Між домом і dom’ом
Слово «дім» і в нашій мові, і в польській звучить однаково. Але між польськими та вітчизняними заміськими будинками немає нічого спільного. Вірніше, майже нічого. Достатньо перетнути польський кордон, щоб переконатися в тому, що з наших братів-слов'ян поляки, мабуть, найменш честолюбні. Уявіть собі заміське котеджне селище, в якому найстаріші будинки – 30-х років минулого століття, а найновіші – будуються у вас на очах. Отже, щоб відрізнити нове житло від старого, потрібно дуже й дуже постаратися. Ні, будинки не клонують один одного, навпаки, вони помітно різняться за внутрішнім плануванням, варіантами оздоблення, конструктивними схемами, нарешті. Та й присадибні ділянки не схожі одна на одну, не кажучи вже про породи ліниво гавкаючих з-за парканів чотириногих стражів. Але в цілому складається відчуття, що жоден мешканець селища не має достатнього ступеня марнославства, щоб виділитися на тлі сусідів.
Милі, затишні, ретельно доглянуті, але при цьому вельми консервативні будиночки потопають у квітучих садах, випромінюючи спокій і презирство до суперництва та метушні. Після крикливого дисонансу різношерстих котеджів на батьківщині такий заміський рай не може не викликати відвертої симпатії.
Нікому не спадає на думку відгрохати чотириповерховий «замок» з вежами, прагнучи показати всім, який він крутий. Та й біс з ними, із замками, навіть хай-текову віллу зі скла, дерева та металу тут удень з вогнем не знайдеш.
Іноземні компанії, які намагаються заробляти злоті на вкладеннях у будівельну галузь Польщі, зазначають, що в питаннях архітектури та домобудівництва поляки залишаються страшними консерваторами. Спроби збувати їм канадські, американські та навіть фінські збірні будиночки успіху не мали. Цегла та бетонні блоки – ось будівельні матеріали, з яких громадяни цієї країни вважають за краще будувати свої будинки. Причому зводять їх буквально, під особистим керівництвом, а то й власними руками, і не стільки з міркувань економії, скільки віддаючи данину традиції.
Це солодке слово «шенген»
Незважаючи на те, що Польща славиться старовинними містами, цілющими мінеральними водами та лікувальними грязями, дії наших співвітчизників з купівлі-продажу житла в цій країні до останнього часу не можна було назвати активними. Ще нещодавно польськими будинками та квартирами цікавилися лише мешканці прикордонних районів нашої країни, а також ті, хто має бізнес у Польщі. Але після публікації офіційної заяви комісара ЄС з питань юстиції, свободи та безпеки про вступ Польщі до Шенгенської зони підвищений інтерес до об'єктів нерухомості в цій країні стали проявляти багато хто.
Ціни на ринку нерухомості в Польщі поки що вважаються досить помірними порівняно з іншими європейськими країнами, незважаючи на те, що в 2006 році середня вартість квадратного метра тут зросла на 33%. Зараз Польщу вважають ідеальним «стартовим майданчиком» для ведення бізнесу або життя в зоні Євросоюзу.
За даними польської асоціації агентств нерухомості, при прийнятті рішення про покупку будинку або квартири в Польщі слід враховувати географічне положення. Чим східніше знаходиться об'єкт нерухомості, тим він дешевший, і, відповідно, навпаки – чим ближче до німецького кордону, тим дорожче. Наприклад, у Варшаві середня вартість квадратного метра становить близько €2.000. При цьому якщо заміські будинки площею 150-250 м2 під Варшавою продають за €200-300 тис., то на сході країни, скажімо в околицях Білостока, можна знайти цілком пристойний будинок у два-три рази дешевше.
Поряд з Варшавою найвищі ціни на нерухомість спостерігаються в Кракові та Вроцлаві. Великим попитом у покупців з-за кордону, в тому числі з країн колишнього Союзу, користується польський гірськолижний курорт Закопане – зимова столиця Польщі. Саме сюди з'їжджаються ті, кому вже набридли недорогі гірськолижні курорти, а грошей на Францію та Швейцарію ще не вистачає.
Ще нещодавно тут можна було придбати лише землю, будинок або готель, що потребує реконструкції, тобто нерухомість для інвестицій, а не для гірськолижного відпочинку. Але, слідуючи попиту, в першу чергу з боку іноземців, у Закопане почалося будівництво сучасних шале, в яких продають апартаменти площею від 30 до 80 м2; ціна квадратного метра в них €800-1.200. Це досить дорого за польськими мірками, але цілком прийнятно за європейськими. При будівництві використовують сучасні матеріали та технології, апартаменти здають з оздобленням «під ключ», продають на етапі будівництва з можливістю розстрочки платежу до закінчення робіт. Сучасна вілла площею 150-250 м2 у Закопане обійдеться в €200-800 тис.
Через терни – до власності
Найсерйозніша перешкода для покупців нерухомості, які не є громадянами Польщі, – місцеве законодавство. Процедура придбання об'єктів нерухомості іноземцями в Республіці Польща регламентована низкою законів, серед яких основоположні: закон від 24 березня 1920 року «Про придбання нерухомого майна іноземцями», закон від 15 лютого 1962 року «Про польське громадянство», закон від 14 червня 1960 року «Про адміністративний процесуальний кодекс Республіки Польща», а також деякими іншими нормативними актами.
Відповідно до закону «Про придбання нерухомого майна іноземцями», іноземний громадянин не повинен отримувати дозвіл лише у випадку придбання квартири або окремо розташованої житлової нерухомості. Виняток роблять також для іноземців, які постійно проживали в Польщі протягом останніх п'яти років, які є подружжям польських громадян протягом двох років або мають право на спадкування відчужуваного майна. В інших випадках потрібен дозвіл Міністерства внутрішніх справ.
