Для того щоб зрозуміти, що буде з ринком нерухомості у 2016 році, і які фактори впливатимуть на нього, експерт «Русского Торонто» пропонує підбити підсумки минулого року, проаналізувавши діючі тенденції.
Зміни у світовій економіці
Головною особливістю 2015 року було те, що ринок нерухомості Торонто залежав від пертурбацій світової економіки, чого не спостерігалося вже давно. 2015-й рік став роком закріплених низьких цін на енергоносії та сировинні товари. Що, у свою чергу, призвело до перерозподілу центрів ваги у світовій економіці – раніше процвітаючі експортери сировини та енергоресурсів стали стрімко втрачати свої лідируючі позиції, тоді як регіони з економікою постіндустріального типу отримали можливість вийти на перші ролі.
Найяскравішим проявом цих процесів стало помітне оздоровлення американської економіки, із зміцнюючим американським доларом по відношенню до інших валют. Зокрема, канадський долар, який був прив'язаний до цін на нафту, за останній рік схуд майже до 70 американських центів, хоча ще 2-3 роки тому він був з ним у паритеті.
Я вже не раз писала про те, що у сфері економіки існують дві Канади, – західна сировинна та індустріальна східна, які живуть практично у протифазі: коли одна процвітає, інша зазнає серйозних труднощів, і навпаки. Починаючи з першої половини нульових років, коли почалося зростання цін на сировину та енергоносії, у Канаді процвітали західні провінції, у той час як індустріальні провінції Онтаріо та Квебек переживали не найкращі часи. Зараз ситуація докорінно змінюється – західні провінції вступають у тривалий період занепаду, у той час як щільно інтегрована з американською економікою провінція Онтаріо перебуває у початковій фазі такого ж тривалого процвітання.
Проблема лише в тому, що намічені тенденції зростання американської економіки, а разом із нею економіки провінції Онтаріо, навряд чи дадуть видимі результати раніше 2018 року. Нам ще, з дуже великою часткою ймовірності, у другій половині 2016-го – першій половині 2017-го років доведеться пережити світову кризу з серйозним просіданням економік Китаю, Європи та країн БРІКС. Яка, хай і в набагато меншій мірі, все ж торкнеться США та Канади.
Очевидно, що перераховані зміни – падіння вартості канадського долара та високий потенціал для зростання економіки провінції Онтаріо – суттєво впливатимуть на стан ринку нерухомості Торонто.
Тренди на ринку нерухомості
Головним підсумком минулого року на ринку нерухомості Торонто можна вважати стрімке зростання цін на окремо стоячі будинки та таунхауси. Те, що відбувалося минулого року, практично не має аналогів. Принаймні, я не можу пригадати такого ажіотажного попиту, який спостерігався весь 2015-й рік, хоча у своїх прогнозах рік тому я передбачала помітне зростання цін на окремо стоячі будинки. Але дійсність виявилася набагато брутальнішою, ніж мої обережні прогнози.
Причин такої поведінки покупців дві – гостра нестача землі та різко просівший канадський долар. І якщо перший фактор проявився вже давно, це така константа в рівнянні, то ось падіння канадського долара стало «чорним лебедем». В результаті дії цього несподіваного фактора вартість канадської нерухомості, незважаючи на зростання цін у канадських доларах, в еквіваленті американських доларів знизилася, чим викликала приплив іноземних інвестицій на ринок нерухомості Торонто.
Чи будуть ці два фактори діяти у наступному році? Безсумнівно. Крім мого прогнозу, що збувся, про зростання цін на окремо стоячі будинки та таунхауси, хочу особливо відзначити інший прогноз щодо зростання цін на вторинному ринку кондомініумів, який не реалізувався. Так от, цей прогноз залишається в силі, він лише переноситься на цей рік. Справа в тому, що законів економіки ніхто ще не скасовував, і якщо якісь фактори ще не спрацювали, це лише означає, що вони спрацюють у майбутньому.
Які фактори будуть визначальними
Головним фактором залишається нестача землі під забудову та підвищення її вартості. Дефіцит тільки наростає, навіть незважаючи на те, що муніципалітети передмість Торонто починають видавати дозволи на забудову в таких місцях, які раніше були недоторканними. Наприклад, родючі землі «зеленого поясу». Також набагато простіше та швидше отримуються дозволи на збільшення щільності та висотності забудови.
