При оцінці нерухомості слід пам'ятати, що курортне «гніздечко» біля моря буде набагато дорожчим
«Корені» дешевизни
Яка мінімальна сума, з якою взагалі має сенс виходити на ринок «закордонки»? Точну і ясну відповідь на це питання, незважаючи на його простоту, дати неможливо. Насамперед, звісно, тому, що в різних країн на ринках різні ціни.
Наприклад, говорячи про дешеве житло в Іспанії, Наталія Мішурова, менеджер департаменту нерухомості за кордоном компанії «Гольфстрім», називає суму в 35 тис. євро – стільки, за її словами, коштує «арештована нерухомість у не найкращих районах Торрев'єхи, далеко не на першій лінії моря і яка потребує капітального ремонту». Де-небудь у Болгарії з приблизно тією ж сумою ви будете почуватися королем. На престижному Сонячному Березі за 37 200 євро можна купити студію в 55 кв. м – вона буде в новому житловому комплексі з басейном і дитячим майданчиком, з панорамним видом на море (дані Станіслава Зінгеля, президента Міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock). А варто з тими ж 35 «євротоннами» переміститися на Лазурний берег Франції (ціни починаються від 12-15 тис. євро за кв. м) – і ми з неприємним здивуванням розуміємо, що по кишені нам хіба що собача буда.
Другий момент – місцезнаходження об'єкта. Більшість квартир, що купуються іноземцями, належать до категорії «курортної нерухомості». Відповідно, оцінка нерухомості для них відбувається з урахуванням таких параметрів як відстань до моря і вид з вікна. Радикально збільшивши шлях до пляжу (буває і 4-5 км, і навіть 10-15, що, звісно, виключає можливість дістатися пішки), ми можемо так само радикально знизити ціну.
Подобається це особисто вам – дай боже! Але слід пам'ятати, що однією з найкорисніших якостей нерухомості є ліквідність, тобто можливість у разі потреби швидко продати. У об'єктів, до яких «три дні на оленях», з ліквідністю погано. «Купуючи їх, треба розуміти, що це дуже часто заморожені гроші», – категорична Наталія Завалішина, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Distant Property Management».
Ще один «ціновий резерв» пов'язаний з якістю. Окрім квартир та апартаментів у сучасних ЖК, оснащених всією необхідною інфраструктурою, у будь-якій країні є житло старе та неякісне. «За 20 тис. євро можна знайти нетрі майже у всіх країнах світу, навіть у США та Європі, – впевнений Денис Євсєєв, керуючий партнер компанії KINGSLAND. – Але в цьому випадку ви купуєте не нерухомість, а проблеми, яких з часом ставатиме все більше і більше». Низька якість, до речі, може бути і у нових об'єктів – якщо будував їх забудовник із сумнівною репутацією.
Нарешті, проблема «якості» може стосуватися самого забудовника: обравши (знову з міркувань економії) об'єкт, що будується, можна натрапити на будівельну компанію, яка пообіцяла, але не зробила. З'ясовувати стосунки з подібними «господарюючими суб'єктами» в суді нелегко навіть у рідній країні (ви – повноправний громадянин, чудово знаєте мову, можете без проблем приїхати до суду за годину), а що вже казати про закордон.
І останнє про «дешевизну». За кордоном, на жаль, не менше, ніж у нас поширена така «форма роботи», як реклама з заниженою ціною. «В Анталії деякі компанії пропонують квартири за 25 тис. євро, але, коли до них звертаються, кажуть, що об'єкт «буквально вчора» куплений, – розповідає Анастасія Бакуліна, старший менеджер відділу продажів компанії EKOL Construction Investment. – Залишилися у продажу за 40 тис. Не знаю, чи допомагає це їм підвищувати продажі, але, по-моєму, це не дуже чесно».
Що купимо за найменший мінімум?
Все ж, які ціни і в яких країнах можна вважати сьогодні мінімальними? «Я особисто знаю людину, яка нещодавно придбала маленький, але дуже пристойний будиночок під Лейпцигом за 15 тис. євро, – каже Анастасія Дудерова, керівник відділу закордонної нерухомості компанії Delta estate. – По службі він часто буває в Німеччині, тому це житло буде використовувати і як тимчасове для себе, і для сезонного відпочинку для всієї родини. Якщо близькість до моря і великих європейських міст не дуже турбує покупця, то підшукати недорогий варіант у якомусь депресивному районі країни цілком можливо, навіть за 10 тис. євро».
Що до повноцінних «курортних» варіантів, то тут наші експерти радили орієнтуватися на суми від 20 тис. євро. «У Болгарії (одній з найпопулярніших країн) за цю суму можна купити квартиру на Сонячному Березі, – каже Анна Касимовська, спеціаліст з продажу компанії MostProperties.com. – Так, це буде не перша лінія від моря, але ви отримуєте повноцінний об'єкт нерухомості». За суму в 30 тис. євро, продовжує експерт, можна купити апартамент у Таїланді. Квартира буде не дуже великою і, швидше за все, у комплексі, що будується, який здадуть лише у 2011-12 роках. Зате буде можливість купатися в океані цілий рік.
