Зіткнувшись зі своєрідними шведськими законами та традиціями, іноземці втратили інтерес до шведської нерухомості
Квартири в роздріб не продаються
Ринок нерухомості скандинавських країн залишається для російського покупця Terra Incognita. Щоправда, пітерці пробують освоювати прикордонні райони Фінляндії, а деякі агентства пропонують будиночки в Норвезьких фьордах. А от Швеція поки не представлена ні в рекламі, ні на виставках. Лише зрідка приходять звідти новини про борги шведського короля, та про весілля шведської принцеси. Про те ж, що діється з місцевою нерухомістю, і чи можна в неї інвестувати, відомостей практично не надходить. Тому інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.ru вирішив пролити світло на цей темний кут Європи.
Як нам розповів Дмитро Еріксон – співробітник шведської компанії «НusPаSjоn», найдорожча нерухомість знаходиться в Гамла стан – історичному центрі Стокгольма. Він, як колись Москва був оточений лінією застав, але якщо наша Абельмановська застава стала лише історичним поняттям, то в шведській столиці вони збереглися і відокремлюють центр Стокгольма від решти його частини.
Центр шведської столиці зайнятий історичними будівлями середньовічної споруди. З огляду на те, що Стокгольм ніколи не захоплювався ворогом, усі ці споруди збереглися. Щоправда, в липні 1719 року північна частина міста постраждала від гарматного обстрілу російським флотом, але на архітектурному обличчі Стокгольма це ніяк не позначилося. Серед пам'яток середньовічного зодчества особливо помітні романо-готичні церкви Сторчюрка та Риддархольмсчюрка, побудовані в XIII столітті.
В межах кільця застав стандартна двокімнатна квартира – а за стандарт тут приймається 48 кв. метрів – коштує 3 млн шведських крон, що приблизно дорівнює $350 тис. або €273 тис. Щоправда, продаються окремі квартири вкрай рідко, і ця вартість вирахувана теоретично. Справа в тому, що в Швеції міські будинки в основному кооперативні, і щоб продати-купити квартиру, необхідна згода кооперативу.
Квартири можуть продаватися у складі продаваного цілком прибуткового будинку, і купуються вони не для особистого проживання, а для здачі в оренду. Причому самі шведи в центрі знімати не будуть – для них тамтешні ціни непомірні. Квартири в центрі пропонуються в основному туристам.
Сфера послуг здувається, туристи більше не годують
Відсутність важкої індустрії робить Стокгольм одним із найчистіших міст світу. Однак цей же фактор, за словами Дмитра Еріксона призвів до того, що 85% мешканців працює у сфері послуг. Але через кризу стокгольмці стали рідше користуватися перукарнями, менше їздити на таксі та обирати дешевші ресторани. Тож насамперед постраждала саме сфера послуг.
Різко скоротився і приплив туристів, завжди живив цю сферу. За даними порталу Stockholmbusinessregion.se, у 2007 році Стокгольм відвідали 7,5 млн туристів. У минулому році їх кількість скоротилася до 6 млн осіб, що відповідає рівню 2004 року.
Рятує лише те, що в останнє десятиліття в Стокгольмі було створено величезну кількість вакансій у компаніях, які займаються розробкою та впровадженням новітніх технологій. Тут базуються відомі на весь світ IBM, Ericsson та Electrolux. На півночі Стокгольма, в районі Кuста, розташовується солідний IT-центр. Щоправда, робочі місця в цій сфері зайняли трудові мігранти, і тепер самі шведи не можуть туди влаштуватися.
Всі ці негативні фактори змусили шведів компенсувати втрати, спричинені кризою, збільшенням вартості послуг. Не змогло це не позначитися і на оренді. Так, оренда стандартної квартири в старому місті коштує тепер 10 тис. шведських крон, що за нинішнього курсу дорівнює €909 на місяць.
Роботодавець – завжди крайній
Займаються цією практикою або vаrden – домовласник, або Kooperativa boende – кооператив власників. Однак і в тому, і в іншому випадку при укладенні договору з кооперативом потрібно заповнити докладну анкету, в якій, наприклад, є такий пункт: Arbetsgivares telefon – телефон вашого роботодавця. Тобто, якщо ви затримаєте квартплату, кооператив буде теребити не вас, а вашого «арбатсгівара». Останній, до речі, відповідає за все: за ваше здоров'я, за вашу безпеку і навіть за вашу кредитоспроможність. Якщо співробітник заборгував по іпотеці, з рахунку роботодавця можуть в адміністративному порядку зняти суму недостатнього платежу, після чого роботодавець роками утримуватиме її із зарплати працівника.
Якщо роботодавець не дає працівнику довідку з місця роботи, він зможе витребувати її через трудову інспекцію, а та ще й перевірить, наскільки достовірні відомості, зазначені в довідці. Так як зарплату тут отримують через банк, ці відомості досить прозорі. Тому, щоб не мати проблем, роботодавець часто воліє забезпечувати працівника службовим житлом. Якщо ж працівник іноземець або просто іногородній, то службове житло, що відповідає всім санітарним нормам, роботодавець зобов'язаний надати за замовчуванням.
