Хмарочоси Гонконгу
Експерти фінансового конгломерату давно тримають руку на пульсі ринку нерухомості, щоквартально публікуючи інформацію про індикатор Swiss Real Estate Bubble Index. Термін «бульбашка» означає, що активи протягом тривалого часу були значно переоцінені. Наскільки справедливою є така оцінка, можна буде точно дізнатися лише тоді, коли «бульбашка» лопне. А поки до кризи справа не дійшла, подібні індикатори дозволяють оцінити ризики учасникам ринку та контролюючим органам.
За останніми оцінками UBS, повідомляє Nashagazeta.ch, швейцарський ринок знаходиться у фазі «ризику», однак до формування бульбашки справа поки що не дійшла. Тим не менш, стабільний попит на житло в сукупності з високими цінами та дешевими іпотечними кредитами протягом кількох років тримають ринок у «підігрітому» стані, змушуючи владу вдаватися до деяких заходів обмежувального характеру.
Однак, судячи з даних нового дослідження UBS, у Швейцарії справи йдуть не так уже й погано. Набагато значнішим є ризик формування та розриву бульбашки в Лондоні та Гонконгу, які отримали в Global Real Estate Bubble Index 1,88 та 1,67 бала відповідно. «Ринок нерухомості знаходиться на території ризику», – зазначають автори дослідження, оглядаючи ситуацію в Лондоні. «Корекція цін здається неминучою», – йдеться в коментарях до опису ринку нерухомості Гонконгу.
Відхилення від норми спостерігаються протягом тривалого часу в Сіднеї (1,39), Ванкувері (1,35), Сан-Франциско (1,15) та Амстердамі (1,07), що свідчить про значну переоцінку місцевого житла. Вартість нерухомості також завищена в Женеві (0,91), Цюриху (0,86), Парижі (0,77) та Франкфурті (0,76) і меншою мірою – в Токіо (0,6) та Сінгапурі (0,56), зазначають експерти.
Досить справедливі, з точки зору історичної перспективи, ціни на житло встановилися в Нью-Йорку (0,19) та Бостоні (0,15). А власники нерухомості в Чикаго (– 0,7), навпаки, могли б виручити за неї набагато більше за інших обставин. Так, ціни в цьому місті поки що на 31% нижчі за свої пікові значення 2006 року.
«Коктейль з оптимістичних очікувань, сприятливої економічної ситуації та притоку іноземного капіталу останнім часом призвів до зростання цін у деяких містах. Гнучка монетарна політика не дозволила стабілізуватися ринкам нерухомості та сприяла збільшенню ризику формування місцевих бульбашок», – пояснив Клаудіо Сапутеллі, який очолює відділ глобальної нерухомості при інвестиційній службі підрозділу управління приватним капіталом UBS.
Проведений експертами аналіз «бульбашок» доповнюють дані про діючі в цих регіонах співвідношення «ціна-дохід» та «ціна-оренда». Перший показник відповідає тривалості роботи (у роках) висококваліфікованого спеціаліста, необхідної, щоб купити квартиру площею 60 кв. м неподалік від центру міста. Другий дорівнює сумі орендних платежів, що відповідає вартості купівлі власного житла такого ж розміру.
У співвідношенні «ціна-дохід» безсумнівним лідером виявився Гонконг, де потрібно працювати більше 20 років, щоб накопичити на квартиру. Слід зазначити, що відкладати гроші або виплачувати банку іпотечний кредит протягом кількох років і навіть десятиліть доводиться жителям багатьох мегаполісів світу. Однак у даному випадку мова йде про висококваліфікованих (і, отже, добре оплачуваних) спеціалістів та досить скромний метраж. Спеціалісти зазначають, що невиправдано високі ціни вказують на високу залежність від іноземного попиту.
У найближчих суперників Гонконгу за цим критерієм перспективи виглядають більш райдужно: жителі Лондона, Парижа та Сінгапуру мають шанс накопичити на власне гніздечко за 13-14 років. У Женеві та Цюриху, за даними UBS, можна покращити свої житлові умови вже через 6-7 років, щоправда, за умови отримання доходу високого рівня.
Водночас фінансовій столиці Швейцарії немає рівних за критерієм «ціна-оренда»: вартість купівлі квартири для жителя Цюриха еквівалентна 37 рокам її оренди, що свідчить про високу залежність цін на нерухомість від низьких ставок за кредитами, вважають спеціалісти UBS. Втім, і жителям Ванкувера, Гонконгу, Женеви, Сінгапуру, Парижа та Лондона купівля власного житла дозволить заощадити більше 30 років на його оренді.
Як би там не було, за сукупністю ознак Женева та Цюрих опинилися ближче до нижнього порогу вилки «переоцінена нерухомість», якій відповідає значення індикатора «бульбашки» в проміжку від 0,5 до 1,5, зазначають спеціалісти UBS. За останні три роки ціни в місті Кальвіна знизилися на 5%, тоді як сільська місцевість трохи підтягла свої показники. Високий рівень орендної плати та стабільні доходи сприяли зниженню індикатора.
У Цюриху, навпаки, з моменту закінчення фінансової кризи ціни збільшилися на 30% – подібні темпи зростання досить помітні серед міст, що стали об'єктами дослідження. Показники орендної плати та доходів залишилися на колишньому рівні, що не заважає Цюриху лідирувати в категорії «ціна-оренда».