Вікно в Париж сьогодні можуть відкрити багато наших співвітчизників
Тридцять три задоволення плюс дохід
Зауважимо одразу, що далеко не всі покупці закордонного житла прагнуть на ньому заробляти. Як свідчить Олена Юргенєва, керівник відділу закордонної нерухомості компанії Knight Frank, клієнти агентств, що спеціалізуються на елітному житлі, цим питанням не цікавляться. Обмеження, які схема leaseback накладає на власника житла, багатих покупців не влаштовують. Вони вважають за краще розпоряджатися своєю власністю і ні від кого не залежати. Тому leaseback – доля споживачів скромніших, тих, хто думає насамперед про заробіток, а по-друге – про власний відпочинок з комфортом.
Схема лізбек (leaseback) в даний час є найбільш досконалою з усіх подібних існуючих схем. Вона з'явилася в 1976 році у Франції – в період, коли французька туристична галузь гостро потребувала грошей, і держава вирішила заохотити інвесторів таким нестандартним методом.
Головною «родзинкою» французького лізбеку є державна підтримка та державні ж гарантії. «Будівництво (а купують за цією програмою виключно нові об'єкти, причому на стадії будівництва) застраховане, і ризику, що зведена будівля не буде завершена, просто не існує, – каже Ігор Індріксонс, директор департаменту зарубіжних інвестицій компанії IntermarkSavills. – Другий момент: суттєві податкові пільги. Взагалі, ПДВ при покупці новобудови у Франції – один з найвищих в Європі: 19,6%. Але при придбанні за програмою лізбек вам його повністю повертають. Точніше, схема більш хитра: щороку вам списують 1% ПДВ, і в результаті виходить, що його повертають повністю приблизно за 20 років. Але якщо власник захоче вийти з програми до цього терміну – не питання. Просто доведеться заплатити частину податку, що залишилася».
Ще однією приємною особливістю є те, що всі цифри відомі заздалегідь. «Договір, за яким покупець нерухомості здає її в оренду керуючій компанії, укладають, як правило, на строк від 5 до 11 років», - зазначає Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock. «Прибутковість за договором – гарантована, - уточнює Денис Євсеєв, керуючий партнер компанії Kingsland. – Вона не залежить від того, на який термін вдавалося здати об'єкт. Крім того, керуюча компанія бере на себе всі витрати та несе всі ризики, пов'язані з орендою: якщо нерухомості було завдано збитків, компенсуватиме керуючий».
Також надзвичайно радісною для покупця обставиною буде те, що він може користуватися нерухомістю самостійно. Стандартний договір лізбеку відводить на це чотири тижні на рік – як правило, один тиждень у «високий сезон» і три – в інші. За бажання (якщо немає потреби в грошах, а хочеться, навпаки, довше жити у своїй французькій квартирі) можна скласти т. зв. «спеціальний контракт» (mandat de gestion), за яким нерухомість здається керуючій компанії тільки на шість місяців і один день щорічно. «Але даний варіант застосовний не у всіх випадках, – попереджає Денис Євсеєв. – Юристу керуючої компанії доведеться довести податковим органам, що в даному випадку leaseback застосовують законно, і він не служить виключно для ухилення від оподаткування».
І про головне – про гроші. У всьому світі нерухомість прийнято купувати в іпотеку – і leaseback не є винятком. При стандартних умовах (кредит на 20 років, на 60-70% від вартості житла) виходить, що доходи від оренди покривають всі платежі за кредитом. Покупець ще й залишається у виграші: на вкладені власні кошти він отримує дохід – зазвичай у розмірі 3-6% річних.
Благодійність? Ні, розрахунок
Можна припустити, що намальований в попередньому розділі «портрет дами в рожевому» викликає у читачів підозри. Вже занадто все добре: і захист з боку держави, і гарантована прибутковість, і можливість самостійного проживання… Нашим співвітчизникам, які за останні два десятиліття отримали чимало «щеплень від ілюзій», все це не може не здатися дивним. Тому роз'яснимо, які вигоди мають тут інші учасники процесу.
