Не так давно видання «Маямі Геральд» вирішило опублікувати статтю, яка розповідає про результати дослідження, що показали, що більшість іноземних домовласників у Флориді не з Латинської Америки, а з Європи. На рахунку європейців 58% нерухомості, що придбавається іноземцями у Флориді. Тільки на Сполучене Королівство, як говориться у статті, припадає третина всіх міжнародних операцій з придбання нерухомості. Однак при покупці нерухомості в США доводиться враховувати не лише вартість самої нерухомості, – обсяг податків, що підлягають сплаті, безсумнівно, є надзвичайно важливим моментом.
Іноземним інвесторам завжди важко пояснити складнощі податкового тягаря, притаманні інвестиціям у нерухоме майно в США. Оподаткування становить значну статтю витрат, яка може бути мінімізована, а в деяких випадках її навіть можна уникнути за умови професійного планування інвестицій. Не вводьте себе в оману, – податкове законодавство Сполучених Штатів дуже складне, а іноді абсурдне. Але ми повинні приймати його таким, яким воно є, до тих пір, поки воно не буде скасоване, або поки його не замінить нове.
Увага Конгресу зосереджена на іноземних інвестиціях у нерухомість США з 1980 року. Саме тоді Конгресом було прийнято закон «Про оподаткування іноземних інвестицій у нерухомість» (Foreign Investment in Real Property Tax Act – FIRPTA). Він був розроблений таким чином, що іноземні інвестори змушені, принаймні, платити той самий обсяг прибуткового податку, що й раніше, після продажу нерухомості, в яку інвестуються кошти, або іншого способу її відчуження. До того ж іноземні громадяни, які інвестують у США, завжди були змушені платити податок на нерухомість і податок на дарування. Складність системи прибуткового податку на додаток до заплутаної схеми податку на нерухомість і податку на дарування створили небезпечний лабіринт, з якого можна вибратися, лише маючи в запасі терпіння та обережність.
По суті, система прибуткового податку США піддає іноземних інвесторів оподаткуванню відповідно до одного з двох можливих податкових режимів. Перший застосовується до «релевантного» прибутку інвесторів, які займаються «торговельною або підприємницькою діяльністю» на території США. Така діяльність дозволяє оподатковувати чистий прибуток за тими самими ставками, які застосовуються до прибутку громадян або резидентів США. Відповідно до FIRPTA володіння нерухомим майном розглядається як здійснення торговельної або підприємницької діяльності. Другий поширюється на «пасивних» інвесторів, тобто тих, які не займаються «торговельною або підприємницькою діяльністю», валовий обсяг їх релевантного доходу, як правило, оподатковується в розмірі 30%. Цей податок стає тим більш відчутним для платників, зобов'язаних відраховувати податок біля джерела або змушених проводити очищення товарів від мита. Звичайно, слід зазначити, що податкові угоди можуть зменшувати або зовсім звільняти від податкового тягаря.
Однак Конгрес не такий простий. Ані на хвилину не забуваючи про свою частку податку, він також докладає всіх зусиль для того, щоб допомогти інвесторам «позбутися» фінансів шляхом їх вкладення в США. Для того щоб залучити інвестиції, Конгрес створив «звільнення від сплати податків для прибутку від портфельних інвестицій», що дозволяє інвесторам вкладати кошти в США, наприклад, у нерухомість, і отримувати процентний прибуток без необхідності сплати податків або відрахувань. Загалом, процентний прибуток від портфельних інвестицій легко структурується і має досить широке тлумачення. Існують певні обмеження, такі як виплата відсотків іноземним банкам, для яких видача позик є частиною їх діяльності, або виплата відсотків іноземним інвесторам, які володіють 10% або більше капіталу підприємства, що виплачує відсотки, або так званий «умовний» інтерес, заснований на доході або прибутку від інвестицій.
Багато іноземних інвесторів йдуть легким шляхом використання іноземної корпорації для володіння нерухомістю в США. Конгрес подбав і про це, запровадивши податок на прибуток філій компаній. Двома словами, цим податком оподатковується філія іноземної компанії в Сполучених Штатах, ніби ця філія є корпорацією США. По суті, податок на прибуток філій компаній близький до 30% податку на пасивні інвестиції. Різниця в тому, що він ще заплутаніший. Повністю відкидаючи подробиці, можна сказати, що податок на прибуток філій компаній розраховується з обсягу, еквівалентного дивідендам іноземної компанії. Ця сума є оподатковуваним прибутком корпорації, безпосередньо пов'язаним з торгівлею нерухомістю або підприємницькою діяльністю. На відміну від 30% пасивного прибуткового податку, яким оподатковуються лише фактичні платежі, податок на прибуток філій компаній активно поширюється на потенційні виплати в рахунок погашення кредиту, а якщо й такої головоломки недостатньо, то цілком можливо, що доведеться ще заплатити й податок на процентний прибуток філії. У результаті будь-які відсотки, що виплачуються філією іноземному позикодавцю, розглядатимуться як прибуток, отриманий на території США, підлягатимуть вирахуванням та оподатковуватимуться 30% пасивним прибутковим податком. Фактично, податок на прибуток філій компаній може стягуватися, навіть коли реально жодні відсотки не виплачуються.
