному районі може коштувати в кілька разів дорожче за аналогічний десь у передмісті. Ціна будинку залежить також від технічного стану та величини прилеглої ділянки. Підвищать вартість оригінальна архітектура, облаштована ділянка, сучасні енергозберігаючі технології, завдяки яким знижуються комунальні витрати. Водночас будинок, що потребує ремонту або обтяжений якимись юридичними обмеженнями права власності, коштує дешевше. Для прикладу: новий котедж середньої площі в Празі обійдеться приблизно €120-220 тис., включаючи земельну ділянку, першокласне оздоблення, ПДВ та страховку. Невеликий будинок у Празі або її околицях можна придбати за €80-100 тис. і вище, хорошу віллу – від €250 тис., Zаmek – від €300 тис., Сhalupa – від €12-19 тис., Chata – від €4 тис.
У Чехії дедалі більше зростає інтерес до власного житла на екологічно чистих околицях міст. Про це, зокрема, свідчить успіх нового проекту Novy Jenstejn, який передбачає будівництво 140 приватних будинків площею від 103 до 210 м2 у районі Jenstejn у східній частині Праги. У центрі уваги приватних інвесторів перебувають також ділянки біля автострад. Наприклад, ціни на ділянки поблизу автострад D1 та D8 зросли за перші три місяці цього року на 5%. Їхню ринкову вартість визначає не тільки можливість оперативно потрапити до міста, але й наявність розвиненої інфраструктури.
Ринок оренди житла також достатньо широкий. Винайняти однокімнатну квартиру в спальному районі, в панельному будинку можна за €180–220 на місяць. Така ж за площею квартира, але в престижному цегляному будинку в історичному центрі обійдеться приблизно в €550 на місяць. Безумовно, оренда вілли або котеджу суттєво дорожча і дуже індивідуальна.
Відповідно до чинного законодавства Чеської Республіки, іноземець, який не є громадянином держави Європейського Союзу і не має постійного місця проживання в Чехії, не може придбати нерухомість у країні. Найпростішим способом вирішення цієї проблеми є відкриття фірми на території Чехії.
Багатьох цікавить питання: чи дає володіння нерухомістю можливість полегшеного отримання візи? Особливо актуальне воно напередодні 31 грудня 2007 року, коли Чехія приєднається до Шенгенської угоди, і всі іноземці зможуть безперешкодно пересуватися практично по всьому Євросоюзу. Довгострокова мультивіза на термін понад 90 днів до Чехії (так званий «вид на проживання» або ВНЖ) може бути отримана на підставі участі в юридичній особі, зареєстрованій на території Чеської Республіки відповідно до «Торговельного закону». Надалі іноземець може отримати «постійне місце проживання» (ПМП), якщо до цього він протягом 5 років мав ВНЖ. Після 5 років ПМП іноземець може звернутися за отриманням чеського громадянства. Таким чином, найнадійнішим і популярним способом отримання ВНЖ (особливо для сім'ї) є отримання ВНЖ на підставі участі в юридичній особі через відкриття фірми.
Іпотека
Минулий рік став для Чехії рекордним за кількістю виданих іпотечних кредитів. Так, у 2006 році було оформлено таких кредитів на суму 100 млрд крон (близько €3,5 млрд), що на 40% більше, ніж у 2005 році. Чималою мірою цьому сприяли і чеські банки. Незважаючи на те, що відсоткові ставки за іпотечними кредитами останнім часом зросли, банки, намагаючись залучити нових клієнтів, різними способами намагаються зробити іпотеку доступнішою за рахунок спрощення самої процедури оформлення кредиту та її здешевлення, а також надання різних бонусів та послуг. Зусилля банків із залучення клієнтів приносять свої плоди: за перший місяць 2007 року в Чехії видано кредитів на суму 230 млн крон, що перевищує аналогічний минулорічний показник на 71%!
Логічне запитання: а чи можуть іноземці розраховувати на кредит для купівлі житла? Так, чеські банки надають іпотечні кредити також і іноземним громадянам. За даними HVB Bank, за 2006 рік іноземці отримали іпотечні кредити на загальну суму понад 700 млн чеських крон. Відсоткова ставка за іпотекою для іноземців у чеських банках становить на сьогодні приблизно 4-7%, що набагато нижче ставок вітчизняних банків. Однак у більшості випадків позичальнику необхідно мати власний капітал у розмірі 20-50% від вартості нерухомості.
