Як пише «Эксперт», минулого року обсяг інвестицій у нерухомість Чорногорії перевищив €1 млрд (близько 51% загального обсягу прямих інвестицій у цю країну). Найкращі місця на узбережжі вже розпродані, пропозиція земельних ділянок обмежена. У першому кварталі цього року болгарської нерухомості було продано приблизно на €1 млрд. Причому близько €341 млн надійшло від іноземців, у тому числі від наших співвітчизників. Експерти підрахували, що щодня в болгарське житло та землю вкладають у середньому по €22,7 млн.
Приманка для покупців
Рієлтори зізнаються, що чи не головною приманкою для покупців відносно недорогої нерухомості, розташованої на морському узбережжі східноєвропейських країн, є перспективи зростання цін на неї в найближчому майбутньому. Саме на це зроблена ставка в масштабній рекламній кампанії. До речі, в тому ж ключі кілька років тому діяли й британські рієлтори, заманюючи співвітчизників у болгарські та інші курортні зони. Це тривало доти, доки багато покупців, розчарувавшись у поспішно зроблених придбаннях, не розповіли про це пресі.
Якщо в попередні роки зростання цін на нерухомість у курортних зонах підтримувалося завдяки попиту з боку європейських спекулянтів, то тепер попереду планети всієї росіяни. При середній вартості квадратного метра (?1-2,5 тис. у Болгарії, €2,5-4 тис. у Чорногорії та від €2,5 тис. в Іспанії) перед інвесторами відкриваються вельми райдужні перспективи. Адже столична і навіть чорноморська нерухомість коштує в рази дорожче, а також передбачає зовсім інший рівень комфорту. Звісно, агенти поспішають нагадати про це клієнтам: «В Іспанії три-чотири тисячі євро коштує квадратний метр в об'єктах з оздобленням з мармуру, натурального каменю та дерева, технікою від кращих західних виробників. Тоді як у Сочі за 5-6 тис. ви отримаєте квартиру сумнівної якості без оздоблення».
За даними компанії Knight Frank, минулого року ціни на житло в Хорватії зросли на 10%. За перший квартал цього року болгарська нерухомість на вторинному ринку подорожчала на 6,8%. Середня ціна вторинного житла в цій країні становить близько €670 за квадратний метр (у курортній Варні – близько €1.000 за метр). «Минулого року ціни на нерухомість у Болгарії зросли на 35%», – стверджує директор відділу елітної житлової нерухомості компанії Knight Frank Катерина Тейн.
«У Чорногорії ціни також продовжують рухатися вгору: з 2004-го по 2007 рік вони в середньому піднімалися на 50% на рік, і, за прогнозами міжнародних експертів, зростання цін триватиме ще кілька років», – констатує керуючий партнер MIRAX Group В'ячеслав Лейбман.
Додатковим стимулом для покупців є встановлені в курортних зонах низькі податки при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості (3-4%), а також невисокі щорічні витрати на утримання житла (близько 0,2% від вартості об'єкта).
Сумнівні перспективи
Втім, дешевизна курортної нерухомості, а також обнадійливі відомості про динаміку цін можуть виявитися міфом.
По-перше, бажає кращого достовірність даних моніторингу цін. Як і в нашій країні, у більшості випадків вони відображають ціни пропозиції, а не ціни реальних угод, які можуть суттєво відрізнятися. До того ж у деяких країнах (наприклад, у Болгарії) до розмірів апартаментів часто включається загальна площа: тераси, балкони, холи. Тому при перерахунку реальна вартість житлової площі може виявитися набагато вищою за заявлену в рекламних оголошеннях.
По-друге, практично неможливо передбачити розвиток ринків нерухомості курортних зон, у тому числі й тому, що вони дуже залежні від зовнішнього попиту (внутрішній попит залишається на низькому рівні через мізерні доходи місцевих жителів). Взяти ту ж Болгарію. Обсяг нового будівництва в цій країні стрімко зростає, ринок насичується. Так, за інформацією Національного статистичного інституту, лише найближчим часом на ринку нерухомості з'явиться понад 11,4 тис. нових пропозицій. Саме стільки проектів схвалено лише у першому кварталі цього року. «Але чи всі вони будуть успішно розпродані?» – вже запитують експерти.
