Парадоксально, але факт: у Німеччині власнику квартири дуже складно підвищити квартплату, квартиронаймачу знизити її – набагато легше
Книга розповідає у зрозумілій кожному формі про правові аспекти тих чи інших проблем, з якими доводиться стикатися багатьом німцям. Окремі розділи присвячені, наприклад, конфлікту з роботодавцем, борговим зобов'язанням, банківським кредитам, страховим спорам, спаму в інтернеті, поверненню купленого товару.
«Німецька хвиля» обрали для знайомства з книгою Кіца розділи, в яких йдеться про оренду житла та пов'язані з цим можливі проблеми. Тема актуальна, тому що лише близько 20 відсотків німців живуть у власних квартирах і будинках. Решта їх орендує. Орендують у приватних осіб або приватних фірм, тому що державного житла в Німеччині немає. Є лише дешеві муніципальні квартири, призначені для малозабезпечених (для цього необхідне спеціальне направлення від відомства соціального забезпечення). Але таких квартир, як, втім, і малозабезпечених, мало.
Важливу роль у захисті прав квартиронаймачів у Німеччині відіграє Німецька спілка квартиронаймачів (Deutscher Mieterbund), яка об'єднує регіональні спілки. Загалом їх у Німеччині понад 200, і немає жодного більш-менш великого міста країни, в якому не було б відділення цієї організації.
Вступити до неї може будь-хто. Річний внесок становить від 60 до 100 євро (у різних федеральних землях по-різному). Це невеликі гроші, якщо врахувати, що вами займаються професійні адвокати, які спеціалізуються в цій галузі права. Зазвичай достатньо грізного листа, підписаного адвокатом Німецької спілки квартиронаймачів, щоб виниклий конфлікт вирішився на вашу користь. Кельнське відділення, наприклад, з гордістю повідомляє на своєму сайті, що 97 відсотків спорів, у які йому доводиться втручатися, вирішуються ще до суду.
Втім, власники квартир не люблять звертатися до суду не тільки тому, що їм протистоять досвідчені адвокати, але, перш за все, тому, що самі німецькі закони забезпечують надійний захист проти можливого свавілля орендодавців. Скажімо, просто взяти й підвищити орендну плату, пославшись на те, що «все стало дорожче», не можна. Власник квартири повинен мотивувати це підвищенням середньостатистичної орендної плати в конкретному районі.
Такі дані наведені в офіційних довідниках, які муніципалітети видають кожні два роки. У такому довіднику власнику житла можна (і потрібно) знайти аналогічну за розмірами та рівнем комфорту квартиру з вищою орендною платою і, так би мовити, пред'явити її квартиронаймачу. Але навіть тоді квартплату в популярних міських районах можна підвищувати, загалом, максимум на 15 відсотків протягом трьох років.
Що вже говорити про виселення! Просто так до закінчення терміну орендного договору виселити квартиронаймача можна лише у двох випадках: якщо він злісно порушує умови договору (не платить за квартиру, перетворив її на свинарник, тероризує сусідів тощо) або якщо в цю квартиру хоче в'їхати сам господар. Не родичі його, а тільки він сам. Але навіть у цьому випадку закон передбачає винятки.
Головне з них – так звана «соціальна обмовка». Вона стосується сімей з дітьми, літніх людей, які багато років живуть у цій квартирі, інвалідів. Їх можна виселити лише в тому випадку, якщо вони самі погодяться виїхати. Один мій знайомий, який орендував з дружиною та двома дітьми приватний будинок, запросив за свою згоду 25 тисяч євро, і господар будинку, знаючи, що судитися тут марно, та й затягнеться суд на кілька років, ці відступні заплатив: аби звільнили його будинок.
Такі ситуації, звісно, виникають нечасто. Фолькер Кіц більше уваги приділяє у своїй книзі проблемам і конфліктам, з якими квартиронаймачі стикаються набагато частіше. Про підвищення орендної плати ми вже розповіли. Тепер – про її зниження. Чи не будь-які недоліки квартири дозволяють це зробити. Зрозуміло, спочатку потрібно письмово звернути на них увагу господаря, давши йому якийсь реальний час на усунення недоліків, але якщо це не відбудеться, можна цілком законно платити менше, а в екстремальних випадках (якщо взимку не працює опалення або стіни квартири суцільно вкрилися пліснявою) не платити взагалі.
Автор книги «Це вірно чи я правий?» наводить своєрідний каталог зниження орендної плати в тих чи інших випадках, складений за прецедентними рішеннями німецьких судів. Скажімо, за погано ізольовані вікна можна знизити оренду на 5 відсотків, за те, що з крана йде вода з іржею, – на 20 відсотків, за несправний душ – на 30 відсотків...
Дуже часто конфлікти між німецькими квартиронаймачами та власниками житла виникають через шум. Звісно, якщо людина, в'їжджаючи в квартиру, бачила, що поряд розташована дискотека, вона потім скаржитися на неї не може. Але якщо дискотеку відкрили пізніше і біля її дверей до другої години ночі юрмиться веселий народ, то орендну плату можна знизити на 25 відсотків. А якщо під вікном почалося будівництво і гримлять відбійні молотки, то навіть на 50 відсотків.
Все це, підкреслимо ще раз, – лише орієнтири. У кожному окремому випадку суд може знизити або, навпаки, підвищити цю суму. Але тенденція очевидна: квартиронаймачі в Німеччині знаходяться під надійним захистом.