Юридичні тонкощі
Купівля нерухомості, особливо коли угода здійснюється в іншій державі з власними законами, правилами та обмеженнями, до того ж іноземною мовою – справа досить ризикована. Тому варто звертатися до професіоналів ринку нерухомості, тим більше що багато з них не лише надають послуги зрозумілою мовою, але й пропонують різні програми, що роблять придбання житла доступнішим. Так, компанія Central Group розробила унікальну програму розстрочки, якою може скористатися кожен клієнт, що не має повної суми на момент покупки, не вдаючись до допомоги банку. Розмір першого внеску при цьому складає всього 10% від ціни нерухомості.
Для того щоб бути впевненим, що після здійснення угоди у покупця не виникло жодних неприємностей, кожен документ необхідно ретельно перевіряти на відповідність чинному законодавству. Скажімо, якщо продається нерухомість, що є спільною власністю подружжя, свою згоду на угоду має документально підтвердити і другий з подружжя. Придбаваючи нерухомість на фірму, слід пам'ятати, що як купити, так і продати її може лише директор фірми або особа, яка має від нього довіреність на проведення операцій саме з цією нерухомістю. Не слід забувати і про правильне внесення її на баланс фірми.
Один із головних документів, з яким доведеться зіткнутися при операціях купівлі-продажу, – це виписка з кадастру нерухомості. За чинними в Чехії законами, будь-яка людина, сплативши державне мито, може отримати виписку щодо нерухомості, яка її цікавить. Цей документ – джерело необхідної інформації. Він підтверджує існування нерухомості, особу власника, містить відомості про те, яким чином він її придбав, тут же можна дізнатися про повноваження власника та обмеження, накладені на операції з об'єктом. Таким чином, потенційний покупець зможе захистити себе від шахрайства або інших можливих проблем при купівлі.
При продажу об'єкта (зміні власника в реєстрі) стягується податок з переказу нерухомості, який становить 3% від вартості (максимальної з оціночної вартості або вартості, зазначеної в договорі). Якщо не обумовлено інакше, податок покриває продавець.
До ціни новобудов додається ПДВ, який у житлових приміщень становить 5%, у нежитлових – 19%. У нерухомості на вторинному ринку ПДВ не враховується.
Володіння нерухомістю обкладається незначним податком. Його розмір залежить від вартості об'єкта, населеного пункту, в якому він знаходиться, та багатьох інших параметрів. У міру віддалення від Праги витрати на утримання нерухомості суттєво знижуються. До вартості утримання квартири входить оплата комунальних послуг, яка здійснюється наперед з подальшим перерахунком. Сюди ж відносяться платежі до фонду ремонту будинку, їх величина залежить від рішення кооперативу або товариства власників.
Друга стаття витрат – податки на дохід, якщо квартира здається. Податок на квартиру у приватній власності в Празі площею 100 м2 складе приблизно €20 на рік. Власник власного будинку платить близько €150 щомісяця за комунальні послуги та податок на нерухомість (близько €40 на рік). Обсяг витрат залежить від величини будівлі, будівельних матеріалів, утеплювачів та ізоляторів, які використовувалися при будівництві, та додаткових «зручностей» на зразок басейну.
Підсумовуючи сказане, можна виділити кілька вагомих причин для купівлі нерухомості в Чехії і, перш за все, в Празі. Вигідне географічне розташування країни, стабільна, демократична політична система, привабливість як туристичного центру з м'яким кліматом та численними бальнеологічними курортами, висока ліквідність нерухомості, доступність ринку для інвесторів та гарантії сприятливого інвестиційного клімату з боку держави, ціни (нерухомість Чехії є однією з найдешевших у Євросоюзі), триваюче економічне зростання та зростаючий добробут населення тощо. Зручне розташування Чехії (в самому центрі Європи) та вступ у 2008 році до Шенгенської зони робить країну ще привабливішою. Зі скасуванням прикордонно-пропускних пунктів іноземні громадяни, які володіють на території Чехії нерухомістю, з нового року зможуть без проблем пересуватися практично по всій Європі.
На думку експертів, Чехія входить до десятки найпривабливіших країн для інвесторів, і найближчим часом тут очікується приплив іноземного капіталу. Попит на якісне житло в перспективних районах Праги тільки зростатиме, отже, і ціни будуть підвищуватися (як уже зазначалося, після вступу Чехії до Європейського Союзу ціни вже зросли, але ще дуже далекі від своєї межі, і процес продовжуватиметься на 10-30% на рік). Крім того, найближчі зміни в законодавстві країни передбачають зняття обмежень на купівлю нерухомості іноземцями, оскільки ліквідація всіх існуючих для зарубіжних громадян обмежень на придбання та володіння нерухомістю була однією з умов вступу Чеської Республіки до Європейського Союзу.