17/8/0
Зростаюча економіка, рекордно низькі банківські відсоткові ставки, розвиток доступного іпотечного кредитування, зростання купівельної спроможності населення – усе це не могло не викликати збільшення попиту на житло. Спочатку пропозиція не могла наситити ринок, тому ціни почали стрімко зростати. Однак це ж привабило на ринок як нових девелоперів та нові капітали, так і спекулянтів, чия діяльність значною мірою визначала ринкову активність в останні два-три роки. Значно зріс обсяг будівництва нового житла, розпочалася реконструкція елітних будинків та квартир у центрі Риги та в курортній Юрмалі. Поступово попит на нерухомість почав зростати і в інших містах Латвії.
Рига елітна і типова
За даними досліджень ринку латвійської нерухомості, житло у столиці Латвії продовжує дорожчати, незважаючи на прогнози деяких аналітиків про можливий «перегрів» ринку та ціновий обвал. Якщо в березні минулого року квадратний метр у новобудові в центрі Риги коштував €885, то в листопаді – вже €3.220. А адже три-чотири роки тому, коли нове будівництво тільки набирало обертів, «квадрат» у новобудові можна було купити за $500. До речі, на новому порталі оголошень http://mm.lv можна вивчити актуальні ціни, за якими сьогодні продається нерухомість у країні.
Майже у всіх мікрорайонах вартість типових квартир зросла в кілька разів. Так, у 1998 році покупка трикімнатної квартири в мікрорайоні Масив Краста обійшлася б покупцеві всього в $6.000-7.000, то зараз її вартість – близько €70.000. Різко подорожчало нове та ексклюзивне житло. У Ризькому та інших районах Латвії ціни ростуть повільніше, хоча за останній рік вони суттєво піднялися в Лієпаї, Єлгаві, Валмієрі, Даугавпілсі. У найближчому майбутньому можливий ціновий стрибок на квартири та будинки по всьому узбережжю Ризької затоки та Балтійського моря.
Приваблює мешканців міста та його гостей нещодавно відреставроване, розташоване в центрі Риги Старе місто з Домським собором, церквою Єкаба та іншими пам'ятками архітектури. Саме нерухомість у Старій Ризі, у «тихому центрі» та так званому районі Дворянського гнізда – і нова, і після реконструкції – користується стабільним попитом у заможних покупців, як місцевих, так і іноземців. Враховуючи той факт, що будівництво нових будинків в історичній частині міста дуже обмежене, ціни на цю нерухомість б'ють усі рекорди. Однак ціновий приріст у Старому місті, як і раніше, залишається найнижчим – в середньому лише 2,3% на півріччя. Причина: і без того достатньо висока вартість житла, а також вже значною мірою задоволений попит.
Лідером за цінами на квартири став новий проект на вулиці Паласта, де за квадратний метр з частковим оздобленням доведеться викласти близько €7 тис. Якщо в Старому місті та районах «тихого центру» основна частка пропозиції елітних квартир припадає на вторинне житло та реконструкцію, то в Юрмалі та Межапарку – на первинне. Це цілком закономірно, оскільки поява нових проектів у Старому місті стримується високою щільністю існуючої забудови та низкою обмежень. Водночас у Юрмалі та Межапарку пропозиція елітного вторинного та реконструйованого житла обмежена через розвиток безумовного конкурента, альтернативного сектора – приватних будинків. Середня вартість елітних квартир на первинному ринку в червні 2006 року становила €3.420 за кв. м, а в грудні – €3.800.
Статус найдорожчого району Риги через елітне розташування та ексклюзивну пропозицію належить Межапарку. Розвинена інфраструктура, близькість центру, зручне транспортне сполучення, наявність паркової зони – усе це впливає на вартість житла. В середньому, у нових проектах багатоквартирних будинків у Межапарку вона зросла з €880 за кв. м у лютому 2004 року до €3.720 за кв. м у лютому 2007 року.
Аналіз цінової динаміки в грудні 2006 – лютому 2007 показує, що зазначена тенденція помірного зростання вартості квартир продовжується. Найвищі як мінімальні та максимальні, так і середні ціни традиційно спостерігаються в центрі Риги, Межапарку та Юрмалі, де темп їх зростання вже протягом тривалого часу не перевищує 1-2% на місяць. При цьому в розглянутий період середня вартість елітного житла в центрі столиці зросла з €4.200 до €7.920 за кв. м, а в Юрмалі – до €6.960 за кв. м. Що стосується цін на серійні квартири, то в березні цього року вона становила €1.713 за кв. м (у порівнянні з лютим зросла на 4%).
На березі так людно, жваво...
Безсумнівно, нерухомість на Ризькому узбережжі – це те, що в першу чергу привертає погляди потенційних покупців. Недарма саме тут у радянські часи любила відпочивати творча інтелігенція, приваблена неспекотною, комфортною погодою, здоровим морським повітрям та європейським сервісом. Дзінтарі, Булдурі, Майєрі, Дубулту, Пумпурі (райони, об'єднані загальною назвою Юрмала) – ідеальне місце для відпочинку, а зараз і особливо дорогої та ексклюзивної нерухомості.
