Послуги посередника становлять вагому частку у витратах на нерухомість
Як зазначає «Русская Германия», додаткові витрати при купівлі нерухомості в повній відповідності до німецького законодавства зазвичай становлять досить значні суми: йдеться про вартість нотаріальних послуг (Notargebühren), внесення імені покупця до реєстру власників нерухомості (Grundbucheintrag), сплату земельного податку при її придбанні (Grundsteuer), який варіюється від однієї федеральної землі до іншої і може сягати 6% вартості покупки.
До цих багатотисячних «побічних витрат» часто додається гонорар за послуги маклера (Maklercourtage). Мінімально це 3,57% від суми угоди, включаючи ПДВ, у ряді земель цей гонорар може сягати 7,14% від суми угоди. Покупцеві необхідно заплатити маклеру обумовлену суму одразу після підписання договору купівлі-продажу – при тому, що замовляє ці послуги в більшості випадків продавець.
При середньостатистичній ціні житла, що купується, рівній 250 тис. євро, покупцеві доводиться розраховувати ще приблизно на 25 тис. євро додаткових витрат, причому їх вагома частка – послуги посередника.
У найближчому майбутньому ця ситуація має змінитися: Бундестаг ухвалив історичне рішення про зміну принципу оплати маклерських гонорарів. Починаючи з 2021 року тягар оплати маклерів при купівлі-продажу мають рівною мірою нести і покупець нерухомості, і продавець – у тому випадку, якщо саме продавець замовив ці послуги. Тільки після того, як відбудеться документально підтверджена оплата половини гонорару продавцем, покупець повинен буде внести свою частку.
Таким чином буде припинено звичну практику оплати маклерських послуг повністю за рахунок покупця. У Берліні, Бранденбурзі, Бремені, Гамбурзі та Гессені вона взагалі закріплена земельними законами, в інших суб'єктах федерації застосовуються різні схеми: іноді де-факто продавець і покупець оплачують маклера навпіл, іноді – в різних частках, але найчастіше і в решті 11 земель гонорар посередника доводиться переймати покупцеві.
У федеральному уряді пояснюють зміни, внесені до закону про угоди з нерухомістю та оплату маклерських послуг, турботою про зниження фінансового навантаження на майбутніх власників житла.
Компанія Interhyp, один з найбільших у Німеччині посередників, що надають послуги іпотечного фінансування, оцінює побічні витрати покупців житла в 9-16% його вартості залежно від федеральної землі. Наприклад, у Берліні зміни в законодавстві знизять додаткові витрати майбутніх покупців нерухомості з більш ніж 15 до 12%, у Бранденбурзі – з 15,5 до 12%, у Бремені та Гамбурзі – з 13 до 10%, у Гессені – з 14 до 11%.
В Interhyp наводять наступний приклад: для землі Берлін при сумі угоди в 400 тис. євро розділення оплати послуг маклера порівну між продавцем і покупцем дозволить останньому заощадити 3,5% – 14 тис. євро.
Втім, ухвалене Бундестагом рішення – лише половинчасте. Раніше мін'юст висловлював намір домогтися для угод купівлі-продажу тих самих правил, які вже кілька років застосовуються при оренді житла: послуги маклера оплачує той, хто їх замовив. Повністю перекласти маклерський гонорар на продавця мін'юсту не вдалося; ймовірно, тоді більшість угод купівлі-продажу на житловому ринку проходили б взагалі без посередника. Цікаво, що його наявність, незважаючи на маклерський гонорар, який у найближчому майбутньому учасники угоди ділитимуть навпіл, і сьогодні не означає автоматично менш вигідних умов для покупця, ніж при прямому договорі.
Один з найбільших у Німеччині інтернет-порталів з пошуку нерухомості Immowelt, порівнявши дані про житлову нерухомість, що пропонувалася у 2019 році на продаж у ряді великих міст ФРН (квартири площею від 40 до 120 квадратних метрів), наводить наступні дані: у 9 з 11 міст квартири, виставлені на ринок маклерами, дешевші за ті, які приватні покупці пропонують напряму, минаючи посередника. У Гамбурзі та Мюнхені різниця становить 4%, у Нюрнберзі та Лейпцигу – 11%, у Берліні – 13%, Штутгарті – 14%, у Дортмунді сягає 20%, а в Ессені – до 32%. Тільки в Кельні та Франкфурті будинки та квартири, які пропонують приватники, виявилися дешевшими за ті, що виставляють на продаж маклери – на 7% та 11% відповідно.
«Маклери мають достатній досвід, щоб правильно оцінити вартість виставленої на продаж нерухомості та призначити ту ціну, за якою об'єкт досить швидко піде з ринку, – пояснює феномен виконавчий директор Immowelt Кай-Ніколас Ціглер. – Приватні продавці часто оцінюють власну нерухомість надто високо».
Втім, як очевидно експертам, при прямих угодах, що починаються із завищених цін, поступки продавця можуть виявитися значно більш масштабними, ніж за участі маклера та спочатку коректній оцінці вартості нерухомості.