Деякі аналітики звертають увагу на корекцію цін, що намітилася в Хорватії. За даними компанії CR Consulting, за рік на узбережжі Адріатики ціни на нерухомість піднялися в середньому на 7%, тоді як раніше середньорічний приріст становив 15-20%. «Клієнти стали більш вимогливими та критично налаштованими», – так коментують ситуацію агенти з нерухомості. Не виключено, що спад активності пояснюється відтоком європейських покупців. Тим більше що здача апартаментів в оренду не приносить відчутного прибутку (максимум 3-5% річних). В Іспанії через економічні катаклізми знизилася кількість угод з нерухомістю, учасники ринку стверджують, що відчувають труднощі зі здачею житла в оренду.
По-третє, фатальними наслідками для ліквідності нерухомості може обернутися незнання місцевих реалій. Відсутність безпосередньо поблизу житлового комплексу пляжу, кам'янисте, заросле водоростями дно моря, болотиста місцевість навколо; відсутність інфраструктури, жахлива транспортна доступність – всі ці та інші прикрі неприємності можуть зробити нестерпним проживання в прибережних апартаментах, не кажучи вже про їх успішний перепродаж. Більше шансів натрапити на подібні неприємності у покупців «доступного житла» у відносно невеликих комплексах. У власників апартаментів можуть виникнути проблеми, пов'язані з неякісною експлуатацією комплексів та об'єктів інфраструктури, оскільки значна кількість квартир буде пустувати чи не цілий рік.
«Близькість до моря, повне сервісне обслуговування вілл та апартаментів, наявність якісного ремонту, розташування недалеко від торгово-розважальних центрів, надання додаткових послуг, таких як здача машин в оренду, – все це дуже важливо. Місцезнаходження може підвищити привабливість, а може її вбити. Наприклад, якщо поруч з віллою ведеться активне будівництво, то якою б чудовою вона не була, жити в ній ніхто не захоче», – каже керуючий партнер компанії Mayfair Properties Марина Маркарова.
Ризики мінімальні, але присутні
Специфічні ризики пов'язані також і з юридичними процедурами здійснення угод з зарубіжною нерухомістю: в цілому вони прості, але передбачають знання важливих нюансів. Наприклад, згідно з чинним законодавством Чорногорії іноземні громадяни не можуть придбати у власність землю. Робити це має право лише зареєстрована на території держави юридична особа.
Начальник юридичної служби компанії «Пересвет-Инвест» Павло Катков пояснює, що власником землі в Болгарії може бути лише болгарська фізична або юридична особа. Реєстрація юрособи може обійтися від €300 до €3.000.
«У деяких випадках при ліквідації компанії нерухомість повинна бути продана, причому її вартість буде потім ділитися між співвласниками порівну. Це означає, що якщо власник по доброті душевній ввів у частку друзів або родичів, то змушений буде за законом ділитися з усіма в разі продажу компанії», – попереджає Марина Маркарова.
За словами керуючого директора «Century 21 Запад» Євгена Скоморовського, іноді вимога закону така, що директором, хай і номінальним, повинен бути місцевий громадянин. «Ризики при такій схемі хоч і мінімальні, але присутні. Перш за все, вони пов'язані з добросовісністю місцевого директора, а також з відповідальністю посередника, який бере на себе бухгалтерський супровід та надання послуг по сплаті необхідних податків і зборів та аудиту».
Керівник департаменту зарубіжної нерухомості Prestige Property Жанна Гусейн не рекомендує купувати нерухомість там, де є законодавчі обмеження на її придбання іноземцями. Певні проблеми можуть виникнути і зі здачею квартир в оренду. Наприклад, якщо об'єкт знаходиться в кондомініумі, то всі мешканці повинні давати згоду на появу нового орендаря. Директор з продажу компанії «Новое качество» Андрій Уфімцев розповідає, що в ряді країн законодавчо стримується зростання цін за рахунок високих податків на перепродаж житлового майна.
При покупці зарубіжної нерухомості експерти наполегливо рекомендують досконально вивчити навколишнє середовище, схему придбання об'єкта, податкові та інші витрати (нотаріус, реєстрація права власності). І закликають не економити на послугах професійних посередників. Вартість їх послуг не повинна перевищувати 2-3% від ціни угоди.