В ціні зростає якісне житло
Для російського покупця, привченого до все тієї ж Іспанії, Португалія залишається поки щось екзотичним. А от українці розпізнали всі переваги цієї країни на самому краю Європи.
Тому зовсім не випадково ми звернулися в числі інших за коментарями до Вікторії Березки - директора агентства, що оперує як на ринку української нерухомості, так і на ринку нерухомості Португалії. За її інформацією, на деякі об'єкти – великогабаритні квартири, квартири в центральних районах – спостерігається стійке швидке зростання цін, так що перепродаж вже через кілька місяців після покупки може принести деякий прибуток. А от на крихітні квартири (типу наших хрущовок) - ціни взагалі не зростають.
На думку Вікторії, зростання цін відбувається тільки в найвищих сегментах португальського ринку нерухомості – чим дорожчий об'єкт, тим вищий річний приріст ціни на нього. В середньому ж фахівці відзначають річний приріст цін нерухомості в Португалії на рівні 12-15%.
Лісабон: вхідний поріг – €75 тис.
На думку Луїша Фігуша, власника агентства Apartamentos para Vender, найприйнятнішим містом для проживання вважається столиця країни - місто Ліжбоа (Lisboa), у нас традиційно іменований Лісабоном. Ціни на квартири в цьому півмільйонному місті починаються від €75 тис. Судячи з оголошень про продаж, які ми вивчали, готуючи даний матеріал, продавцю, схоже, неважливо, скільки в квартирі, що продається, квадратних метрів. Так, за €100 тис. часом продають і 67-метрову двокімнатну, і 130-метрову чотирикімнатну. Критерії оцінки важко пояснити, і можна припустити, що продавець на ринку нерухомості Португалії – у загін, а командує парадом покупець.
Продати квартиру значно важче, ніж купити. З боку здається, що самі португальці майже не купують квартир – вони живуть у тому будинку, де народилися, і протягом століть передають його у спадок своїм нащадкам. Однак справа, швидше за все, не стільки у багатовіковій звичці, скільки у низькому рівні доходів португальців – середня їхня зарплата всього-на-всього €1.473. Це один із найнижчих показників у Західній Європі.
На дошках оголошень можна знайти квартири, що продаються і за €200 тис., і за €320 тис., однак більше ніж €150 тис. ні спритним англійцям, ні прижимистим датчанам, ні небагатим українцям все одно лісабонську квартиру всучити не вдасться, якщо, звісно, та не знаходиться прямо на Rua Augusta.
Взагалі ж найдорожчим районом португальської столиці вважається Baixa Pombalina. У ньому-то й зосереджені вищезгадані вулиці, і всі основні пам'ятки Лісабона, в тому числі й Torre de Belém – Вифлеємська башта – замок на острові посеред річки Тежу, збудований у 1515-1521 роках на честь відкриття Васко да Гамою морського шляху до Індії.
Покупку квартири цілком можна окупити, здаючи її в оренду. Якщо середню 110-метрову квартиру в Лісабоні, здавати на постійній основі, то оренда принесе власнику від €750 до €900 на місяць. У цьому випадку квартира окупиться років через 15. При подобовій оренді з туристів беруть на день по €130, і на місяць, таким чином, виходить €3.900. Виходить, що квартира, що коштувала €75 тис., окупиться трохи більше ніж за три роки.
Порту: дешева оренда приваблює гастарбайтерів
Другим за значенням містом Португалії традиційно вважається 240-тисячний Порту, що дав свого часу назву державі. Порту - центр історичної провінції Дору Літорал, колись складала ядро країни. Місто вважають північною столицею Португалії. Крім того - це найбільш промислово розвинене місто Португалії. Стара частина міста з вузькими крутими вулицями забудована будинками з граніту, часто прикрашеними кахлями. Одна з головних пам'яток - барокова церква Сан-Педру душ Клерігуш з дзвіницею-маяком, збудована в 1732-1763 роках.