Вартість її в Юрмалі постійно зростає, хоча й різними темпами. Так, якщо в лютому 2004 року середня ціна становила €1.010 за кв. м, то в лютому 2005 – вже €1.710, у лютому 2006 року – €3.050, а в лютому цього року – €3.490. Вартість особняків середньої руки із землею (ділянка площею 1.500 кв. м, будинок у 150-200 кв. м) тримається на рівні €255.000-300.000. І саме ця категорія будинків користується найбільшим попитом у покупців.
На теперішній час подорожчання триває лише в місцях, де пропозиція невелика, і до продажу пропонується переважно елітне житло з оригінальною архітектурою та хорошим плануванням. Часто такі особняки розташовані на березі річки або озера. Таких достатньо в напрямку Кекави, Марупе, Адажі. На ринок частіше виходять котеджі всіляких конструкцій та з різними рівнями оздоблення площею понад 200 кв. м. Вартість таких вілл та особняків варіюється в районі €1,5-3 млн.
Дачу в курортній Юрмалі можна й орендувати, причому підвищення попиту, як правило, припадає на початок липня та серпень. Це викликано, передусім, тим, що саме в цей час на сцені концертної зали «Дзинтарі» проходять популярні фестивалі та пісенні конкурси. І якщо в містечку Меллужі місячна орендна плата за будинок починається з 1.000-2.000 лат, то в Дзинтарі та Майорі – з €6.000-7.000 (різниця у валютах пояснюється тим, що центр Юрмали облюбували іноземці).
Юрмала потроху забудовується новими особняками та будинками, в тому числі й багатоквартирними. Як приклад можна навести проект житлового комплексу «Юрас пілс» та «Дзинтару Резиденце», який розташований неподалік від концертної зали «Дзинтарі». Ціни тут коливаються від €2.800 до €3.000 за кв. м. У квітні цього року також було оголошено про створення ще чотирьох великих проектів у Юрмалі (загальна кількість квартир у них сягне 1.250). Передбачається, що це квартири не ексклюзивні, а середнього класу.
У березні цього року помітно зріс інтерес до земельних ділянок площею 1.500 кв. м на відстані до 50 км від Риги, в середньому за ціною до €50.000. Вартість землі в курортній Юрмалі зашкалює, однак попит на квартири та іншу нерухомість перевищує пропозицію. Це, своєю чергою, підштовхує місцеве самоврядування та девелоперів шукати нові території для будівництва. Як наслідок, у зоні підвищеної уваги опинився берег річки Лієлупе. І якщо раніше всі прагнули будувати виключно поблизу моря, то зараз девелопери почали придивлятися до берегів Лієлупе, тим більше що земля тут набагато дешевша, ніж в інших місцях Юрмали. Безпосередня близькість об'єктів до заповідної зони Natura 2000 – комплексу особливо охоронюваних об'єктів природи, визнаних у масштабі ЄС, безумовно, підвищить статус нерухомості, що будується.
Поки ведуться роботи лише за двома проектами. Активно споруджується триповерховий багатоквартирний комплекс Summertime (його реалізує компанія Speks-А). Другий житловий комплекс – Jauna Jurmala – планує звести естонський девелопер Manutent, передбачувана загальна вартість проекту – €60 млн.
Закони, ставки, обмеження
Латвійське законодавство в цілому прихильне до тих, хто купує нерухомість громадянам інших країн. Закони країни дають можливість практично без обмежень купувати нерухомість та землю у власність іноземцям, а також здавати її в оренду. Однак необхідно знати про деякі нюанси.
По-перше, в Латвії діють певні обмеження на купівлю землі у власність. Так, нерезидент країни не може набувати прав на власність:
* земель, розташованих у державних прикордонних зонах;
* земель на узбережжі Ризької затоки та в дюнній зоні Балтійського моря;
* інших земель у захисній зоні публічних водойм та річок, за винятком випадків, коли в цих місцях передбачено переоблаштування відповідно до міського плану розвитку;
* сільськогосподарських та лісогосподарських земель згідно з планами розвитку міста.
По-друге, згідно з Цивільним законом Латвійської Республіки, договори про купівлю, обмін, дарування та інші договори про набуття прав власності на нерухомість повинні укладатися в письмовій формі. Усні угоди в таких випадках є недійсними. Для реєстрації прав власності в «Земельній книзі» годиться лише нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу.
По-третє, угоди з нерухомістю поки що не обкладаються прибутковим податком з населення. Прибутковий податок з таких операцій стягується лише у разі перепродажу об'єкта протягом одного року володіння. Рік відраховується з моменту реєстрації нерухомості в «Земельній книзі». Таким чином, держава намагається боротися зі спекулятивними угодами.
На відміну від багатьох інших країн, у Латвії іноземцям дозволено купувати нерухомість, що представляє історичну цінність. Але треба знати, що знести або навіть перебудувати її за власним бажанням не вдасться – держава детально обумовлює, для яких цілей та як можна її використовувати. Це ж правило поширюється і на ряд будинків у центрі столиці.