При поданні заяви з проханням дозволити придбати нерухомість необхідно подати такі документи: посвідчення особи з паперами про правовий та громадянський статус покупця, всі документи на сам об'єкт з інформацією про цілі, з якими він купується, та посвідчення особи продавця. Крім того, до заяви слід додати документи, що підтверджують зазначені в ній дані про наявні у покупця зв'язки з Польщею.
Заява має бути оформлена польською мовою, а всі додатки до неї – із завіреним перекладом. МВС країни зобов'язане ухвалити рішення протягом двох місяців. Втім, заявнику за наявності громадянства будь-якої країни Європейського Союзу про дозволи можна забути, якщо тільки не йдеться про купівлю сільськогосподарської землі, лісів або другого об'єкта нерухомого майна. Сприянням в отриманні дозволів займаються місцеві агентства нерухомості. Плата за такі послуги становить у середньому 3-5% вартості об'єкта. Термін розгляду заяви на видачу дозволу – два місяці.
Землю в країні можуть купувати лише зареєстровані в Польщі юридичні особи (вартість реєстрації фірми – приблизно €2.000). Держмито за видачу дозволу на вчинення цивільно-правової угоди з об'єктом нерухомості становить 1.000 злотих, за видачу промеси (обіцянки видачі дозволу) – 60 злотих (?1 коштує приблизно 3,97 злотих).
Оформлення самої угоди потребує певних витрат. Агентство нерухомості зазвичай отримує винагороду і від продавця, і від покупця. З останнього, як правило, стягується 3% ціни придбаного майна. Послуги нотаріуса обійдуться приблизно в €250 або 1% суми угоди, що перевищує €10 тис. ПДВ на ці витрати становить 22%. Податок на придбання нерухомості – 5%. Комунальні платежі не перевищують €50-100 на місяць.
П'ятнадцять років – не строк?
Не менш складним є процес отримання польського громадянства. Щоб мати можливість подати документи, потрібно прожити в Польщі щонайменше п'ять років, маючи вид на проживання (ВНЖ). А для отримання виду на проживання необхідно провести в Польщі щонайменше п'ять років з тимчасовою візою, маючи роботу.
У свою чергу, щоб отримати дозвіл на роботу в Польщі, насамперед потрібно довести, що на ваше місце немає кандидатів з польських громадян. При цьому польський роботодавець має бути настільки зацікавлений у вас, що погодиться пройти всі бюрократичні зволікання для отримання дозволу прийняти вас на роботу. Крім того, він зобов'язаний цей дозвіл оплачувати. Все це повторюватиметься щорічно протягом п'яти років, поки ви не отримаєте ВНЖ, і тільки тоді зможете подати документи (не отримати автоматично!) на польське громадянство. Таким чином, процедура отримання громадянства займає від 10 до 15 років.
Втім, з працевлаштуванням наших співгромадян у Польщі все не так безнадійно, як здається на перший погляд. Минулого літа польський уряд суттєво спростив правила роботи на території країни для громадян України, Росії та Білорусі. Відповідну постанову польське Міністерство праці та соціальної політики ухвалило 30 червня 2007 року. На період до 31 грудня 2009 року громадяни сусідніх з Польщею країн мають право за робочою візою працювати в країні без будь-яких додаткових обмежень протягом трьох місяців кожного півріччя. Якщо раніше польським роботодавцям потрібно було проходити для реєстрації іноземного працівника складну процедуру, з 20 липня 2007 року йому достатньо зареєструвати заяву в місцевому управлінні з працевлаштування, заплативши близько €27 (100 злотих). Легально працюючі в Польщі громадяни України, РФ та Білорусі мають рівні трудові та соціальні права з польськими громадянами, зокрема право на мінімальний заробіток, на оплату лікарняного листа, послуги держмедицини тощо.
Іпотека по-польськи
У Польщі добре розвинений банківський сектор. Це пояснюється тим, що в ході приватизації багато регіональних банків були викуплені іноземними. Сьогодні понад 80% капіталу польських банків перебуває в руках провідних міжнародних банків – ING, Commerzbank, Allied Irish, Citigroup, Unicredit, HVB, Krediet Bank, Rabo та BCP.
Влада країни забезпечила здорову конкуренцію банків з іноземним капіталом. Єдина умова – частка банку на ринку не повинна перевищувати 10-15%. Все це сприяє в тому числі й розвитку ринку доступного житла. Банки змагаються за клієнтів, і вже сьогодні деякі з них пропонують не тільки кредит до 90% вартості житла, а й кредит на ремонт.
В даний час у Польщі реально працюють 650 комерційних банків. За даними Національного банку Польщі, 45 банків здійснюють іпотечне житлове кредитування. Його надають як універсальні, так і спеціалізовані банки. Більшість кредитів надає у злотих, частково в євро та доларах США. Цікаво, що у зв'язку зі змінами на фінансовому ринку позичальник може змінити і валюту кредиту.
Строки кредитування – від 5 до 20 років. При оцінці платоспроможності позичальників банки вимагають, щоб частка платежів позичальника за кредитом становила від 17% до 40% його місячного доходу. Цей показник суттєво різниться за банками. Середня ставка за іпотечними кредитами в Польщі становить в даний час 5,6%. Однак, за даними польських рієлторів, більшість іноземних покупців, незважаючи на можливість отримання кредиту, воліють розраховуватися одразу.
Павел ЧЕРНЯКОВ.
«Загородное обозрение»