У Єгипті, розповідає Станіслав Зінгель, ціни в закритих ЖК на березі моря на півночі Хургади починаються від $25 тис. У Туреччині в ЖК в Анталії (поряд з морем, басейни загальний і для дітей, фітнес-центр з джакузі та сауною) 30-метровий апартамент з повним оздобленням коштуватиме від $37 тис. У Греції (півострів Халкідіки) 1-спальний апартамент у 50-70 кв. м у ЖК на відстані до 500 м від моря коштує 42-60 тис. євро.
Піднімаємо планку
При такому помітно більш солідному бюджеті можливості покупця суттєво розширюються. Можна обрати нерухомість у вже перерахованих країнах – але, звісно, це будуть вже якісно інші об'єкти. «У Болгарії за 70 тис. євро пропонуються квартири з однією спальнею (тобто, за нашими мірками, двокімнатні) за 200 м від моря, – каже Наталя Завалішина. – У Туреччині за ці гроші в деяких випадках можна розраховувати на житло і з двома спальнями».
А можна і «розширити географію», вийшовши на ринок інших країн. Так, за словами Наталі Завалішиної, при даному бюджеті доступні квартири з однією спальнею в Калабрії (південь Італії). Є можливість купити невелику квартиру в новобудові на околиці Праги. Доступні й студії в не найпрестижніших районах німецьких Берліна та Дюссельдорфа.
«На Кіпрі, – зазначає Сергій Демченко, директор з розвитку компанії Lemestia Group, – за названі гроші пропонується апартамент з однією спальнею (54-60 кв. м) у готовому комплексі за 800 м від моря в Пафосі або в Айа-Напі. Також у цьому бюджеті можемо запропонувати невеликий магазин (60 кв. м) у районі Пафоса за 200 метрів від моря».
Денис Євсєєв рекомендує придбання в Іспанії, але додає, що в принципі подібна сума дозволяє купити й маленьку (17 кв. м) студію в Альпах у Франції. Або ж бунгало на Гоа чи Таїланді». Катерина Бекаревич говорить про будинок у Фінляндії чи США.
Якщо ціна ще вища
При ще більш солідному бюджеті (наприклад, 200 тис. євро – це, до речі, не бозна-які великі гроші за мірками столичного ринку нерухомості) наші горизонти розширюються ще більше. Окрім «екстенсивного розвитку» (країни ті самі, тільки зростає метраж і зручність), можна знайти й дещо принципово нове. Наприклад, розповідає Олена Юргенєва, директор департаменту елітної нерухомості компанії Knight Frank, в Алгарві (Португалія) у новому ЖК пропонуються квартири з 1-3 спальнями. Їхня вартість – від 200 тис. євро.
Є можливість вирушити до Італії – але не в Калабрію (найдешевший на сьогодні регіон країни), а в місце куди престижніше, наприклад, у Тоскану. У новому ЖК за 50 км від Флоренції пропонується квартира в 60 кв. м. Інфраструктура комплексу включає басейн і фітнес-зал. Ціна – 185 тис. євро.
І, нарешті, дозволено вирушити в найбільш, імовірно, привабливу для іноземців країну – Великобританію. Принаймні, саме туди в масовому порядку (якщо тут це формулювання взагалі застосовне) вирушають російські олігархи. Звісно, 200 «тонн євриків» не дозволять вам затесатися в сусіди до Романа Аркадійовича, але дещо пристойне купити можна.
Наприклад, будинок для проведення канікул у Шерборні (південний захід країни). Новий комплекс розташований у тихій сільській місцевості з приголомшливими краєвидами. Будинки на 2-3 спальні з власним паркуванням пропонуються за 165 тис. фунтів. Або квартира в 42-47 кв. м з оздобленням у новому сучасному житловому комплексі в центрі Бірмінгема – за 150 тис. фунтів стерлінгів.
Не забудьте про додаткові витрати
Традиційно наші люди, маючи в кишені деяку «суму Х», вважають, що саме на неї вони й можуть придбати нерухомість. До цього підштовхують вітчизняні реалії, де податки при придбанні відсутні. У багатьох зарубіжних країнах інакше – там при придбанні доведеться віддати значно більше, ніж написано на ціннику.
«Наприклад, в Італії чи Франції додаткові витрати можуть становити 10-14% від суми нерухомості, – попереджає Наталя Завалішина. – Це ПДВ, послуги адвоката, нотаріуса, перекладача тощо». «На Кіпрі, – каже Сергій Демченко, – до ціни покупки треба додати оплату гербового збору за реєстрацію контракту в розмірі 0,15-0,2% від вартості нерухомості. Але є й куди більш суттєва витрата: податок на перехід права власності, що становить від 3% до 8% від вартості нерухомості. На практиці, титул видається державою протягом 3-5 років після завершення будівництва об'єкта, тож у власника є можливість накопичити необхідну суму».
Загалом, країни різні, витрати в них теж, і їхній розмір може стати предметом окремої розмови. Але в цілому, підбиває підсумок Анастасія Дудерова, треба бути готовим до того, що при покупці доведеться заплатити ще 9-13% від вартості нерухомості.
18 жовтня 2010 р.