В іноземців користується популярністю нерухомість у горах та на Чорноморському узбережжі Румунії
Як розповів Metrinfo.Ru президент агентства зарубіжної нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель, перші інвестиції були зроблені в столицю та фінансовий центр країни - Бухарест, де проживає найбільш платоспроможне населення. Після цього почалося активне освоєння гірськолижних та чорноморських курортів. Іпотека в Румунії стала доступною порівняно недавно і відіграла роль каталізатора активних процесів на ринку нерухомості.
Румунія, на відміну від сусідньої Болгарії, спочатку була орієнтована на гаманці місцевих жителів, вони фактично і здійснювали більшість угод, хоча частка іноземних покупців продовжує зростати. Експерт зазначає важливу перевагу – ціни збільшувалися пропорційно зростанню доходів населення і не були надуті штучно.
Що подобається іноземцям
У іноземців (а це в основній своїй масі німці, австрійці, італійці, англійці, останнім часом – українці та росіяни) користується популярністю нерухомість у горах та на Чорноморському узбережжі. За прогнозами Gordon Rock, у 2009 році до 10% від загальної кількості іноземців, які купують нерухомість на Чорноморському узбережжі та на гірськолижних курортах Румунії, складуть росіяни, а разом із вихідцями з країн СНД і особливо України – більше 20%.
Росіяни віддають перевагу Чорноморському узбережжю (курорти Мамайя, Констанца, Олімп, Нептун, Ейфорія, Мангалія). Серед іноземців, які виявили інтерес до купівлі нерухомості на гірськолижних курортах (Предал і Брашов), росіяни склали приблизно 25%. І, нарешті, 10% росіян цікавляться купівлею нерухомості в Бухаресті, роблячи акцент на інвестиційних проектах.
Румунська нерухомість приваблива, перш за все, розвиненою інфраструктурою, якістю будівництва, низькою щільністю забудови і, звичайно, невисокими цінами.
Криза: ціни падають, але не всюди
Вплив світової кризи Румунія відчула із запізненням – у листопаді 2008 року. Кількість угод впала на 30%, відбулася корекція цін на комерційну та житлову нерухомість Бухареста. Ціни знизилися на 3-5%. При цьому вартість нерухомості на Чорноморському узбережжі та на гірськолижних курортах не зменшувалася, але й не збільшувалася.
Пов'язано це ще й з тим, що в Румунії не відбулося великої фінансової кризи як у Західній Європі та Америці, оскільки іпотечний ринок відносно молодий. Більшість проектів у цих регіонах були заявлені на початку 2006 року і зараз перебувають у високій стадії готовності. Крім того, зустрічаються готові проекти будинків з хорошим розташуванням біля моря чи в горах, вартість яких не змінилася і залишилася в межах €1.200-1.400 за кв. м. З іншого боку, багато продавців зараз готові обговорювати більш гнучкий графік платежів та додаткові пільги у вигляді побутової техніки, меблів, паркувальних місць тощо.
Інвестиції в доступні метри
З інвестиційної точки зору, Румунія – одне з популярних місць на Європейському континенті. Вартість квадратного метра тут одна з найнижчих у Європі, а передумови до зростання ще є, оскільки ціни не залежали від напливу туристів.
Варто відзначити розвинену інфраструктуру Чорноморського узбережжя та гірськолижних курортів, низьку щільність забудови, доступність іпотеки. При цьому Румунія – єдина країна Євросоюзу, в якій, за прогнозом Європейського ЦБ, економіка у 2009 році зросте на рівні 3,9%. Серед східноєвропейських країн у Румунії найвищі шанси вступу і в єврозону.
Найцікавіше для інвестицій Бухарест. На думку місцевих ріелторів, велика потреба місцевого населення в новому сучасному житлі та стабільний попит збережуться ще найближчі три роки.
Ніна Ботнару, представник румунської компанії «Оранджконстракшн» стверджує, що дешеве бухарестське житло також не залишається без уваги росіян та українців. Їм є з чого вибирати. Однокімнатна квартира в 53 кв. м, у новобудові в бухарестському районі Піпера, закінчення будівництва якої планується вже у квітні цього року, коштує близько €101 тис. Готова ж «однушка» площею 43 кв. м з повним оздобленням обійдеться в €104 тис.
