Зняти квартиру в Парижі досить накладно – багато хто не дотримується закону про обмеження цін
Як пише RFI, система, що дозволяє обмежити надмірне зростання орендної плати за квартири, була встановлена у Франції спеціальним законом у серпні 2015 року. Дорожнеча орендованих квартир та постійне зростання цін на нерухомість давно стали проблемою в Парижі та інших великих французьких містах. Міністерство міської та житлової політики зазначає: кожен п'ятий квартиронаймач у приватному секторі витрачає на оренду житла 40% свого доходу!
Новим законом введено поняття середньої стандартної квартплати для міських агломерацій, де житлова проблема стоїть особливо гостро. Вже рік система обмеження квартплат працює в Парижі, а з часом її дія має поширитися на всі великі міста.
Суть системи досить проста. Префектура своїм розпорядженням закріплює середні стандартні (точніше, медіанні) розміри квартплат для різних типів житла. При розрахунку береться до уваги площа житла, кількість кімнат, рік побудови будинку, наявність чи відсутність меблів, а також місцезнаходження (Париж поділено на 14 зон, які об'єднують 80 районів).
За новим законом при здачі квартири орендна плата не повинна перевищувати середнє значення більш ніж на 20%. Вона також не повинна бути нижчою за «стандарт» більш ніж на 30%. При чому мова не йде про нав'язування «державних» цін ринку приватної нерухомості. На підставі повної статистики ринкових цін влада вираховує середню вартість оренди кожного типу житла в кожному паризькому окрузі. Новий закон встановлює свого роду «ціновий коридор» для власників квартир і кімнат. Цінові «стандарти» щорічно перераховуються на основі свіжої ринкової статистики.
Річницю дії закону асоціація захисту прав споживачів CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) відзначила 25 жовтня спеціальним дослідженням, яке виявило великі проблеми з дотриманням обов'язкових норм. Дослідження показало, що закон не дотримується майже в 40% випадків, а кожен другий квартировласник, який здає житло без посередників, сильно завищує орендну плату.
Асоціація CLCV вивчила 800 оголошень про здачу квартир, розміщених на основних веб-сайтах оголошень pap.fr, leboncoin.fr, seloger.com, а також у найбільших агентствах нерухомості Century21, Orpi, Foncia та Nexity. Аналіз показав, що нормам закону відповідає 62% оголошень про здачу квартир (це трохи більше, ніж рік тому – 58%). У 38% випадків вказані квартплати, що перевищують нормативи.
Асоціація CLCV встановила, що найчастіше правила порушують власники квартир, які здають їх напряму, не вдаючись до послуг агентств-посередників. Не дотримується закон половина (51%) таких «приватників». А 75% оголошень, поданих через агентства, закону відповідають.
Юрист асоціації CLCV Давід Родрігес в інтерв'ю Francetvinfo розповів про те, яке житло найчастіше здають у Парижі за завищеною ціною: «Йдеться про свідоме небажання дотримуватися правил. Цим нормам не відповідає 38% оголошень про здачу квартир в оренду. Ми проаналізували 800 оголошень, а також розділили їх на дві групи – ті, що здаються напряму власником квартири, і ті, що здаються через агентства нерухомості. Ми побачили, що оголошення агентств у 75% випадків відповідають нормам. Вони дотримуються закону, який захищає наймача. Що стосується приватників, які самі займаються здачею квартир, половина закон не дотримується. В основному це стосується студій та житла невеликої площі. Наше дослідження показує свідоме бажання – за деякими категоріями житла – призначати ціну, яка набагато перевищує дозволений максимум. Власник встановлює ту ціну, яку, на його думку, він повинен отримати».
Порушуючи закон і здаючи паризькі квартири за ціною, що перевищує допустиму, власники отримують в середньому «незаконний» прибуток майже 1400 євро на рік, зазначає асоціація захисту прав споживачів CLCV.
«В середньому ми встановили перевищення квартплат на 17%, – розповідає Давід Родрігес. – Це означає, що в середньому місячна квартплата завищується на 115 євро. Для маленьких студій це дуже багато. Сума перевищення зростає зі збільшенням площі: 17% від квартплати в 500 євро – не те саме, що від квартплати в 800-900 євро. У квартирах великої площі перевищення може досягати 200-300 євро. Ми також бачили випадки перевищення максимально дозволеної квартплати на 400 євро».
Найбільше цінових зловживань експерти зафіксували в сегменті найменш комфортного житла. У більшості випадків власники завищують квартплати за однокімнатні квартири-студії або знамениті паризькі кімнати chambre de bonne. Ці кімнатки площею метрів 9-12 нерідко розташовані в мансардах, часто зі спільним туалетом і душовою кімнатою «на поверсі».
«Типовий приклад – маленькі кімнати chambre de bonne з меблями. Це житло, як ми встановили ще рік тому, плата за яке найбільше перевищує дозволений максимум. І це тривожно вдвічі, оскільки таке житло призначене в основному для молоді, для студентів, тобто людей з невеликими доходами. Їх і без того непросту ситуацію ускладнюють ще й надмірно високі квартплати», – каже Давід Родрігес.
Асоціація захисту прав споживачів CLCV зазначає, що за завищеною ціною в Парижі здається 46% квартир-студій. При здачі, наприклад, 4-кімнатних квартир перевищення зафіксовано лише в 12% випадків. У Х окрузі Парижа двокімнатна квартира площею 41 кв. метр без меблів здається, наприклад, за 950 євро на місяць – майже на 250 євро менше дозволеного законом максимуму.
Асоціація CLCV зазначає, що за рік дії нових правил, які регулюють зростання квартирної плати, ситуація покращується – повільно, але впевнено. Рік тому нормам закону відповідало 58% паризьких оголошень про здачу квартир, зараз – на 4% більше. Кількість законослухняних власників, які здають квартири без посередників, зросла з 47 до 51%.
Захисники прав споживачів зажадали покарання несумлінних власників квартир, які завищують орендну плату. Зараз закон не передбачає жодних штрафів для порушників цінових правил. Орендар може або оскаржити завищену квартплату в суді, або не підписувати договір оренди взагалі.
Міністр міської та житлової політики Емманюель Кос заявила, що в Парижі будуть проведені перевірки дотримання нового закону. Завищеними цінами займеться спеціальна служба міністерства економіки та фінансів з питань конкуренції та споживання. Контролери займуться, перш за все, агентствами нерухомості, які порушують цінові правила. Деякі великі агентства вже пообіцяли найближчим часом «привести до норми» свої оголошення про здачу квартир.
Юрист Давид Родрігес попереджає: нові правила не призведуть до зниження вартості оренди паризького житла. Мета закону – в іншому. «Завдання системи, яка встановлює максимальну стелю ринкових цін на оренду, – уникнути різкого зльоту цін, – говорить він. – Обмеживши їх зростання, з часом ми прийдемо до усереднених цін, які коливатимуться в певному коридорі, як курси європейських валют до введення євро, між верхнім, нижнім та медіанним значеннями».
Слідом за Парижем нова система обмеження квартплати має до кінця року запрацювати також у північному місті Ліллі. До 2018 року її планується запустити у всьому паризькому регіоні. Середні стандарти квартплат будуть встановлені у 411 комунах столичної агломерації, де проживає 8 мільйонів осіб.
Влада нагадує, що негайно та повсюдно нові правила регулювання ринку оренди житла ввести неможливо. Кожному місту необхідно спочатку провести велику статистичну роботу зі збору даних про розмір квартплат. Тільки на підставі такої статистики можна встановити середні стандартні норми. У Парижі, де така статистика була заздалегідь зібрана, нова система запрацювала першою.