Дефіцит землі під забудову викликаний тим, що у Великому Торонто швидко зростає населення, і цей процес тільки набиратиме обертів. Торонто з прилеглими містами-супутниками через кризу в західних провінціях фактично став чи не єдиним міським конгломератом Канади, де можна знайти високооплачувану роботу і де є хороші можливості для ведення бізнесу. Тому сюди пішов потік фахівців з інших провінцій, і тут же намагаються осісти нові іммігранти.
Другим фактором, що впливає на створення попиту на окремо стоячі будинки та таунхауси, стало покоління «мілленіалс» (millennials), молодих людей віком до 35 років, які складають до чверті всього населення Торонто. Якщо в попередні 10-15 років вони всі прагнули оселитися в даунтауні Торонто, що значною мірою стало причиною буму кондомініумів, то останні кілька років активно формувався потік у зворотному напрямку. Мешканці кондомініумів, створивши сім'ю та завівши дітей, стали прагнути перебратися до окремого будинку або таунхаусу в передмісті. Це досить потужний фактор, оскільки «мілленіалс» фінансово добре забезпечені, плюс багато хто з них може розраховувати на допомогу заможних батьків. Зазначається, що «мілленіалс» у багатьох відношеннях фінансово перебувають у набагато кращому становищі, ніж навіть покоління «бебі-бумерів», яке вважають еталоном «везучості».
Наступний фактор пов'язаний із здешевленням канадського долара по відношенню до американського. Цей фактор почав формуватися буквально півтора року тому, і на сьогоднішній день став чинити досить сильний вплив. Здешевлення канадського долара призвело одразу до двох важливих наслідків.
Перше з них – це падіння цін на канадську нерухомість у перерахунку на долари США. З огляду на те, що канадський долар подешевшав по відношенню до американського у 1,4 раза, настільки ж подешевшала і канадська нерухомість. І хоча в канадських доларах вартість будинків та таунхаусів у Торонто зросла за рік приблизно на 10%, в американських доларах вона значно подешевшала, чим стала ще привабливішою для зарубіжних інвесторів. Це викликало помітний приток інвестицій з-за кордону. Зокрема, ті канадці, які мали нерухомість у Флориді та Аризоні, починають продавати її та інвестувати вивільнені кошти в нерухомість у Торонто, оскільки це набагато вигідніше.
Інший наслідок падіння вартості канадського долара полягає в тому, що дорожчає будівництво через зростання цін на будівельні матеріали, оскільки багато чого імпортується зі США. До речі, через зміну курсів канадського та американського доларів у 2016 році слід очікувати помітного підвищення цін на продукти та товари, які поки що залишаються на колишньому рівні.
З огляду на те, що компанії в Онтаріо будуть почуватися досить добре через оздоровлення економіки, вони будуть змушені підвищувати зарплати спеціалістам для компенсації вартості життя в Канаді, і цей процес стане повсюдним. Якщо вони цього не робитимуть, почнеться масовий відтік спеціалістів до США, де зарплати в перерахунку на канадські долари набагато вищі.
Що може охолодити ринок нерухомості
Оскільки тенденції, про які сказано вище, будуть зберігатися весь рік, неважко припустити, що ціни на окремо стоячі будинки та таунхауси в Торонто продовжуватимуть зростати.
Варто сказати, що зростання цін на ринках нерухомості Торонто та Ванкувера викликає занепокоєння у експертів, які вважають, що ці ринки перегріті, і потрібно вживати заходів щодо їх охолодження. То наскільки велика ймовірність того, що уряд втрутиться і почне регулювати ринок?
На мою думку, ймовірність цього вкрай мала. Зростання цін у Торонто та Ванкувері можна було б загальмувати шляхом підвищення банківської ставки за іпотечним кредитом та прийняттям обмежувальних заходів щодо зарубіжних інвестицій. Але цього ніхто не робитиме, бо для крихкої канадської економіки, яка перебуває в перехідному стані, це може стати смертельним ударом.
Загалом ринки нерухомості в Канаді через кризу в сировинній та енергетичній індустрії перебувають у плачевному стані. Підвищення ставки іпотечного кредиту їх просто доб'є, не справивши серйозного впливу на ринки нерухомості Торонто та Ванкувера, які стоять особняком і живуть кожен за своїми законами, не пов'язаними з рештою Канади.
