Рівняння на рієлтора
Хоча житло є лише однією зі складових ринку нерухомості, для початку кожному поважаючому себе джентльмену, та й дамі теж, неодмінно потрібне місце, яке лагідно й невимушено можна назвати «мій дім - моя фортеця». Тим латвійським джентльменам (і дамам), хто з ряду хоча б цілком поважних причин не встиг обзавестися фортецею в період накопичення первісного капіталу, тепер це зробити видається вкрай складно.
Звісно, усі вже давно забули про дво-, трикімнатні квартири на ринку вторинного житла за півтори тисячі доларів наприкінці 80-х - на початку 90-х років минулого століття. Це, як кажуть, «було давно і неправда». Однак нинішні ціни на житло в Латвії є такими ж невідповідними здоровому глузду, як і вищезгадані.
У першу чергу, за жахливе викривлення латвійського ринку житла необхідно подякувати рієлторам. Саме вони створили і тепер з останніх сил намагаються утримати в цьому сегменті формат «ринку продавця». А сталося це так. За часів диких ринкових відносин рієлтори швидко переконали громадськість, що тільки за їхньої участі вдасться здійснити безпечну, юридично грамотну і для продавця, і для покупця взаємовигідну угоду з купівлі-продажу житла. Той факт, що практично 99% угод з нерухомості проходило за участі, як мінімум, одного, а то й кількох посередників, які мають чудовий апетит, уже з самого початку позначився на структурі ринку та ціновій політиці. Довгий час спекуляції йшли тільки на вторинному ринку житла. А там ще з «попереднього життя» склалося становище, за якого охочих мати житло було більше, ніж власне самого житла. Рієлторам дуже на руку зіграв вивід російських військ: вони скуповували квартири у сімей військовослужбовців оптом по $5-6 тис. за штуку, протягом року-півтора здавали їх, а потім продавали за ціною, щонайменше вдвічі вищою за ціну покупки. На виручені гроші ними купувалося чергове нове житло, і схема повторювалася, збільшуючись у геометричній прогресії.
Квартири – фантоми
У «лужковській» Москві після пережитого дефолту вже розгортався другий будівельний бум - будівельні ліси виднілися на кожному кроці. А в Ризі тільки з'явилися перші несміливі новобудови. Спочатку це були незавершені будівництва періоду пізнього застою, в яких незвично просторі квартири з чорновим оздобленням продавалися за небаченими на ті часи цінами - від $100 до $200 за квадратний метр. На дворі вже стояв переддень нового тисячоліття.
Після того як перші кілька десятків квартир у новобудовах капіталізму повільно, але впевнено придбали своїх господарів, заворушилися будівельні фірми, а вслід за ними на ринок нового житла частково переорієнтувалися й рієлтори. До тих пір, поки будівництво йшло не надто швидко, вони за процесом не тільки встигали, але й повністю його контролювали. В результаті ціни на нове житло зростали в середньому на 5-8% на місяць (в окремих сегментах до 200% на рік). У підсумку вийшло так, що й досі в Ризі в побудованих роки три тому будинках є величезна кількість квартир, в яких ніхто не живе, зате господарі за цей час змінилися рази три або чотири. Вартість таких квартир зросла в 2-2,5 раза.
Інший бум - іпотечного кредитування - привів на цей ринок і реального покупця. При великій кількості банків і конкуренції між ними саме іпотека стала якщо не джерелом основного доходу багатьох фінансових інституцій, то дуже ласим шматком у будь-якому разі. Спочатку прийшлий на розігрітий рієлторами ринок «дикий покупець» хапав усе підряд у «паперовій стадії», що дозволило будівельникам розслабитися. Адже одне діло створювати продукт, який належить продати, а зовсім інше - формально відпрацьовувати вже отримані та витрачені гроші.
Від «ринку продавця» до «ринку покупця»
Подібний ажіотаж на ринку житла, коли квартири розходилися, мов гарячі пиріжки, мобілізував натовпи нових інвесторів - любителів так званих «коротких грошей». Проєкти вже обчислювалися сотнями, а кількість одиниць нового житла перевалювала за 10 тис. на рік. Рієлтори почали задихатися, при цьому піднята ними планка цін робила ринок житла практично недоступним для покупця середнього достатку. У поєднанні зі зростанням інфляції, підвищенням ставки рефінансування за кредитами, зростанням цін на будівельні роботи та будівельні матеріали картина на ринку житла видавалася вже не такою райдужною. Упущене в сегменті новобудов рієлтори спробували надолужити на ринку вторинного житла, що ще більше підняло і без того завищені ціни на нього.
В результаті всього вищезгаданого склалася наступна ситуація. Трьох-, чотирикімнатна квартира на ринку вторинного житла сьогодні коштує приблизно €100-120 тис. Ціна цілком прийнятна, якщо не враховувати один надзвичайно тривожний фактор. П'ятдесятирічний термін експлуатації наймолодших блочних будинків, де розташовані такі квартири, спливає через 20-25 років. Тобто саме на той момент, коли покупці, які придбали їх сьогодні, внесуть свій останній кредитний платіж за чудо-нерухомість. Саме з цієї причини більшість банків перестали кредитувати подібне житло, а якщо й погоджуються на такий ризикований крок, то на вкрай невигідних для клієнта умовах.