Шведська черга за дешевим житлом
Доступне орендоване житло у шведській столиці в дефіциті. У черзі на нього стоять понад 200 тис. осіб. Чергу, щоправда, можна обійти, знявши дорогу квартиру за 10-12 тис. крон на місяць – €900-1.100. Але, враховуючи, що середній «стокгольмець» отримує на місяць 28 тис. крон (?2.500), то межа його можливостей – орендна ставка розміром 5 тис. крон на місяць.
Щоб стати в чергу, необхідно пройти електронну реєстрацію на порталі Bokabostad.stockholm.se. Квартири, на які стоять у черзі, коштують близько 3,5 тис. крон (?320) на місяць. Крім того, потрібен певний початковий внесок – в середньому 500 крон (?45). У підсумку виходить така ситуація: стоячи в черзі на дешеву оренду, шведи живуть у дорогій квартирі.
Зняти без посередників її можна через портал Bostad.stockholm.se. Наприклад, 79-метрові двокімнатні апартаменти (Lägenhet) у кварталі Kofoten пропонують сьогодні за 8 408 крон на місяць (?764). Трикімнатні апартаменти (97 кв. метрів) – за 11 563 крони (?1 050).
Будинки не дорожчали і не дешевшають
Не тільки туризм упав у Швеції до рівня 2004 року. На цей рівень впали і ціни на нерухомість. Однак у Швеції й не було різкого підйому цін на нерухомість – стрибок спостерігався лише у 1995 році, коли Швеція, вступивши до Євросоюзу, була змушена дозволити купівлю нерухомості іноземцями. Але іноземці, зіткнувшись зі своєрідними шведськими законами та традиціями (кооперативною власністю, суворим контролем над орендодавцем з боку держави – про це нижче), втратили інтерес до шведської нерухомості.
Завдяки відсутності різкого стрибкоподібного зростання в останні роки, падіння не було обвальним. Піднявшись на 20-25% за 2004-2008 роки, ціни за півроку плавно опустилися. Так, одна скромненька вілла, що коштувала п'ять років тому €600 тис., піднялася в ціні до ?750 тис., потім знову опустилася до €600 тис., але за п'ять років так і не була продана. Самі шведи розглядають повернення цін на початковий рівень як позитивне явище.
В іпотеці відмовили навіть королю
Майбутніх позичальників ретельно перевіряють: чи немає боргів, кримінального минулого; чи є робота, спадок або інший капітал; який розмір місячного доходу. Кредит охочіше видають парам, ніж самотнім. При цьому неважливо, чи складається ця пара з чоловіка та жінки, двох чоловіків або двох жінок. Важливий сам факт ведення спільного господарства, який перевіряється інспекторами. Мінімум річного доходу, з яким можна претендувати на іпотеку, зараз дорівнює 320 тис. крон (?29 тис.). Іпотека видається в основному на 10 років. Іпотечна ставка становить 5,19%, а при рефінансуванні – 4,96%.
Як розповів керівник відділу міжнародних інвестицій компанії IntermarkSavills Ігор Індріксонс, Швеція належить до країн з класичною банківською системою. На відміну від банківської системи англомовних країн, де банк може перепродати свої борги в хедж-фонди і знову отримати кошти на видачу нових кредитів, шведські банки можуть розташовувати лише коштами, внесеними населенням на депозити.
Тому отримати іпотеку у Швеції і до кризи було важко, а зараз стало майже неможливо. Нещодавно в кредиті відмовили навіть шведському королю Карлу XVI Густаву з династії Бернадотів.
Окремо квартири продаються за рідкісним винятком (правда, такі винятки автор знайшов у кількості чотирьох пропозицій). Тому іпотека видається на купівлю вілли або її частини. Вілли знаходяться на відстані 20-25 км від Стокгольма, і їхні мешканці доїжджають до міської межі за 15-50 хвилин, а до центру столиці хвилин за 40.
Однак іпотечні платежі, які приблизно відповідають орендній платі за дорогу квартиру, доповнюються ще й комунальними платежами, які становлять для 140-метрової вілли 7 000 крон (?636) на місяць. Заощадивши півроку на їжі та бензині (багато шведів у кризу пересіли на велосипеди, а громадський транспорт для них дорогуватий – 15 крон або €1,36 за поїздку), швед приходить до висновку, що частину будинку треба здавати в оренду. Однак за законом він просто так це зробити не може і подає заяву на Житлову біржу. Але й тут на нього чекає ще один неприємний сюрприз: біржа обмежує його апетити ціновим максимумом, і домовласнику доходу ледь вистачає, щоб звести до нуля іпотечні та комунальні витрати, а іноді доводиться ще й додавати свої гроші.
І тоді колишній законослухняний швед починає порушувати закон і здає частину будинку без усякої біржі через чорних рієлтерів (svart anka), які знаходять орендарів з числа нелегальних іммігрантів. В основному – естонцям і латишам, які втратили на батьківщині джерела доходів.
Що ж у підсумку можна порадити нашому інвестору? Соватися до Швеції можна лише з великими грошима. Найкращим вкладенням став би прибутковий будинок – за такого дефіциту оренди він завжди буде забезпечений орендарями. Не варто при цьому особливо розраховувати на іпотеку – у Швеції вона в дефіциті.
Сергій ШУМАКОВ.
Metrinfo.Ru