Також уряд навряд чи піде на введення будь-яких заходів, які можуть негативно вплинути на будівельну індустрію країни, яка є ключовою галуззю в економіці Канади. Зокрема, обмеження притоку зарубіжних інвестицій може стати сильним дестабілізуючим фактором, на який ніхто не наважиться.
Все, що може реально вплинути на темпи зростання цін на ринку нерухомості Торонто, – це світова криза, яка можлива у другій половині 2016-го року та на початку 2017-го. Але чи станеться вона, і якщо станеться, то наскільки сильним буде її вплив на економіку Канади, зараз сказати важко.
Особисто моя думка, що криза дуже можлива, але Канади вона практично не зачепить. Навпаки, вона відкриє для неї додаткові можливості. Більше того, ситуація може скластися таким чином, що через конфлікт на Близькому Сході ціни на нафту можуть піти знову вгору, і тоді замість охолодження ринку ми можемо побачити ще більш стрімке ралі цін, ніж у 2015-му році.
Повторю, цей рік може піднести масу сюрпризів. Однак інтрига моменту полягає лише в тому, наскільки сильно зростатимуть ціни, і в яких секторах ринку. Але те, що вони зростатимуть, особисто у мене особливих сумнівів не викликає.
Привабливість нерухомості для інвестицій
Отже, головним підсумком 2015 року можна вважати те, що нерухомість у Торонто різко подешевшала в перерахунку на долари США. Саме це визначатиме ситуацію на ринку нерухомості.
Ціни на нерухомість у Торонто й так були помітно нижчими, ніж у світових мегаполісах аналогічного рівня, що робило її надзвичайно привабливою для інвесторів. Зараз, після падіння курсу канадського долара, її привабливість тільки зросла.
Найголовніше, всі чудово розуміють, що провал канадського долара викликаний падінням цін на нафту, в той час як тривалий час канадська економіка була орієнтована на розвиток сировинного сектора економіки.
Можна досить сміливо прогнозувати, що протягом найближчих 3-4 років ціни на нафту хоч і не стануть колишніми, але все ж помітно зростуть. Після того, як закінчиться переділ нафтового ринку, їх повернуть на рівень, комфортний для нафтовидобувних країн.
Несировинні сектори канадської економіки також підуть у зростання, будучи інтегровані в американську економіку, яка зараз увійшла у фазу тривалого підйому.
Як результат, у найближчі 2-3 роки канадський долар повинен зміцнитися, і в доларовому еквіваленті вартість канадської нерухомості також зросте. Тому зараз дуже вигідний час для інвестицій у нерухомість Торонто. Висновок із цього такий, що попит на неї в найближчі роки залишатиметься високим, що відіб'ється на темпах зростання цін.
Варто також нагадати, що канадський ринок нерухомості вважається дуже надійним, і в нього вважають за краще вкладатися в смутні часи, коли інші ринки, хай і більш дохідні, стають надто ризикованими. Зараз якраз настають такі часи, розмови про майбутню світову кризу стають загальною темою.
Ринок кондомініумів
Говорячи про перспективи ринку нерухомості в 2016-му році, я хочу особливо відзначити вторинний ринок кондомініумів. Справа в тому, що розрив у цінах між квартирами в новозбудованих кондомініумах і в будинках на вторинному ринку стає більш ніж помітним. При цьому неминуче подорожчання будівництва через низький курс канадського долара призведе до ще більшого розриву.
В результаті колись має спрацювати психологічний фактор, після чого буде сплеск інтересу до квартир на вторинному ринку.
Цьому ж сприяє і те, що ціни на окремо стоячі будинки та таунхауси стали настільки високими, що для великого прошарку покупців вони стали просто недоступними, тому кондомініуми для багатьох бажаючих придбати власне житло фактично вже не мають альтернативи, що формує підвищений попит на ринку кондомініумів.
Тому особисто я схиляюся до того, що основна активність на ринку нерухомості Торонто в наступному році буде йти на ринку кондомініумів.
Підбиваючи підсумки, можна сказати, що за всіма ознаками нас чекає чергове підвищення цін на нерухомість у Торонто в 2016-му році. Питання лише в тому, наскільки високим буде це піднесення.