Приблизно така ж ціна квартир у щойно розпочатих об'єктах. Наприклад, двокімнатну квартиру (72 кв. м) у будинку, що будується, у містечку Отолени – елітному передмісті Бухареста – пропонують за $106 тис.
Однак левову частку житлового фонду румунської столиці складають панельні будинки, побудовані за часів Ніколає Чаушеску, який правив Румунією з 1965 по 1989 рік. Вартість квартир у п'ятиповерхівках такого типу - в межах €30-70 тис. Лише деякі трикімнатні квартири з євроремонтом потягнуть на €100 тис.
Другим за інвестиційною привабливістю, на думку Станіслава Зігеля, слід було б назвати Чорноморське узбережжя. Перш за все, заслуговує на увагу Констанца – найбільше місто румунського Причорномор'я з розвиненою інфраструктурою (банки, школи, університети, порт, тощо). Тут, на озері, щорічно проходять всесвітньо відомі заїзди Формули-1. Констанца – один із найпопулярніших курортів у Румунії. Зі столицею його з'єднує сучасне шосе, по якому до Бухареста можна дістатися за дві з половиною години.
Говорячи про Констанцу, не варто забувати і про прилеглу до неї Мамайю. Більшість готелів, клубів та найпросунутіших дискотек Румунії знаходиться саме тут. Мамайя – найвеселіше місто узбережжя. У нього унікальне розташування: з одного боку - озеро, з іншого - Чорне море. Тут також розташовуються будинки та вілли президента країни та всієї ділової та політичної еліти. Оскільки Румунія славиться найкрасивішими озерами, багато комплексів спроектовані таким чином, щоб з одного вікна було видно Чорне море, а з іншого – озеро.
Вартість нерухомості в Мамаї досить невисока. Так, апартаменти площею 40 кв. м у малоповерховому житловому комплексі продають за €46.300. Таунхаус же площею 94 кв. м коштує €145.400, а 87-метрові апартаменти на сьомому поверсі 11-поверхового житлового комплексу Sara Sea View пропонують за €182.200.
Крім того, останні три роки зростає популярність гірськолижних курортів, особливо Брашова, в інфраструктуру якого інвестовано мільйони євро ізраїльськими та австрійськими забудовниками. Брашов знаходиться в центральній частині Румунії – на півдні колишньої Трансільванії. Раніше він був відомий лише Чорною Церквою – найбільшим храмом на всьому просторі від Відня до Константинополя, в якому знаходиться найбільший орган Південно-Східної Європи.
Зараз місто називають румунським Зальцбургом. І не тільки тому, що Брашов багатий на готичну архітектуру, а й тому, що він став великим гірськолижним курортом. Інвестиції в Брашов вигідні, оскільки приносять великий рентний дохід. До того ж неподалік від цих місць мешкав знаменитий Влад Цепеш - легендарний Дракула. Це ім'я також приваблює туристів.
Туристи вважають за краще зупинятися не в готелях, де номери коштують по €75-100 на добу, а в апартаментах, оренда яких обійдеться в €125-200 за тиждень. Тому на даний момент апартаменти в новобудовах дуже добре розкуповують майбутні орендодавці.
Так, «двоспальню» площею 99 кв. м, у житловому комплексі Pine Garden, що будується, пропонують за €156.700, а триспальні апартаменти площею 118 кв. м, у цьому ж комплексі - за €185 тис. Дещо дешевші апартаменти в Avantgarden, але там і метраж менший. «Односпальню» площею 38 кв. м продають за €65.700.
Підіб'ємо підсумок. Ріелтори будуть говорити про те, що вплив кризи зовсім не такий вже й небезпечний. Однак покупцеві необхідно все ретельно зважувати, у тому числі врахувати ризики, пов'язані з кризою – обвал цін, небезпеку недобудови тощо. Тим не менш, мистецтво приватного інвестора і полягає в тому, щоб вкласти в нерухомість в момент максимального здешевлення. А саме такі можливості і приносить ціновий спад, після якого підйом неминучий. А румунський ринок привабливий ще й тим, що він спочатку дешевий і в перспективі обіцяє зростання.
Сергій ШУМАКОВ.
Metrinfo.Ru