Угода з іспанською нерухомістю не становить особливої складності
Іспанія – чудова країна. У неї є і море, і сонце, багато смачних фруктів та морепродуктів, тут зосереджені відомі пам'ятки історії та архітектури. А що стосується купівлі нерухомості в Іспанії, то це своєрідний пропуск у єврозону, що, погодьтеся, вельми приваблива перспектива. Нерухомість – привід для отримання мультивізи на перебування в країні протягом 180 днів по 90 днів у півріччя. А також можливість набуття виду на проживання за умови, якщо власник відкриває свій бізнес в Іспанії або інвестує кошти в якийсь проект на її території.
Угода з нерухомістю не становить особливої складності, в іпотеки – умови майже шоколадні. Іпотеку в Іспанії можна отримати з розрахунку 60-70% від вартості нерухомості, термін кредитування – до 30 років, під 2-3% річних. При достроковому погашенні кредиту витрати становлять 1% від суми, що погашається. Важливо, що не виникне проблем з отриманням іпотеки тільки у тих нерезидентів, чий підтверджений дохід перевищує 3500 євро на місяць.
При всьому оптимізмі написаного вище, потрібно визнати, що, перш ніж купувати нерухомість в Іспанії, потрібно добре подумати. Причина – катастрофічний стан економіки і не менш плачевний – ринку нерухомості.
Раніше активний попит на іспанську нерухомість формували англійці, ірландці, росіяни та інші. Будівництво було дуже активним, будувалися цілі міста житлових комплексів. Охочих там оселитися було колосально багато. Плюс попиту сприяли «дешеві» кредити. Також у цей період з'явилося багато інвесторів-спекулянтів. Було створено «мильна бульбашка», яка лопнула з приходом кризи. Кількість охочих придбати нерухомість помітно зменшилася, багато будівництв заморозилися, а деяким забудовникам так і взагалі довелося піти з ринку назавжди.
Але внутрішні проблеми Іспанії поки мало турбують іноземців взагалі та наших співвітчизників зокрема. За даними експертів, Іспанія займає друге місце за кількістю звернень серед росіян, поступаючись лише Болгарії. Успіхом користуються традиційні регіони: Коста Брава (Барселона), Коста Бланка, Коста дель Соль, Тенерифе. Майорка та Марбелья на узбережжі Коста-дель-Соль – улюблені місця та найпрестижніші напрямки для літнього відпочинку в Іспанії. Росіяни однаково цікавляться і апартаментами в Іспанії в багатоповерхових житлових комплексах, і розкішними віллами на узбережжі. А пропозицій на ринку нерухомості Іспанії безліч.
Як зазначають експерти, в останні роки покупців цікавили нові житлові комплекси, які перевершували пропозиції на вторинному ринку за якістю та насиченістю об'єктами інфраструктури. Такі пропозиції зосереджені на всьому середземноморському узбережжі країни. Найдешевші апартаменти зараз можна купити трохи дорожче 100 тис. Хоча в середньому, за даними експертів, цінова категорія залишилася колишньою: від 150 до 300 тис. євро коштують апартаменти і від 300 тис. євро і вище – вілли. Найбільшою популярністю користуються апартаменти з 1-2 спальнями до 500 метрів від моря.
За даними Міністерства житла Іспанії, ціни на нерухомість впали на 4,7% за рік. Багато експертів вважають, що падіння було більш суттєвим. Але втратило в ціні далеко не все житло. Деякі компанії продовжують будівництво та продажі, у когось зовсім погано справи – кредити погасити не можуть, і не продається нічого.
Що ж стосується перспектив розвитку іспанського ринку нерухомості, то практично всі експерти, опитані Metrinfo.ru, налаштовані песимістично. «Ми прогнозуємо подальше падіння цін на нерухомість в Іспанії», – каже Олена Юргенєва (Knight Frank). Такої ж думки дотримується і Євген Скоморовський («Century 21 Захід»). А Ігор Індріксонс (IntermarkSavills) вважає, що купувати в Іспанії нерухомість для власного проживання вигідно і зараз і в майбутньому, оскільки ціни невисокі та продовжують знижуватися. Якщо ж йдеться про вигідне інвестування, то тут експерт каже чітке «ні». «У найближчі 10 років на іспанському ринку інвесторам буде нічого робити», – впевнений він.
Законодавство Іспанії дозволяє придбавати нерухомість як резидентам, так і нерезидентам. Власником є той, хто записаний в офіційному документі – Ескрітурі (Escritura Publika). Процедура угоди нескладна. Покупець (фізична особа) отримує в місцевій поліції ідентифікаційний номер іноземця (N.I.E.) та відкриває рахунок у банку, з якого будуть переводитися гроші на покупку. Далі вноситься депозит у розмірі 6 тис. євро і об'єкт резервується. Після чого оформляється контракт про намір покупця придбати дану нерухомість, із зазначенням його вартості. При підписанні контракту покупець виплачує 10% вартості нерухомості (депозит включається в 10%).
Ескрітура – по-нашому це купча, вона готується протягом місяця іспанським нотаріусом і підписується продавцем і покупцем у його присутності. При підписанні документа виплачується сума грошей, що залишилася. Після цього покупець стає повноправним власником нерухомості та отримує ключі. Завершальна процедура – реєстрація нерухомості в територіальному Реєстрі власності та отримання Ескрітури. Щоправда, якщо нерухомість придбавалася в кредит, покупцю видається копія документа, а оригінал направляється до банку.
Витрати на придбання житла зазвичай становлять 7,5-10% його вартості, включаючи 400 євро за реєстрацію в територіальному реєстрі власності та нотаріальні витрати 800-1000 євро.
Нерухомість в іншій країні – це додаткові витрати. Насамперед – податки. Податок на додану вартість при купівлі нового житла становить 7% від його ціни. Податок на перехід власності (I.T.P.) сплачується при придбанні нерухомості з других рук за ставкою 6%-7% (залежно від регіону). При продажу утримання з нерезидентів в рахунок сплати прибуткового податку становитиме 3% від суми договору купівлі-продажу.
Право власності на нерухоме майно породжує обов'язок щодо його утримання. В Іспанії податок на нерухомість становить 1-2% від кадастрової вартості майна. Якщо апартаменти розташовані в житловому комплексі, то прибирання території та чищення басейну потягне ще на 150 євро на рік і 70 євро потрібно додати за вивезення сміття. Крім цього належить оплачувати комунальні платежі.
Для орієнтиру, приблизні витрати на утримання апартаментів площею 100 кв.м. з двох спальних кімнат, двох ванних кімнат, залу, кухні, тераси для сім'ї з трьох-чотирьох осіб становлять 600-700 євро на рік.