Балтійські фахівці у справах нерухомості змушені були визнати, що міжнародні фірми, які спеціалізуються на роздрібній торгівлі, при русі на балтійський ринок віддають перевагу саме Таллінну. Тут діють найгнучкіші механізми розширення наявних торговельних площ, а способи оренди відрізняються різноманітністю, - прокоментував керівник латвійського бюро нерухомості Re & Solution Райтіс Неспорт. За його словами, Естонія також стала для міжнародних фондів нерухомості найпривабливішим місцем для освоєння якісних офісних площ. А оскільки їх тут бракує, погоду в найцентральніших місцях роблять великі місцеві та зарубіжні фірми, здатні вкласти великі гроші. Ті, хто дрібніший, змушені відсуватися на периферію. А їхній наполегливий інтерес підштовхує вгору і той сегмент ринку, який раніше залишався поза увагою.
Жити хочеться краще
Справжній вибух у сфері нерухомості мав місце в Естонії в середині минулого року, коли надання кредитів на житло, так само як і пов'язані з ними ціни на квартири, за короткий проміжок часу піднялися майже на 60%. Їхній зліт значною мірою стимулювали оптимістичні висновки експертів, які позитивно оцінили перспективи, що відкриваються для економіки маленької країни після приєднання до Європейського Союзу.
Насамперед вони пов'язані з вільним переміщенням робочої сили. Тепер для естонців не існує колишніх бар'єрів, що дозволяє їм знаходити роботу в інших країнах, насамперед - у Фінляндії та Швеції. Та й у самій Естонії безробіття скоротилося минулого року на 7%, досягнувши найнижчого показника з 1993 року. А темпи працевлаштування до кінця минулого року досягли 3%. Чим не привід для планів про нове житло?
Тим не менш, те, що відбувається на ринку нерухомості, при всіх позитивних емоціях включає чималу частку небезпечної ейфорії, оскільки середнє зростання цін на житло більш ніж удвічі перевищує зростання доходів жителів Естонії. Складається враження, що банки у своїх рішеннях про надання кредитів почали виходити насамперед із вартості застави (гарантії), а не фінансових можливостей позичальника. У результаті виникає становище, коли навіть невелике збільшення відсотка за кредитом здатне позбавити невдалого власника будинку чи квартири спочатку можливості купувати звичні для нього предмети повсякденного комфортного життя, а потім вже позначитися на всій платіжній спроможності загалом. За оцінками фахівців, естонські отримувачі кредитів - люди з досить мізерними заощадженнями, особливо порівняно з розмірами взятих на себе зобов'язань за позиками.
Від комірчини до особняка
Наприкінці минулого року несподівано підстрибнули вгору ціни як на нове житло, так і на збудовані в передмістях квартири радянського періоду. Зате початок цього року ознаменувався збільшенням кількості пропозицій, що дозволило трохи сповільнити тріумфальний рух цін угору. Якщо 2005 рік характеризувався спонтанними аукціонами навіть на старі та невідремонтовані квартири, то нині такої ажіотажної метушні більше не очікується. Втім, так само не доводиться очікувати надто явних проявів протилежної тенденції - зниження цін, оскільки у продавців немає жодних вагомих причин заради термінового продажу погоджуватися на якусь «дешеву» угоду. Очікується ж помірне зростання: у році, що почався, нерухомість подорожчає в середньому на 10-15%.
Блокові будинки-коробки в передмістях уже більше погоду не роблять, зате на підйом цін у середньому впливає зростаючий попит на нерухомість у центрі Таллінна та в Старому місті. Найоптимістичніші настрої пов'язані з продажем квартир, планування та якість ремонту яких ще кілька років тому змусили б покупців лише здивовано знизати плечима. Набагато дорожче, ніж раніше, продаються маленькі квартирки, порівнянні часом із якоюсь комірчиною або вузьким коридором. Втім, йдеться не про всі комірчини, а лише про розташовані в «правильних» місцях. Квадратний метр однокімнатної квартири в Старому місті сягає €3 тис. євро, зате в трикімнатній (або навіть більшій) оцінюється на третину нижче.
