Втім, як зазначає Metrinfo.Ru, спрямовані вони не виключно проти російськомовних, а часто проти всіх іноземців взагалі. Або, якщо йдеться про країни Європи, проти приїжджих з країн, що не є членами ЄС. Конфлікт інтересів
Найперше запитання, яке виникає само собою: навіщо це робиться? Також виглядає незрозумілим, чому наших покупців з одного боку ніби заманюють, а з іншого – женуть. Нелогічно? Але це тільки на перший погляд.
Річ у тім, що жодна країна світу не є, скажімо так, монолітною: будь-яка держава – це безліч людей, кожен з яких переслідує власні інтереси. Що потрібно продавцю нерухомості? Правильно, продати. Причому кому завгодно – головне, щоб грошей заплатили стільки, скільки він хоче. А ось у інших сторін процесу (передусім, у держави) інтереси інші: треба думати й про те, щоб заможні іноземні покупці не завищили ціни до небес – інакше житло стане недоступним для власних громадян. Також треба подбати про те, щоб нерухомість не дісталася різним «темним» особистостям.
Загалом, поки одні (продавці) демонструють нам своє захоплене розташування (дуже меркантильне), інші (чиновники та обивателі) цідять крізь зуби щось на кшталт: «понаїжджали!». Приймемо такий факт як даність і подивимося, як саме це робиться.
Заборонено категорично!
У світі є країни, які просто забороняють іноземним громадянам купувати у себе нерухомість. Причому, йдеться зовсім не про «острівці стабільності» на кшталт Північної Кореї. Серед подібних «заборонників» значаться, наприклад, Чехія чи Болгарія. В останній, щоправда, це стосується будинків із земельними ділянками, а квартири придбати милостиво дозволяють.
У цьому місці читачеві може здатися, що автор щось наплутав. Адже Чехія традиційно займає місце в п'ятірці країн, де наші співвітчизники купують нерухомість найактивніше. А в Болгарії сьогодні будується і продається така кількість житла (зокрема й будинків із ділянками), що ці пропозиції заповнили собою всі тематичні виставки… Насправді, жодної суперечності тут немає. Законодавства зазначених країн найсуворішим чином забороняють купувати нерухомість іноземним громадянам особисто, але нічого не мають проти того, щоб квартира чи будинок перебували у власності зареєстрованих у цих країнах фірм. А власником фірми цілком легально може бути іноземець. Причому фірма може не вести абсолютно жодної діяльності, з року в рік здавати нульові звіти – наглядові органи це не насторожує.
Як кажуть обізнані люди, спочатку заборону вводили дійсно для того, щоб не пустити на ринок надто багатих покупців – у 90-ті роки, правда, більше боялися не нас, а громадян ФРН. Однак юристи, які обслуговують іноземців, миттєво вигадали згадувану протиотруту з фірмами, і стало зрозуміло, що заборона безглузда. Її навіть збиралися скасувати, але… не скасували. Навіщо? У Чехії, наприклад, утримання «порожньої» фірми обходиться її власнику в €350 на рік – заповнити всілякі бланки, віднести до податкової інспекції. Влада розсудила, що багатому іноземцю байдуже, а якомусь славному пану (чи пані) тут виходить «діткам на молочко». Навіщо позбавляти власних громадян цього приємного додатку до доходів?!
Заради справедливості зазначимо, що є країни, де заборони на придбання іноземцями нерухомості реальні, а не бутафорські. Наприклад, у Швейцарії існують квоти на подібні продажі, їх може бути не більше певної кількості на рік. А в деяких кантонах її взагалі не продають. В результаті країна радує власних громадян доступністю житла.
Про «кримінальні» гроші та іпотеку «для росіян»
Європа і весь інший Західний світ буквально божеволіють на проблемі «чистоти» грошей. Чемодан готівки – це для них навіть не незрозуміло і підозріло, а цілком очевидно: кошти кримінальні. Гарні гроші мають лежати в банку і приходити від покупця до продавця банківським переказом.
Втім, просто банк – це ще не панацея. Якось автор цих рядків був присутній на заході, де розповідали про нерухомість Франції. Доповідач розповів цікаву історію. Якийсь чоловік захотів купити в краю гордих галлів дуже недешевий замок, і гроші в нього були, як і належить, у банку. Але в назві банку було слово petroleum, і цей факт чомусь дуже збентежив якогось пильного французького бюрократа. В результаті угода не відбулася, а сам невдалий покупець потрапив у якусь нехорошу комп'ютерну базу даних, і в'їзд на територію ЄС йому тепер заборонений.
У всьому світі нерухомість прийнято купувати в іпотеку. Зараз криза (про неї ми докладніше поговоримо нижче), але й у докризові часи отримати кредит покупцеві з СНД було на порядок важче. Мотивування: у вас незрозуміла країна, документи, які ви надаєте, не викликають довіри. Хоча… Ось знову-таки чеські реалії: стандартні умови для громадян країни – кредитування до 85% вартості нерухомості під 5-6% річних. А є «спеціальні» умови – кредит лише до 50% вартості, і ставка в 7-8% річних. При цьому банк не вимагає майже жодних документів від позичальника – у професійних колах все це називається «іпотекою для росіян».
