Кореспондентам доводиться спілкуватися в основному з продавцями житла. Однак під час закордонних поїздок багато з них люб'язно надають можливість зустрітися зі своїми клієнтами з числа співвітчизників. А також діляться власними висновками та багаторічними спостереженнями про те, представники яких соціальних груп, де і якого роду нерухомість за кордоном купують. Ось ми і спробували структурувати накопичену інформацію, яку сьогодні і пропонуємо увазі читачів.
Отже, який портрет середнього покупця закордонної нерухомості? Продавці житла не дуже люблять відповідати на це питання, так само, як не люблять вони питання про середню ціну на ринку: «Це така ж абстракція, як середня температура по лікарні». Тим більше, якщо мова йде не про якийсь регіональний і навіть не про національний ринок, а про закордон взагалі.
Однак одну основну рису вітчизняного попиту виділити можна. На думку експертів, на більшості популярних ринків він різко поляризований. Фінансові контрасти – ось головне, що відрізняє нас від інших іноземних покупців, у яких найбільш затребувана саме золота середина, компроміс ціни та якості. У співвітчизників же, з одного боку, найбільшим попитом користується найкраще (а за ціною, як кажуть, не постоїмо), і капіталовкладення можуть становити кілька мільйонів. З іншого боку, затребуваний бюджетний сегмент, однак – важливе зауваження – не взагалі, а в апріорі привабливих для наших громадян зонах. Для кожного конкретного ринку ця планка своя (в одних країнах це ніша до €100 тис., в інших дешевим вважається житло до €200 тис. і т. д.).
Скільки їх?
Друга характеристика, яка цікавить усіх, – це кількість російськомовних покупців. Хоча в пресі іноді фігурують конкретні цифри (зокрема, по Болгарії, Чехії чи Кіпру), в основному мова йде про кількість постійно проживаючих вихідців з колишнього СРСР за відомостями імміграційних служб. Не всі покупці житла прагнуть отримати посвідку на проживання, і не всі власники ПМП мають у власності житло. Часто це слабо пересічні множини. У деяких країнах Західної Європи обсяги інвестування «російських» грошей намагаються оцінювати органи внутрішніх справ, але ця статистика важкодоступна і потрапляє в ЗМІ лише з винятково гучних приводів.
Часто в міркуваннях на тему кількості миготять не абсолютні цифри, а відносна частка наших співвітчизників у загальному потоці покупців-іноземців. Це відомості більш надійні. Залежно від напрямку і – що важливіше – від цінового сегмента ця частка може коливатися від 1% (коли нас зливають у спільну графу «і інші») до 80% угод (наприклад, у локальній зоні – на мисі Антиб у Франції). При цьому треба розуміти, що навіть відносні цифри являють собою експертні думки, що спираються на статистику окремих агентств і забудовників, і тому картину в цілому можуть не відображати, а часом і породжують хибні міфи про «масову скупку». Згадати хоча б абсурдну інформацію про те, що найпопулярнішим напрямком у покупців-росіян є Великобританія (за обсягом інвестицій – може бути, але ніяк не за кількістю угод). Або поширене навіть серед професіоналів хибне уявлення щодо 70%-вої частки росіян в Дубаї. При тому, що в статистиці найбільших державних будівельних корпорацій емірату росіяни разом з українцями, казахами, африканцями та представниками кількох країн континентальної Європи об'єднані в 15%-ву графу «інші».
У будь-якому разі, як зазначає «Дайджест нерухомості», говорити можна лише про приблизні підрахунки, оскільки далеко не завжди для оплати використовуються «білі» гроші, і часто покупка оформляється на закордонну юридичну особу. Простежити, хто покупець, важко. Крім того, придбання здійснюються як через вітчизняні, так і через місцеві агентства, а також фірми третіх країн (наприклад, покупка вілли в Італії чи ОАЕ через британського брокера), так що зібрати достовірну статистику воєдино складно.
Хто і навіщо?
Наперед зауважимо, що, міркуючи про покупця, ми не торкаємося великих інвестицій у будівництво житла та готелів за кордоном. Зауважимо лише, що за деякими багатомільйонними, вражаючими уяву проектами (в тому числі рекламованими на виставках) стоять гроші інвесторів з Росії та країн СНД. Іноді такі житлові комплекси навіть не анонсуються у нас, оскільки призначені для реалізації європейцям (наприклад, таким чином гроші деяких компаній працюють у Франції, країнах Бенілюксу). У Туреччині співвласниками багатьох готелів, що працюють під відомими брендами, є наші заможні співвітчизники.
Однак є іншого роду корпоративні покупки. Це об'єкти, які в колишні часи назвали б «відомчими»: готелі, вілли, квартири, призначені для відпочинку працівників компанії, проведення корпоративних заходів і, можливо, часткового комерційного використання в решту часу. Багато продавців ексклюзивних вілл, шале, невеликих замків в Італії, Німеччині, Франції часто шукають саме такого клієнта. Наприклад, не так давно посередники шукали покупця на замок принца Ольденбурзького у Фінляндії.
Покупців-фізосіб можна розділити на дві умовні групи. По-перше, це приватні інвестори, які вкладають гроші з метою збереження та отримання доходу від перепродажу або оренди. І з іншого боку, люди, яких можна назвати «покупці-споживачі» - власне ті, хто збирається житлом користуватися (тобто набуває так званий second home). У цій групі представлена вся соціальна палітра, і саме на її представниках, на їхніх цілях та запитах ми зупинимося докладніше. У загальному випадку можна виділити такі мотиви покупки.