Особняки
При купівлі-продажу особняків таких лихоманкових перепадів, як у квартирній сфері, не відзначалося, ціни зростали, але не так бурхливо. Найбільшою популярністю користуються зараз престижні райони Таллінна - Нимме та Піріта, де нерідко зустрічаються будинки вартістю понад €550 тис. Ще пару років тому будівництво кожного такого особняка ставало справжньою подією для преси.
У цих районах продають будинки або в дуже поганому стані, або такі, що відстали від вимог сьогодення – лише за ціною землі, щоб зламати старі споруди чи їх фундаментально відремонтувати. Потреба у вільних ділянках під житлову забудову набагато перевищує пропозицію, а це означає, що в межах міста для подальшого його розвитку придатної землі зараз просто немає. Тому будівництво будинків зміщується зі столичної округи в провінційні регіони, де вартість ділянок через це швидко зросла майже на третину.
У самому Таллінні на березі моря ціна одного квадратного метра землі часто перевищує планку в €1,5 тис., за короткий строк збільшившись наполовину.
Квартири
Незважаючи на високі ціни, квартирами продовжують активно спекулювати, що, звісно, аж ніяк не сприяє «ціновій стабілізації». Більшість нових багатоповерхівок розпродається поквартирно ще до завершення будівництва. Зараз у Таллінні готується до здачі 1.886 нових квартир, з яких 93% уже до березня встигли знайти покупців.
Вартість одного квадратного метра в центрі міста становить приблизно €3.800, хоча в особливо «популярних» будинках при продажу через аукціон вона може зрости вдвічі. У прилеглих до міського центру районах ціна залишається в межах €2.000 за квадратний метр, а в містечках за міською межею, але не надто далеко від неї, за вдалого збігу обставин можна знайти навіть за €1.500.
За минулий рік вартість нових квартир зросла на 50%, оскільки подорожчала земля, придатна для будівництва житла. Дорожчою – приблизно на десять відсотків – стала й робоча сила, що також позначилося на підсумковій ціні. Очікується, що дефіцит нових квартир у найближчі роки збережеться, оскільки можливості будівельників обмежують нестача будівельних матеріалів і дуже повільна процедура затвердження будь-яких міських планів.
Земельні ділянки
Якщо ще кілька років тому вартість ділянки прямо залежала від її розмірів, то тепер вирішальним аргументом стає право на будівництво у всьому різноманітті. Чим більше можливостей надається забудовнику при освоєнні землі, тим охочіше він викладає велику суму. Показовим прикладом став продаж державою однієї з ділянок площею 9.400 кв. м: при стартовій ціні в 10 млн крон вона в підсумку знайшла покупця, який виклав за неї суму у 6,5 раза вищу.
Дедалі частіше забудовники пропонують на продаж квартири за принципом «хто більше дасть», тобто у вигляді своєрідного аукціону, який може проводитися в будь-якій (у тому числі й віртуальній) формі, – занадто вже набагато попит перевищує пропозицію. У деяких випадках навіть стало відомо про відмову забудовників від своїх зобов’язань. Вони, наприклад, намагаються анулювати раніше укладені договори або ж вимагають додаткову плату, посилаючись на подорожчання будівництва.
Що б там не відбувалося навколо нового будівництва, на даний момент зростання вартості готових квартир, порівнянного з попередніми роками, ніхто не передбачає. Втім, не виключено, що в Старому місті події розвиватимуться за іншим сценарієм.
