У Торонто спостерігається найгостріша нестача землі під будівництво
Наведу трохи статистики. У травні зростання цін на нерухомість взяло нову висоту – середня ціна на окремо стоячий будинок у межах муніципального Торонто склала 1 мільйон 150 тисяч доларів, що на 18,2% вище цін у травні 2014 року. У передмістях Торонто, так званій зоні 905, або зоні Великого Торонто, середня ціна на окремо стоячий будинок зросла до $735 915 доларів, що на 13,6% вище торішніх цін. Середня ціна на квартири в кондомініумах у межах муніципального Торонто зросла до $422 947 доларів.
Зростання, загалом, вражаюче. Однак, як будь-яка статистика, наведені цифри не дають повної картини того, що відбувається, і тим більше не пояснюють причин, що стоять за зростанням цін. Водночас без розуміння логіки процесів абсолютно неможливо передбачити, чого чекати далі, і в якому напрямку буде йти розвиток ринку. Зокрема, цікавить таке питання: а чому ростуть ціни на окремо стоячі будинки, причому такими темпами?
Вже неодноразово говорилося про те, що в Торонто спостерігається найгостріша нестача землі під будівництво. Її практично немає, все зайнято. Навіть у передмістях, де йде освоєння пустирів та фермерських земель на околицях, будівельникам доводиться вишукувати вільні ділянки землі з великими труднощами. В даний час можна повсюдно спостерігати таку картину: що йде розробка ділянок, які довгий час стояли незайманими. Таке відчуття, що муніципалітети змушені давати дозвіл на будівництво там, де раніше це було заборонено або небажано. Безсумнівно, така ситуація з нестачею землі під нову забудову веде до підвищеного попиту і штовхає ціни вгору.
Друга причина зростання цін полягає у швидкому прирості населення та зміні його складу. Як будь-який процвітаючий мегаполіс, Торонто постійно приваблює нових мешканців, оскільки тут набагато більше можливостей досягти успіху. В результаті потреба в житлі не знижується, а навпаки, тільки зростає.
На природне зростання мегаполіса вплинуло і те, що Торонто вважається одним із найкращих міст у світі для проживання та ведення ділової діяльності, з відносно низькими цінами на нерухомість. Це призвело до того, що Торонто опинився на першій позиції в рейтингу най«гарячіших» міст світу для інвестицій в елітну нерухомість у людей з грошима. Зокрема, у звіті компанії Christie’s за 2015 рік йдеться про те, що з 80 найбільш значущих міст світу інвестори виявляють найбільший інтерес до покупки нерухомості саме в Торонто.
Як я вже згадала, одним із найважливіших факторів такого інтересу до нерухомості в Торонто є відносно низькі ціни. Наприклад, якщо найдорожчі маєтки в Торонто оцінюються на рівні 25-30 мільйонів доларів, то приблизно така ж власність у Нью-Йорку або на французькій Рив'єрі коштує на рівні 140-150 мільйонів доларів.
Є ще один фактор, який зараз береться до уваги інвесторами – слабкий канадський долар. Через ослаблення канадського долара, викликаного падінням цін на енергоносії, нерухомість у Торонто помітно подешевшала в еквіваленті доларів США.
Враховуючи абсолютно різний рівень цін, можна цілком очікувати збереження інтересу до інвестицій у нерухомість Торонто, а разом із цим і зростання цін.
Також хочу звернути увагу на ще одну тонкість. Мова в наведеній статистиці йде про середню вартість будинку та середній ріст цін. Однак це не означає, що ціни на всі будинки зростали такими темпами.
Ті, хто живе в Торонто, можуть підтвердити, що зараз у місті йде масова перебудова старого житлового сектора. Купівля ділянки зі старим будинком, його знесення та будівництво на ділянці великого нового будинку набули масового характеру. В особливо затребуваних районах часом половина будинків на вулиці перебуває у стані повної перебудови.
Як правило, після такої перебудови вартість нового будинку зростає як мінімум удвічі порівняно зі старим. Природно, при виведенні середньої ціни будинків у Торонто береться нова ціна. Це впливає на такий показник, як середній ріст цін за рік. В результаті в багатьох випадках мова йде не про зростання цін на існуючі будинки, а про появу нових будинків за набагато вищою ціною. Тому фактично зростання цін на окремо стоячі будинки в Торонто склало не 18,2%, а менше.
Те ж саме стосується передмість, хоча там реальна картина зростання цін ближча до статистичної, оскільки перебудова хоча йде, але не в таких масштабах. Там, правда, набагато масштабніша нова забудова, що також спотворює реальну картину зростання цін, але не настільки, як у зоні муніципального Торонто.
У будь-якому випадку, за моїми власними оцінками, реальне зростання цін на окремо стоячі будинки помітно вище 10% на рік. І поки немає ознак того, що це зростання зупиниться.
Читайте продовження статті:
КУДИ РУХАЮТЬСЯ КОНДОМІНІУМИ