З першими проблемами немає. До власників вільних грошових коштів Німеччина гостинна. Шляхом купівлі-продажу ви можете легко обміняти нерухоме майно на батьківщині на квартиру чи будинок на території ФРН, оформивши власність на своє ім’я. Покупку, звичайно, бажано оплачувати безготівково, з німецького рахунку, але відкрити його маклери-посередники вам напевно допоможуть.
Весь процес складається з наступних етапів. Спочатку обирається об’єкт, укладається договір про наміри та вноситься гарантійний завдаток продавцю - зазвичай не залежна від ціни будинку фіксована сума (3.000-5.000 євро). Потім документи на об’єкт перевіряє нотаріус, він же оформлює необхідні для здійснення угоди папери. Тягар обов’язкових виплат за угодою (включаючи державне мито та оплату послуг нотаріуса) коливається від 5 до 8,5%. Так званий маклерський провізіон (комісійні посередника з урахуванням ПДВ) становить від 3,46% контрактної вартості.
Маклерський провізіон іноді входить у вищезазначену суму від 5 до 8,5%, а іноді ні, коливатися він може від 3,46% до договірних сум, що вгору, що вниз. Я б написала, що становить 3,46% в середньому.
Безпосередньо після підписання та нотаріального оформлення договору ви набуваєте всі права власника: можете в’їжджати, ремонтувати, здавати квартиру тощо. Не можете тільки здійснити продаж, а також використовувати об’єкт як заставу. Для цього треба дочекатися внесення відповідного запису до місцевого реєстру власників (Grundbuch), аналог нашого БТІ. Постановка на облік займає в середньому п’ять тижнів, а сам запис здійснюється за рішенням суду. (У даному випадку суд не є органом правосуддя. У Німеччині він може виконувати різні функції. Зокрема, суд приймає рішення про реєстрацію підприємства - наприклад, ТОВ.) Як наслідок подібної угоди, ви отримуєте дозвіл проводити кілька місяців на рік за мультивізою. Термін, залежно від правил, що діють у конкретній землі, коливається від двох до шести місяців.
Для працюючих людей, які мають намір користуватися житлом час від часу і не збираються його здавати, цього зазвичай достатньо. Однак якщо заробіток на оренді входить у ваші плани, робити це як іноземна фізична особа не надто вигідно. Податки будуть вищими, ніж для місцевих фірм. Заснувавши в Німеччині юридичну особу (GmbH, або по-нашому ТОВ), можна зберегти чималі суми. Крім того, бізнес на оренді дозволяє засновнику фірми «прописатися» в країні, причому абсолютно легально. Тандем «нерухомість + фірма» дає можливість отримати спочатку річну робочу візу, потім трирічну, а після апелювати про надання ПМП. Не можна сказати, що це відбувається автоматично, але найнятий вами грамотний юрист здатний довести справу до благополучного фіналу. Ні відшукувати відповідне національне коріння, ні прикидатися жертвою локальної війни, ні укладати фіктивний шлюб домовласнику-бізнесмену не доведеться.
Астрономічного прибутку від роботи на ринку оренди очікувати не варто. Стабільність - основна перевага Німеччини, і заради мінімізації ризику доведеться змиритися зі скромною віддачею від вкладень. Якщо придбається ціла житлова будівля для подальшої поквартирної здачі, а то й вже з орендарями, середня дохідність становить до 5%. Змішана власність приносить до 12%. Ці розрахунки не враховують доходів від здачі комерційних приміщень на першому поверсі будівлі, де зазвичай розміщуються магазини, ресторани, офіси, склади, лікарські практики тощо.
Обіцянку деякими посередниками супердоходів від оренди можете списувати в кращому випадку на рекламу, в гіршому - на бажання «чорного» маклера заробити на жадібності клієнта. Мається на увазі, що шукати мешканців ви доручите цьому ж оптимістичному пану. Завищивши ціну, він буде справно отримувати з вас відсоток за пошуки квартиронаймачів - доти, поки ви не зрозумієте, що до чого.
1. Завищити ціну ніхто не може, є затверджені законодавством рамки, де мінімальна та максимальна вартість обумовлена станом житла, місцем розташування, поверхом, меблями - все впливає на ціну. А за ціною слідкує фінансове управління та комітет захисту прав споживача. Завищивши ціну, можна легко потрапити до залу суду. Ціна може бути піднята один раз на рік, при проведенні невід’ємних покращень (косметичний ремонт, вбудована кухня, кондиціонування тощо) плюс щорічна індексація на інфляцію. Це приблизно 3% від суми оренди.