Що ж стосується новобудов, то кількість пропонованих у них квартир ось-ось загрожує перевищити попит на нове житло. А якщо додати сюди житлові об'єкти, що перебувають у руках перекупників, то попит і пропозиція вже щонайменше зрівнялися. Крім цього, банки останнім часом усе голосніше говорять про подорожчання грошей і можливий перегляд умов за вже виданими кредитами. За скромними підрахунками фінансових експертів, у разі найгіршого сценарію вартість таких кредитів може підскочити навіть на суму до 70%!
Сюди ж слід додати наступальні плани уряду щодо стягнення податку з ринкової вартості житла та запровадження 25-відсоткового податку на перепродаж житла протягом трьох років з моменту його придбання. На підставі всього переліченого можна з упевненістю сказати, що петля на шиї ріелторів невблаганно затягується. Єдиною рятівною соломинкою для них залишається масив денаціоналізованих будинків. Але тут, як правило, ніхто ні морально, ні фізично не готовий заплатити ціну, яку вимагає ріелтор. В окремих новобудовах Риги вона вже сягає €7-8 тис. за квадратний метр. Якщо врахувати, що за 200 кілометрів від Риги за ці гроші можна купити щонайменше дві трикімнатні квартири, то доля ріелторів і разом з ними гіпертрофованого ринку житла в Ризі, найімовірніше, вирішена наперед. Тоді на зміну «ринку продавця» прийде «ринок покупця».
Рекордний урожай з картопляного поля
Що ж стосується нерухомості у вигляді земельної ділянки або окремого будинку, то там зростання цін ще стрімкіше, і до недавнього часу найчастіше угоди укладалися за наступною схемою. Певна фірма шляхом хабара за символічну вартість купувала в околицях Риги сільськогосподарські угіддя. Потім земля за ціною, близькою до реальної, перепродувалася іншій компанії, яка знову ж таки за допомогою хабара «купувала» рішення місцевої сільради, в результаті якого земля для сільгоспугідь ставала землею для житлової забудови. Після цього вона дорожчала ще разів у три.
Наступний господар землі «нарізав» її на шматки і продавав уже в роздріб, таким чином заробляючи ще кілька мільйонів. У результаті задовго до того, як на колишньому картопляному полі з'являлася будівельна техніка, його вартість зростала щонайменше в десять разів. Щоб за таких витрат вкластися в кошторис і щось заробити, будівельникам доводилося відмовлятися від підведення комунікацій та розвитку інфраструктури, хоча в договорі кінцевого замовника (покупця житла) все це передбачалося. Але клієнт гроші вже заплатив, автоматично переставши бути цікавим забудовнику. Щоб уникнути судового переслідування замовників, які залишилися без світла, газу та каналізації, будівельні компанії спритно банкрутували, після чого всі ті самі люди збиралися під нові знамена і дружно йшли назустріч новим капіталістичним звершенням.
Звичайно, окрім таунхаусів та селищ посеред вчорашнього картопляного поля на ринку пропонується і штучний товар найвищої якості. Якщо пощастить купити такий будинок безпосередньо у власника або будівельної компанії, що його зводила, то можна розраховувати і на реальну ціну - близько півмільйона євро разом із земельною ділянкою у 2.000 квадратних метрів. Але сьогодні таке майже нереально - ріелтори відсікають практично всі подібні спроби. Самі ж вони просять за таку цінну нерухомість рази у два з половиною більше, при цьому не називаючи жодного обґрунтування запитаної ціни. У кращому випадку пояснюють, що тут десь поруч (а може, й не поруч) хтось щось схоже (а може, й несхоже) нещодавно нібито купив (а може, й не купив) саме за таку (а може, й іншу) ціну.
Щоправда, із земельними угіддями подібне відбувається лише у Ризі, навколо столиці та на узбережжі Балтійського моря. У Латгалії ще залишилися непродані поля та ліси за цілком схожою ціною. До речі, за непідтвердженою інформацією, минулого року кілька тисяч гектарів землі поблизу латвійсько-російського кордону через посередників придбав опальний російський олігарх Борис Березовський. І нібито більшу частину юрмальської нерухомості придбали «бізнесмени» з підмосковного Солнцева. Про що тільки не говорять злі язики!
Острів цивілізації в дикому морі
Найліквіднішою та найперспективнішою нерухомістю в Ризі на сьогоднішній день є офісні приміщення. У цьому сегменті працюють серйозні люди, які мають довгострокові плани. Тому ринок цієї нерухомості має напрочуд цивілізований характер.
Якщо ціни торгових приміщень у Старій Ризі зі зрозумілих міркувань «кусаються» і в середньому становлять €30-50 за кв. м на місяць при оренді та €4.000-5.500 за кв. м при покупці, то сучасні конторські приміщення в нових офісних комплексах буквально в самому центрі Риги можна зняти відносно недорого. Офісні приміщення класу «А» - €16-20 за кв. м. на місяць, офісні приміщення класу «В» - €7-15 за кв. м на місяць, а офісні приміщення класу «С» - €6 на місяць за кв. м і нижче. Це дозволяє сподіватися, що після обвалу ринку житла на ньому теж запанують закони цивілізації. Благо, за прикладом далеко ходити не треба.