І кругом обкладуть даниною
Податки, як відомо, є обов'язковими супутниками нерухомості. Строго кажучи, їх не можна вважати загороджувальним заходом - тобто чимось таким, що свідомо влада створює для того, щоб відсікти небажаних покупців. З іншого боку, наші люди, природно, звикають до певного рівня витрат на свою нерухому власність – і при зіткненні з іншими реаліями виникає шок. Як правило, в державах, які цілеспрямовано не приваблюють іноземних покупців низькими податками, щорічні ставки знаходяться в районі 1-2% на рік – отже, купивши будинок за мільйон, потрібно бути готовим віддавати щорічно 10-20 тис.
Але це – в середньому, а окремі випадки взагалі вражають уяву. Наприклад, автор довго не розумів, чому практично не продається нерухомість в Італії, тоді як в Іспанії – будь ласка! При цьому країни з точки зору клімату дуже схожі. Пояснення просте – податок на нерухоме майно на Апеннінському півострові запросто може становити 5% на рік і більше. В країні сильні позиції комуністів, а ці хлопці взагалі схильні вирішувати проблеми бідних за рахунок багатих. В останню категорію, безсумнівно, потрапляють іноземні покупці нерухомості – ось вони, вважають місцеві послідовники Маркса, нехай за всіх і платять!
Також в деяких країнах іноземцям заборонена комерційна експлуатація нерухомості. Сам – живи, а в оренду не здавай, щоб не створювати конкуренцію місцевим рант'є. І, звісно, здача (там, де вона дозволена) неможлива без сплати податків. А вони в Єврозоні, нагадує Олег Репченко, керівник аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», становлять 52%.
Не вийде в багатьох країнах і поспекулювати нерухомістю. Податкова система Австрії, каже Світлана Абелян, керівник філії компанії «Нове місто», побудована так, що при швидкому (раніше ніж через п'ять років) перепродажі податок з'їсть 90% прибутку. Вся система, зазначає експерт, націлена на те, щоб нерухомість набували в першу чергу для життя, а не як інструмент інвестування.
Криза змусить полюбити
До всього сказаного вище потрібне одне дуже істотне застереження: ми говорили про систему, що склалася в останні роки. Але зараз на світових ринках вирує криза, а голод, як відомо, загострює розум і відбиває охоту важливо надувати щоки.
Згадується прес-конференція з одним американцем, якого організатори заходу представляли як великого експерта в галузі нерухомості. Експертом він виявився ніяким – на всі запитання відповідав з незламним оптимізмом двієчника: не знаю, не читав, не думав. Але мова не про це. Коли в дядька запитали про стан ринку в його рідній Америці (а про кризові явища вже на той час перші чутки просочувалися), ефект виявився таким, як він описаний у «Дванадцяти стільцях»: «Іполит Матвійович перетворився. Груди його вигнулися, як Палацовий міст у Ленінграді, очі метнули вогонь, і з ніздрів, як здалося Остапу, повалив густий дим. Вуса повільно стали підніматися». Потім – це ми вже повертаємося до нашого оповідання – послідувала гнівна тирада про те, що кожен, хто хоче купити житло в його чарівних США, повинен бути готовий заплатити дуже великі гроші і при цьому безмірно радіти: це ж Америка! Бачимо, знаємо. Ось, пару місяців тому прийшло повідомлення, що будинок в Орегоні проданий за $1,75. Ні, це не помилка.
Отже, яка ймовірність, що нинішня криза змусить іноземні держави бути скромнішими і радіти будь-яким грошам, навіть якщо вони приходять від цих «жахливих росіян»? Більшість експертів дають позитивну відповідь. Так, вважає Ольга Побєдінська, директор департаменту зарубіжної нерухомості агентства DOKI, при нинішньому стані справ в Англії, Німеччині та Скандинавських країнах багато девелоперів пов'язують надію з нашими покупцями. «Ми розмовляли з французькими брокерами про цікаві та навіть унікальні проекти, і вони прямо заявляють, що покупця чекатимуть тільки з Росії», - зазначає експерт.
З цією оцінкою згодна і Юлія Тітова, директор департаменту зарубіжної нерухомості компанії «БЕСТ-Нерухомість»: вона впевнена, що «у світлі кризи, коли пропозицій дуже багато, а платоспроможних покупців все менше і менше, сама постановка питання про відсів людей з грошима з Росії дуже-дуже неактуальна».
Деяким дисонансом прозвучали тільки слова Світлани Абелян («Нове місто»). На її думку, ті країни, які й раніше приваблювали покупців з Росії, можливо, придумають ще щось нове для ще більшого приваблення. Але ті, хто раніше активно захищався, не пом'якшать позиції. «Це не той капітал, який потрібен Заходу. Занадто вже неблагополучна репутація», - переконана експерт.
Будемо сподіватися, що криза змусить впертих іноземців більш привітно ставитися до наших покупців.