Загалом, для приватних будинків проблемою стало помітне подорожчання вартості ділянок, на яку, мабуть, вплинули ігри спекулянтів – вони після завершення проектних робіт часто намагаються перепродати землю за набагато вищою ціною. Неподалік від Таллінна, у містечку Віімсі, незабудовані земельні ділянки, порівняно з попереднім роком, подорожчали на чверть. За один квадратний метр на березі моря там запрошують по €120 і більше. Хоча переселення людей за місто за останні пару років стало справою популярною, воно має обмеження, які не допустять надмірного напливу охочих обзавестися тут новим житлом. Наприклад, мала пропускна здатність доріг, що сполучають з містом, і дуже повільне будівництво нових магістралей і дорожніх розв’язок. Уже з’явилися родини, які мають намір продавати будинки, розташовані неподалік від міста, і перебратися ближче до центру.
Рухатися далі
У другому за величиною естонському місті – Тарту – останнім часом відбувається те саме, що й у столиці. Один квадратний метр тартуської квартири в центрі міста коштує до 16 тис. естонських крон (трохи більше €1.000), а на міській околиці приблизно 10 тис. крон (?650), що на 65% дорожче, ніж рік тому. За нинішніх швидких темпів будівництва нового житла в Тарту неминуче продовжиться період його продажу, а зростання цін загальмується. Уже зараз у чималій кількості пропонуються двокімнатні квартири, а на підході збільшена кількість добудовуваних трикімнатних.
Комерційна нерухомість
Офісні площі теж перебувають у стадії активного розвитку. Як і раніше, бракує площ від 120-300 кв. м у центрі міста. Але тепер орендарі висувають до них набагато суворіші вимоги, що включають також паркування для автомобілів, хорошу вентиляцію та багато інших зручностей. Не знайшовши бажаного, вони починають уважніше придивлятися до міських околиць, хоча охочим здати там офіси доводиться довше чекати на своїх клієнтів.
Найчастіше полювання йде за маленькими за розмірами офісами та конторами, оскільки для великих власники віддають перевагу укладанню довгострокових договорів. У міському центрі квадратний метр нового офісного приміщення обійдеться орендарю в €15 і вище, ближче до околиць – на третину дешевше. У найближчі роки очікується, що найбурхливіше зростання буде пов’язане з офісними приміщеннями саме в передмістях.
Що стосується торгових центрів і магазинів, то їх будували у великій кількості в період з 1997 по 2004 рік, а останнім часом нічого особливо суттєвого до них не додавали. Однак зростання доходів населення нині знову призвело до перевищення попиту над пропозицією і в цій сфері. На талліннських вулицях знайдеться не так уже й багато привабливих для торгівлі, зручних для покупців, легкодоступних ділянок.
Що ж очікувати в найближчому майбутньому? Дуже ймовірним виглядає «перетасування» торгових площ з ініціативи власників, які, забажавши підвищити ціну за дефіцитні місця, почнуть пропонувати їх тим, «хто більше дасть». У тому, що вибирати буде з кого, сумніватися не доводиться. Охочих мати свою торгову точку зараз набагато більше, ніж реальних умов для того, щоб її відкрити. Тому, цілком можливо, претенденти почнуть перебивати «вакансії» один в одного на радість орендодавцям. Якщо оптимістичний економічний прогноз, даний Естонії на найближчі роки, почне справджуватися, то торгова діяльність тут і надалі виглядатиме дуже вигідною – з усіма наслідками, що випливають звідси.
Золотий блиск талліннського ринку комерційної нерухомості на найближче майбутнє збереже свою привабливість для інвесторів. Обіцяє зрости також потік іноземного капіталу в естонську провінцію за межами столиці. А найбільшою угодою з нерухомістю в минулому році став продаж торгового центру Rocca al Маге на суму майже в мільярд естонських крон (приблизно €65 млн). Відзначалися також численні покупки офісів іноземними інвесторами. Фінансова віддача від таких операцій оцінюється в межах 8-9%. В той же час найвища рентабельність вкладень у нерухомість, наприклад, у сусідньому Гельсінкі за той самий проміжок часу коливалася в діапазоні від 6,5 до 7,25%.