Продажна ціна тамтешньої нерухомості лише трохи поступається Лісабону, але оренда дешевша майже вдвічі. Зняти двокімнатну в Порту можна за €450 на місяць і за €63 добу. Однак українцям, які їдуть туди на заробітки, дешевизна оренди в Порту тільки на руку - роботи там набагато більше, ніж у Лісабоні. Покупка ж нерухомості в цьому місті серед вихідців з країн СНД поки не популярна.
Провінція: бізнес на пам'ятках історії
У Португалії можна легко купити старенький кам'яний будинок неподалік від моря, збудований ще за часів Великих географічних відкриттів, коли від кораблів з португальськими прапорами шарахалися і французи, і англійці. В середньому такий будинок, з облицюванням фасаду з керамограніту, коштує €50 тис., але можна зустріти і пропозиції по €15-20 тис. Однак кращі дні цих будівель минули разом з колишньою величчю Португалії, і, купивши такий будинок, ви зіткнетеся з проблемою протікаючого даху, засміченого димоходу та іржавого водопроводу.
Якщо будиночок стоїть неподалік від водної гладі Атлантичного океану, то ті ж англійці будуть раді провести там свій fortnight (двотижневу відпустку). І враховуючи любов до закордонного відпочинку можна не тільки окупити цей будиночок, але й заробити на придбання наступного, здаючи в сезон за €100 на добу.
Мадейра: зона дорогої нерухомості
Найдорожчі ж португальські будинки знаходяться на острові Мадейра, але це вже курортна нерухомість, і там - інші ціни.
З XIX століття Мадейра стала визнаним європейським курортом. Не просто курортом, а місцем елітного відпочинку - для королів і мільярдерів. Квартири на Мадейрі коштують стільки ж, скільки і в Лісабоні – €95-130 тис. А от ціни «морадій», як на Мадейрі називають приватні будинки, починаються від €150 тис. і в середньому становлять €450 тис. Є, звісно, і багатомільйонні екземпляри, але на продаж їх виставляють рідко.
Не забувайте про податки
Якщо ви купуєте будинок з метою вкладення капіталу або для проведення відпусток і буваєте в Португалії менше 183 днів на рік, то ви не можете вважатися постійним жителем цієї країни. У цьому випадку закони Португалії вимагають, щоб ви призначили когось із місцевих жителів своїм представником з податкових питань. Цей представник отримуватиме будь-яку інформацію від податкових органів.
Кого ви оберете як податкового представника, владі байдуже. Найкращим варіантом є керуюча компанія, але такі є лише в столиці, в Порту та на Мадейрі. Представником може бути ваш португальський друг або найманий юрист. Податок на нерухомість становить близько 1% від вартості житла.
Оформлення покупки поділено на два етапи: попередній та купівлі-продажу. Попередній договір резервує за покупцем об'єкт і підтверджує намір у майбутньому укласти сам контракт купівлі-продажу. Укладається він між продавцем і покупцем у присутності адвоката. Після підписання попереднього договору продавець більше не має права пропонувати свою нерухомість комусь іншому, а покупець зобов'язаний протягом певного терміну, обумовленого в контракті, внести на рахунок продавця завдаток у розмірі 25% вартості.
Так само, як і у нас, у разі відмови від покупки покупець втрачає завдаток, а якщо передумає продавець, то він повертає завдаток у подвійному розмірі. Податок на купівлю нерухомості становить від 2% до 8%.
Незважаючи на стагнацію в економіці, європейці все ж виявляють до португальської нерухомості певний інтерес. І темпи зростання цін на житло тут удвічі вищі, ніж у сусідній Іспанії. Чи означає це, що Португалія «обжене і пережене» сусідку? Як не дивно, але головна претензія, яку озвучують інвестори: погана інфраструктура. Втім, це справа наживна. Можна припустити, що кількість приватних інвесторів досягне певної критичної маси, і в країну підтягнуться серйозніші вкладення. Тоді й інфраструктура налагодиться.