Держава. Вона, як уже говорилося вище, зацікавлена в розвитку туристичної галузі. «Згідно зі схемою leaseback, інвестор може купити тільки нову квартиру або будинок, і тільки високого рівня (residence high-end tourism or business)», – нагадує Андрій Кучін, генеральний директор компанії Prime Time Realty. Кожен мандрівник, який відвідує країну і здатний орендувати подібні апартаменти – це воістину «курка, що несе золоті яйця»: він і сувенірів накупить, і в дорогих ресторанах пообідає, і всілякими сервісами скористається. «Власне, заради розвитку туризму держава і пішла на такі «податкові жертви» на користь інвесторів, – каже Ірина Дюпор, співзасновник компанії IMMOCONCEPT (Франція). – І ця політика виправдала надії держави».
Керуючі компанії. Тут благодійність теж ні до чого. По-перше, фірми, що працюють з лізбеком, самі отримують податкові пільги. По-друге, їм дістаються в управління першокласні об'єкти, причому на багато років вперед. Розраховуючи рентабельність, управлінці, природно, рахують і власні витрати, і майбутні доходи. Тож хвилюватися, що ці компанії стануть працювати собі на збиток, не варто.
Правда, потенційному покупцеві слід проявити обережність і не спокушатися на надто привабливі пропозиції. «Ще 10 років тому можна було отримувати 7% річних, тепер чесна програма – це 4,5-5,5%, – зазначає Ірина Дюпор. – Якщо пропонують більше 6%, треба сильно побоюватися за життєздатність проекту. Є пропозиції по 3%, але це має сенс тільки з чотирма тижнями особистого користування».
Сурогати – якісні й не дуже
Тут ми говоримо лише про Францію. І не випадково: тільки там лізбек є державною програмою. «Спроби впроваджувати щось подібне роблять у ряді інших країн – Швейцарії, Німеччині, Великій Британії, – каже Олена Некритова, керівник відділу курортної нерухомості компанії «Нове Якість». – Але тільки у Франції процес контролює держава. На кожен схвалений об'єкт діє страховка, а у разі банкрутства забудовника держава бере на себе обов'язки з пошуку нового. І тільки у Франції клієнтам лізбеку надають податкові пільги та вирахування».
Все, що є в інших країнах, є, по суті, лише угодою покупця нерухомості з керуючою компанією. «Немає законодавчої бази, тому там можна отримати лише довірче управління, – категоричний Денис Євсеєв (Kingsland). – Керуючі компанії можна знайти скрізь, але законодавчих гарантій не буде».
Питання, відповідно, переходить у площину цивілізованості ринку даної країни, наявності на ньому перевірених, дорогих своєю репутацією управлінців. У Західній Європі все це присутнє. У Східній – значно меншою мірою. Тому купувати квартиру, наприклад, у Болгарії з надією на стабільний орендний дохід як мінімум наївно. Слід чітко розуміти, що в кінцевому підсумку заплатити мають орендарі. А якщо їх немає (в сенсі, на ринку і купівлі-продажу, і оренди затоварення), то й взятися доходам від оренди немає звідки. Що б вам не співали солодкоголосі агенти з продажу…
В Ізраїлі, розповідає Михайло Аронов, агент з нерухомості компанії Re/Max Blue-White (Ізраїль), дохід від оренди квартир становить 4-8% річних, офісних будівель та інших великих об'єктів – у середньому 8% річних. Часто об'єкти продають вже з діючими довгостроковими договорами оренди. Але такий «свято життя» пояснюється виключно тим, ізраїльський ринок продовжує зростати – навіть у нинішні часи, коли у всьому іншому світі криза. Відповідно, приміщень під оренду не вистачає, а орендарі раді «зачепитися» за них на роки вперед. Але варто ситуації змінитися, як від усіх «гарантій» не залишиться й сліду.
Про перспективи
У класичного (тобто французького) лізбеку вони найрайдужніші: нові об'єкти будуються, туристичні потоки зростають тощо. Щодо інших країн, то тут ситуація не така однозначна. Оскільки лізбек, нагадаємо, ґрунтується в першу чергу на державних гарантіях, для його появи потрібне бажання цієї самої держави. Щоб уряд, усвідомивши необхідність, знайшов сили приборкати самого себе – знизити податки. Історія показує, що власні апетити влада завжди зменшує дуже неохоче. Для того щоб зважитися на подібне, потрібно, щоб сталося щось надзвичайне.
Володимир АБГАФОРОВ.
Metrinfo.Ru