Московський ринок нерухомості відчуває тиск попиту покупців з усієї країни
Оцінка квартир проводиться відповідно до загальних правил оцінки нерухомості, виклад яких виходить за рамки цієї статті. Для бажаючих ознайомитися з різними сучасними методиками розрахунку ринкової вартості нерухомого майна, ми радимо відвідати сайт оціночної компанії «Старт-Альянс», яка надає послуги з незалежної оцінки нерухомості в Москві. Тут же ми хотіли більш детально зупинитися на тих особливостях, які оцінювач змушений брати до уваги під час проведення оцінки московських квартир.
Основна особливість Москви як ринку нерухомості полягає в тому, що московський ринок відчуває тиск попиту покупців з усієї країни, які прагнуть переїхати на постійне місце проживання до столиці. Це зумовлено історичними особливостями централізованого розвитку нашої країни і призводить до дефіциту пропозиції житла та, відповідно, зростання цін. Зауважимо, що в такій ситуації основна мотивація покупця, що лежить в основі купівлі квартири в Москві – це проживання, тобто задоволення власної потреби в житлі. Інвестиційні покупки на ринку також присутні, але вони не є визначальним фактором при формуванні цін на ринку.
Для оцінювача правильне розуміння цієї ситуації дуже важливе, оскільки ціни оренди квартир у таких умовах не відображають їхньої істинної ринкової вартості, і проведення оцінки квартири в Москві за допомогою дохідного підходу, швидше за все, призведе до заниження величини ринкової вартості. Знаючи цю особливість, досвідчені московські оцінювачі зазвичай відмовляються від застосування дохідного підходу при оцінці квартир, оскільки використання дохідних методів швидше призведе до спотворення результату оцінки, ніж до його уточнення.
Ще одна особливість московських квартир – це ситуація із землею. Згідно з буквою закону, власник квартири має право на частину земельної ділянки, де розташований багатоквартирний будинок. Однак на практиці такі права оформлюються вкрай рідко. Як правило, власники квартир у житлових будинках мають свідоцтво про реєстрацію права власності на квартиру, а право на частину земельної ділянки у них ніяк не оформлене. Ситуація ускладнюється ще й тим, що в Москві більшість землі належить місту і здається власникам будівель в оренду. Тобто виходить, що житло, яке перебуває у власності, стоїть на орендованій землі.
В таких умовах оцінювач стикається з труднощами при спробі провести оцінку квартири витратним підходом – адже витратний підхід передбачає, зокрема, розрахунок вартості земельної ділянки. В результаті, у більшості випадків оцінювач змушений відмовлятися від застосування витратних методів при оцінці квартири через неможливість отримати достовірні дані про земельну ділянку під житловим будинком та частку власника квартири в правах на цю земельну ділянку.
При проведенні оцінки квартир у Москві оцінювачі змушені враховувати всі ці фактори. В результаті практикуючі московські оцінювачі оцінюють житло тільки з позицій ринкового підходу, методом прямих порівнянь. Цей спосіб оцінки в умовах розвиненого ринку, яким є московський ринок нерухомості, дає виключно точні та об'єктивні результати.
Детальніше з сучасними способами визначення ринкової вартості житла можна ознайомитися на сайті Корпорації «ОЦІНКА», яка надає послуги з незалежної оцінки квартир у Москві.
PR