Нерухомість на березі водойми, чи то озеро чи ставок, а тим більше море – предмет жадання заможних покупців. Основним законом, що регулює в Латвії відносини приватної власності, є Цивільний закон 1937 року, який був повністю відновлений у дії та функціонує досі. В рамках цього ж закону діють і водні сервітути. Сервітут – це часткове обмеження права чужої приватної власності. Щодо водойм – це, наприклад, сервітут водозабору.
Діють також два головних спеціальних закони, що регулюють правовий режим водойм: закон «Про захисні смуги» та «Про рибальство». Перший, як випливає з його назви, встановлює розмір захисних смуг на морському узбережжі, а також узбережжі латвійських річок та озер. Сенс захисної смуги випливає з її назви – вона захищає водні ресурси. Стандартний розмір смуги для водойм площею до 10 га – не менше 10 м завширшки. Для морського узбережжя вона має бути не менше 20 м. Ст. 36 закону «Про захисні смуги» говорить, що обмежувати парканами доступ пішоходів до моря, а також перешкоджати їх вільному пересуванню та перебуванню на пляжі та в швартувальній смузі заборонено.
У Латвії розвинена система доступного іпотечного кредитування. Як показує статистика, ставки за іпотечним кредитуванням для іноземців у країні вищі, ніж для резидентів, проте все одно нижчі, ніж у нас. Наприклад, купити квартиру в новобудові житель Латвії може, починаючи з 0,7-1,1%, плюс EURIBOR, LIBOR, RIGIBOR. Іноземцю ж позику готові видати з банківською маржею від 6%. Сума кредиту може становити до 90% від вартості нерухомості, а термін - до 25 років.
Стандартний набір паперів включає довідку про доходи, а також довідку про оцінку нерухомості, отриману у рекомендованого банком оцінювача. Перелік необхідних для оформлення кредиту документів слід уточнювати в обраному банку, оскільки банк може запитати додаткові документи.
Треба зазначити, що латвійська банківська система з середини 90-х років була дуже привабливою для громадян, які бажають розмістити заощадження за кордоном. Причин цьому кілька. По-перше, банківська система Латвії пропонувала нерезидентам досить пільгові умови. По-друге, тут надмірно не цікавилися питаннями про походження коштів. До того ж у Латвії багато хто говорить російською. Навіть посилення вимог до банків у 2004 році щодо запобігання легалізації коштів, отриманих злочинним шляхом, не сильно змінило ситуацію.
Процедура купівлі та реєстрації нерухомості проста і необтяжлива. Оформлення необхідних паперів за умови, що в порядку всі документи і нерухомість вільна, займає 4-8 тижнів з моменту підписання договору. Вся нерухомість заноситься до єдиного реєстру – «Земельної книги», що забезпечує високу надійність угод.
Основні витрати в процесі оформлення:
* вартість придбаного об'єкта;
* вартість оцінки нерухомості (залежить від оцінюваного об'єкта, від €150);
* вартість оформлення страхового полісу відповідно до умов банку (якщо він необхідний);
* вартість оформлення кредиту та відкриття рахунку (згідно з затвердженими тарифами банку).
При купівлі нерухомості доведеться заплатити державі кілька зборів, у тому числі державне мито (реєстрація прав власності в «Земельній книзі» - 2% від суми угоди та реєстрація іпотеки в «Земельній книзі» - 0,1% від суми кредиту), канцелярське мито (реєстрація прав власності та іпотеки в «Земельній книзі»). Витрати на нотаріуса (залежно від оформлюваних документів) - від €150.
Незважаючи на те, що ринок нерухомості Латвії досить цивілізований, купувати нерухомість все ж краще за допомогою добре зарекомендувавшої себе рієлторської фірми. Бажано, щоб у неї був відповідний сертифікат, оскільки законодавство Латвії суворо не регламентує це питання.
Іноземцям, які володіють нерухомістю в Латвії, не потрібне запрошення для оформлення візи. Замість нього можна пред'явити оригінал виписки з «Земельної книги», що підтверджує право власності. Однак треба пам'ятати, що володіння нерухомістю не є підставою для отримання виду на проживання.
Придбати нерухомість у Латвії — це означає стати власником нерухомості в одній із країн Європейського Союзу, що знаходиться у стратегічно вигідному місці на Балтійському морі. Це питання актуальне у зв'язку зі швидким входженням Латвії до Шенгенського союзу, що дасть можливість громадянам країни та особам з довгостроковою візою пересуватися Європейським Союзом без будь-яких обмежень.
Інвестиції в латвійську нерухомість на сьогоднішній день є одними з найбільш ліквідних: нерухомість у республіці постійно дорожчає. За найскромнішими підрахунками, потенціал зростання цін досить високий і становить близько 30% на рік. Крім того, інвесторів приваблюють і вигідні умови іпотечного кредитування, в рамках яких 6% річних — норма. При цьому законодавча база Латвії відповідає євростандартам, що виключає можливість шахрайства на ринку.