2. Максимум, що отримує маклер при пошуку орендаря, це маклерський гонорар, і максимальна його сума - три місячні орендні плати за квартиру. Ще в процесі оформлення нерухомості покупець серед інших документів зазвичай отримує на руки розрахункову суму податку від можливого орендного доходу. Вона заздалегідь калькулюється місцевими фінансовими органами, виходячи з року побудови, планування, прилеглої території, комунальних витрат, відрахувань на ремонт тощо. Яка його приблизна величина? Для однокімнатної квартири це може бути близько 100 євро на квартал (33 євро/міс.), для двокімнатної - близько 250 євро на квартал (83 євро/міс.). Однак податковий тягар власник у Німеччині завжди ділить з квартиронаймачем. Ступінь участі останнього в розрахунках з бюджетом фіксується в договорі оренди (Mietvertrag) і становить від 1/3 до 2/3 суми податку.
Орендар же зазвичай повністю оплачує всі супутні витрати (прибирання сміття, ліфт, консьєрж). У випадку з невеликим багатоквартирним будинком цей комунальний внесок (так званий Nebenkosten) становить 20-30 євро на місяць. Якщо ви не здаєте свою квартиру, то, природно, будете зобов’язані платити його самі.
Від будь-яких несподіванок орендодавець у Німеччині добре застрахований. Процедура сплати орендарем страхової застави (Kaution) у розмірі дво-тримісячної плати тут обов'язкова. Втрата мешканцем роботи теж не позначиться на вашому маленькому бізнесі. ФРН - країна соціальних гарантій, і за безробітного мешканця платитиме держава. Втім, німецька система соцзахисту має для вас і неприємні сторони: довільно підвищувати розмір орендної плати власник не має права.
Сам договір укладається на термін від одного року. Але в деяких містах вигідною справою може бути і короткострокова оренда. Наприклад, у Дюссельдорфі можна здавати житло експонентам і гостям численних виставок-ярмарків, що приїжджають сюди з усього світу. Для тих, хто збирається вкласти гроші в Німеччині, це місто взагалі дуже привабливе. У ньому знаходяться представництва найбільших світових компаній (тобто платоспроможні мешканці), і прийнятна вартість об'єктів поєднується з високою платою за їх оренду. Вона цілком порівнянна з доходами домовласників у Штутгарті та Мюнхені - містах, де ціна квадратного метра досягає рекордних для країни величин. Маючи аналогічне за площею житло в Гамбурзі, Ганновері та Берліні, ви будете заробляти менше, ніж у Дюссельдорфі. Це місто - справжній оптимум з точки зору витрат і віддачі.
Можливість взяти кредит у німецькому банку розширює потенціал збільшення особистого капіталу. Ви, наприклад, купуєте один будинок, закладаєте - придбаваєте сусідній, здаєте німцям. Своєю орендною платою вони викуповують для вас у банку квартиру або котедж, у якому живуть. А ваш власний, уже оплачений, у цей час повертає вкладення і приносить прибуток.
Якщо немає повної суми навіть на один будинок, але є постійний дохід і можливість вносити «копійку» щомісяця, то банки Німеччини теж будуть раді зайнятися вами. Регулярність надходжень цінується понад усе. Пройшовши особливу перевірку на фінансову акуратність (Bonitatsprufung), клієнт може розраховувати на зниження процентної ставки з базових 9% до пільгових 4,5%. Процедура полягає в тому, що, обравши спільно з банком об'єкт покупки, ви не платите з ходу перший внесок, а відкриваєте в банку (Sparkasse) цільовий ощадний вклад (Bausparvertrag). І протягом, припустимо, року туди від вас по трохи капають гроші. На рахунку поступово набігає сума, потрібна для першого внеску за житло, плюс банк ще й нараховує на неї відсотки, як на звичайний вклад. Після закінчення встановленого терміну банк виносить вердикт щодо кандидатури позичальника та видачі йому недостатньої для покупки суми (аж до 80-90% від вартості). Після цього можна вступати в права володіння. Власником станете через 3-30 років, залежно від того, на який термін брали кредит. Є й інша, вторинна фінансова схема: власником стаєте одразу ж, але й цією ж власністю відповідаєте за повернення кредиту (описана вище застава). Купити таким чином можна і житло на вторинному ринку, і новобудову, і навіть просто заплановану ділянку під будівництво.
Bausparvertrag у німецькому банку - річ взагалі досить корисна. Фінансові установи Німеччини не відмовляють іноземцям, які стабільно платять, і в кредитуванні покупок на території третіх країн. Це може бути хоч Кіпр, Португалія або будь-яка інша стабільна країна. Тож якщо ви вирішили піти стопами німецьких пенсіонерів і пригледіли дачу в Середземномор'ї, то ласкаво просимо сюди ж, у Німеччину.