Не варто забувати й про податок на нерухоме майно, податок на дарування та на передачу майна через покоління. Що важливо, будь-який іноземний інвестор або виконавець його заповіту, який потрапляє в це податкове болото, повинен подавати податкову декларацію, в якій розкривається повний обсяг його нерухомого майна, в якій би країні воно не знаходилося, а також виділяється частка цього майна, що знаходиться на території США. Податок на нерухоме майно та податок на дарування підлягають сплаті особами, які проживають на території США або, загалом, мають власність, розташовану на території США. Нерухоме майно явно розташоване на території США. Однак акції іноземної корпорації, яка володіє нерухомістю в США, не розташовані в Америці, але нерухомість підпадає під дію закону «Про оподаткування іноземних інвестицій у нерухомість», і іноземні корпорації можуть бути змушені платити податок на прибуток філій компаній.
А що щодо нерухомості, яка перебуває у власності партнерства? Ви, звичайно, подумаєте, що через 25 років після того, як було прийнято закон «Про оподаткування іноземних інвестицій у нерухомість», усе було розставлено по своїх місцях. Не слід заблуждатися, коли йдеться про податкове законодавство США. Насправді залишається нез’ясованим, чи розглядається партнерство як нематеріальна приватна власність, як акції корпорації за теорією юридичної особи, чи воно становить нероздільне право на активи, що лежать в основі партнерства, — за теорією сукупності активів. Якщо партнерство розглядається як юридична особа, то виникає заінтересованість партнерства в нерухомості іноземного партнера, яка знаходиться на території США, незалежно від того, чи є партнерство іноземним чи місцевим. Однак якщо партнерство розглядається як сукупність активів, то оподатковується місцезнаходження нерухомості, про яку йдеться. У цьому випадку Внутрішня податкова служба, як і деякі суди, дотримується теорії сукупності активів. Однак в інших випадках Внутрішня податкова служба легко схиляється в бік теорії юридичної особи.
То що ж фахівець з податкового права може порадити іноземному інвестору, який бажає придбати симпатичний кондомініум у Маямі, можливо, комерційну власність, що обіцяє непоганий дохід, або навіть кілька акрів незабудованої ділянки? Не секрет, що придбання власності через компанію з обмеженою відповідальністю з єдиним учасником має певні переваги, – наприклад, такі як простота. А також низку недоліків, – таких як податок на нерухомість, на дарування, а також необхідність особисто подавати цілу купу податкових декларацій. Справі могла б допомогти американська корпорація, але інвестор все одно буде зобов’язаний платити федеральний податок на нерухомість. Він також зіткнеться з необхідністю дворівневого оподаткування прибутку корпорації та буде подавати податкові декларації, які розкривають прізвище, адресу та ідентифікаційний номер платника податків, що володіє 50% або більше акціонерного капіталу компанії. Іноземна корпорація також може представляти інтерес, однак недоліком є схожа схема подвійного оподаткування, включаючи податок на прибуток філій компаній та необхідність подання податкових декларацій, які розкривають прізвище, адресу та ідентифікаційний номер платника податків певних акціонерів. Незважаючи на те, що податку на нерухомість і на дарування, можливо, вдасться уникнути, положення закону «Про оподаткування іноземних інвестицій у нерухомість» все одно будуть застосовними.
Можливим рішенням у цьому випадку може стати таке структурування інвестування, за якого іноземна корпорація володіє корпорацією в США, яка своєю чергою є власником нерухомості в США. Звичайно, така дворівнева система дещо складна, але знову ж таки в кінцевому підсумку ця комбінація забезпечує досягнення найкращих результатів. Зазначена структура дає змогу уникнути податку на нерухомість і на дарування, податок на прибуток філій компаній для цілей справляння прибуткового податку також може не застосовуватися в цьому випадку. При поданні декларацій від корпорації США може вимагатися зазначення лише власника 100% акцій, яким є іноземна корпорація. Загалом, якщо припустити, що немає доходу від підприємницької діяльності, що розподіляється за межами США (наприклад, увесь прибуток іде на портфельне інвестування), то при продажу нерухомості через оподатковувану угоду вітчизняна корпорація може бути ліквідована, а готівкові кошти перераховані іноземній корпорації. При цьому вони не будуть обкладатися жодним податком у джерела в США.
Звичайно, кожен випадок інвестування в нерухомість США слід розглядати окремо. Як зазначає «Оффшор Експрес», існує низка альтернативних інвестиційних структур, які можуть бути використані, – наприклад, укладення трастової угоди з управління нерухомістю, комплексні договори страхування, інвестиційний траст у нерухомість. Беручи до уваги глобалізацію інвестування, слід очікувати, що іноземні інвестиції в нерухомість США ставатимуть дедалі популярнішими. У зв'язку з цим іноземні громадяни, які мають намір придбавати нерухомість у Сполучених Штатах, повинні чітко усвідомлювати, що подібні придбання вимагатимуть серйозного податкового планування.
_