1) Житло для сезонного відпочинку, зарубіжна дача. В основному затребувана нерухомість на курортах – морських, гірських, кліматичних.
2) Місце для проживання сім'ї більшу частину року. З міркувань безпеки, здоров'я, кращого клімату – словом, для покращення якості життя в усіх сенсах.
3) Короткострокове інвестування. В одних випадках люди цілеспрямовано шукають можливість примножити кошти, орієнтуючись на високодохідні ринки. В інших приходять до цього рішення спонтанно, під тиском кон'юнктури. Так, багато хто з тих, хто купував квартиру, що будується, в Чорногорії пару років тому за $15 тис., у 2005-2006 просто не витримували спокуси (зростання цін – майже 100% за рік), тому приймали рішення довгоочікувану квартиру продати і починали процес заново.
4) Довгострокове інвестування. Покупки з перспективою здачі житла в оренду. Мотивація – вивезти кошти з країни, зберігши їх від інфляції, забезпечити собі стабільну ренту.
5) Придбання нерухомості як спосіб полегшити в'їзд до країни. Маючи документ про право власності, у більшості європейських країн можна розраховувати на мультивізу, в тому числі й шенгенську. Це може бути додатковим мотивом. Власне еміграція вже не є настільки важливим фактором, як у 90-х, оскільки в більшості найпривабливіших для життя держав володіння житлом не є достатньою умовою для отримання ВНЖ. Хоча й полегшує цей процес.
6) Житло для проживання під час бізнес-поїздок. В основному для цих цілей купуються квартири у великих європейських містах.
7) Такий мотив, як підготовка місця для життя на пенсії, починає відігравати все більш суттєву роль. Досить заможних людей передпенсійного віку, які заздалегідь опрацьовують сценарій щасливої старості десь у теплому краю, з онуками, що приїжджають на канікули. Буває, люди просто продають житло у великому місті і купують майже аналогічну квартиру біля моря. Законодавство багатьох країн до пенсіонерів-власників ставиться більш лояльно – після досягнення певного віку та за наявності засобів до існування ВНЖ часто отримати легше.
8) Квартира для дітей, яких відправляють на навчання за кордон. Часто – для дітей від першого шлюбу, які батькові не дуже «зручні» вдома, і в перспективі мають залишитися за кордоном жити.
Еволюція попиту
Порівняно із серединою-кінцем 90-х, коли активне й досить масове знайомство співвітчизників із зарубіжними ринками тільки почалося, споживча поведінка наших громадян досить сильно змінилася. Зараз вони не вкладають кошти куди попало, аби вивезти та «врятувати», а інвестують, враховуючи можливі вигоди, витрати, перспективи розвитку ринку. Ситуації, коли люди купували, скажімо, віллу на Кіпрі і продавали її 10 років потому, так і жодного разу не скориставшись будинком, трапляються рідше.
До рієлторів звертається все більше людей із легалізованими коштами. З'являється більше клієнтів із регіонів, хоча покупці зі столиці все ще переважають.
Оплата готівкою (100% вартості покупки без допомоги фінансових інструментів) все ще вважається відмінною особливістю «російського» попиту. Тим не менш, співвітчизники стали охоче використовувати можливості іпотеки там, де вона доступна. Багато хто усвідомлює, що, маючи готівку на одну квартиру, вигідніше розбити ці гроші для внесення першого внеску за два подібних об'єкти. В одному жити, інший здавати, а доходами від оренди покривати платежі банку.
Громадяни стали більш космополітичними і все рідше прагнуть жити поруч із співвітчизниками. Хоча на ринку все ще існують «російські» селища та «російські» житлові комплекси (найяскравіший приклад – селище Sosnovka в Домініканській Республіці), теперішній покупець освічений, говорить кількома мовами і віддає перевагу однорідному соціальному, а не національному оточенню. Багато хто спочатку озвучує рієлтору цю вимогу і обирає житло для відпочинку в місцях, де живуть переважно громадяни західних країн.
До портрету можна додати ще пару ірраціональних моментів. Так, на курортах наші співгромадяни буквально фетишизують близькість до моря. Затребуване у європейців житло за 5-10 км від берегової лінії – навіть якісне, видове та привабливе з точки зору ціни – у країнах колишнього Союзу дуже важко продати. Вимогу «щоб пішки до моря» висувають навіть покупці з обмеженим бюджетом.
Другий момент – це певний «стадний інстинкт». При виборі власне країни інвестування дуже важлива популярність напрямку серед співвітчизників (навіть якщо бачити їх сусідами клієнт не хоче). Мабуть, покупцеві спокійніше усвідомлювати, що він не є першопрохідцем і тим самим певною мірою застрахований від ризику. Для іміджевих об'єктів, природно, відіграє роль поточна туристична мода. Немаловажливим є приклад знакових персон, якими у нас є не «зірки», а «авторитети»: великі бізнесмени, чиновники та особисті знайомі. Тому розкрутка якогось нового, екзотичного напрямку потребує з боку продавця або досить великих фінансових вкладень у рекламу, або вміння виходити на контакт із представниками еліти та створювати значущі для інших прецеденти.