Капіталовкладення у швейцарську нерухомість є «консервативними», але надійними, орієнтованими на довгострокову перспективу, і вважаються одним із найкращих способів диверсифікувати свої інвестиції на міжнародному ринку. І, нарешті, протягом останніх 40 років швейцарська нерухомість постійно зростала в ціні на 3–4% на рік.
Закон «Лекса Фрідріха» в дії
Купівля іноземцями нерухомості у Швейцарії суворо обмежена так званим законом «Лекса Фрідріха» (Lex Friedrich). Особа, чиє постійне місце проживання знаходиться за межами Швейцарії (нерезидент), повинна отримати особливий дозвіл на купівлю нерухомості. Щорічно у всій Швейцарії іноземцям видається близько 1.500 таких дозволів, їх розподіляють по тих кантонах, які особливо потребують розвитку туризму та економічного зростання. Найбільшу кількість дозволів уже кілька років поспіль мають кантони Валліз, Граубюнден, Тессін і Ват.
Іноземець може купити та володіти лише одним об'єктом нерухомості для особистого користування, і житлова площа приміщення не повинна перевищувати 200 кв. м. Всі потенційні покупці зобов'язані довести, що на даний момент вони не мають жодної іншої приватної нерухомості у Швейцарії. Ці правила записані та зафіксовані в земельному реєстрі.
Згідно зі швейцарським законом, іноземцям заборонено продавати свою житлову власність протягом 5–10 років. Виняток може бути зроблено у разі виникнення у власника проблеми зі здоров'ям або з фінансами, – але лише якщо він доведе, що дані обставини склалися вже після того, як нерухомість була придбана. Крім цього, власник зобов'язаний використовувати куплену ним власність щонайменше три тижні на рік.
Що стосується землі, то придбання ділянок для будівництва – досить складна процедура. Для цього треба прожити у Швейцарії протягом тривалого періоду (не менше 5 років), а також довести, що ця ділянка іноземцю дійсно потрібна.
Причина введення всіх перерахованих вище обмежень у тому, що багаті іноземні вкладники купували занадто велику кількість нерухомості високого класу (наприклад, на березі озер), і зрештою дана ситуація перестала влаштовувати місцевих жителів та владу країни.
Купівля житла не гарантує автоматичне отримання постійного виду на проживання. У Швейцарії імміграція не існує в тому вигляді, як, наприклад, у Сполучених Штатах Америки. Закордонний громадянин, який купив об'єкт нерухомості у власність, може перебувати у Швейцарії за туристичною візою до 6 місяців на рік (два рази на рік по 3 місяці). Якщо він має намір пожити у Швейцарії довше, то повинен подати документи для оформлення виду на проживання у відповідному кантоні.
Будь-який іноземець, щоб залишитися в країні довше звичайного терміну, зобов'язаний отримати дозвіл під назвою Aufenthaltsbewilligung («Дозвіл на проживання»), який видають на передбачений період часу. Дозвіл на постійне місце проживання (Niederlassungs-Bewilligung) дадуть лише через кілька років.
Процедура оформлення купівлі нерухомості у Швейцарії складається з кількох етапів: підписання договору про наміри; перерахування заставної суми для бронювання об'єкта нерухомості; перерахування суми вартості об'єкта на рахунок незалежного нотаріуса (який оформлює угоду у Швейцарії); реєстрація в реєстрі прав власників.
Власник житлової нерухомості у Швейцарії має право здавати її в оренду до 11 місяців на рік. Точні терміни здачі в оренду прописують у договорі між керуючою компанією та власником квартири. Цей документ обумовлює загальні ціни на оренду та інші платежі. Тим не менш, головні причини купівлі житлової нерухомості повинні мати особистий характер, а не бути прив'язаними до бажання згодом здавати свої апартаменти.
Податки на власність
Швейцарська податкова система є на сьогоднішній день найпривабливішою в Європі та надає більш вигідні умови як для компаній, так і для фізичних осіб. Податок на майно у Швейцарії становить 0,3–0,5% від власних вкладених коштів. Поземельний податок – 0,2–0,6% від оціночної (податкової) ціни об'єкта. У країні діє прогресивна система оподаткування: залежно від рівня доходу прибутковий податок для фізичних осіб (а також податок на прибуток для організацій) може становити від 12% до 39% (чим вищий дохід, тим вищий податок).
Податок у Швейцарії трирівневий, тобто: муніципальний, кантональний та федеральний.
Комерційна нерухомість
Купівля комерційної нерухомості у Швейцарії (наприклад, офісних та виробничих приміщень, готелів тощо) не передбачає жодних обмежень ні за вибором регіону (кантону), ні за термінами перепродажу. На купівлю комерційної нерухомості не потрібно отримувати дозвіл - будь-який іноземний інвестор може придбавати необмежену кількість об'єктів комерційної нерухомості.
Комерційна нерухомість цікава з точки зору довгострокової інвестиції як страховка від інфляції та стабільне вкладення капіталу. Крім того, інвестиції в комерційну нерухомість передбачають отримання стабільного щорічного доходу (наприклад, від орендних платежів). Дохідність комерційних будівель у Швейцарії коливається від 7% до 10% - залежно від регіону.
Договори оренди укладаються з орендарями, як правило, на 5 років з можливістю продовження на такий самий термін. Керуюча компанія бере на себе всі турботи зі страхування, обслуговування та підтримання будівлі, а також з управління рахунками за комунальні витрати, управління договірними відносинами з орендарями, при необхідності, пошук нових орендарів тощо. Послуги управлінської компанії коштують у середньому 4–5% від щорічного доходу з орендної плати.
Ще один «плюс» інвестування в комерційну нерухомість – можливість оформлення покупки на компанію. Це забезпечує конфіденційність, оскільки ім'я власника в цьому випадку ніде (навіть у реєстрі прав власників) не фігурує.
Ведення бізнесу
У Швейцарії для іноземних інвестицій відкриті всі сектори економіки. Їм дозволяється засновувати місцеві компанії та брати участь в їх управлінні. При цьому одним із засновників має виступати швейцарська фізична або юридична особа, а керівник компанії бути резидентом країни або іноземцем, який має право на роботу в Швейцарії. Для цілей придбання нерухомості в Швейцарії, капіталізації компанії, захисту активів та податкового планування рекомендується реєструвати нову фірму.
Найчастіше використовуваною правовою формою в Швейцарії є акціонерне товариство, яке має явний пріоритет при отриманні фінансування, укладанні великих контрактів тощо. Мінімальний статутний капітал становить 100 тис. швейцарських франків, причому на момент реєстрації компанії має бути оплачено хоча б 20% акцій (але не менше 50 тис. швейцарських франків). Мінімальна кількість учасників – три. Для АТ необхідне щорічне проведення аудиту. Вартість його утримання становить від 10 тис. до 20 тис. швейцарських франків на рік – залежно від ступеня активності бізнесу.
Більш простою та бажаною формою підприємства в Швейцарії у випадку, якщо засновники не будують далекосяжні плани, пов'язані із залученням значного капіталу із зовнішніх джерел, вихід на фондові ринки тощо, є товариство з обмеженою відповідальністю. Мінімальний статутний капітал – 20 тис. швейцарських франків, причому на момент реєстрації підприємства має бути оплачено не менше 10 тис. Мінімальна кількість учасників – двоє. До переваг ТОВ можна віднести менший розмір статутного капіталу, просту процедуру управління та нижчу вартість щорічного утримання (як правило, від 6 тис. до 12 тис. швейцарських франків на рік).
Відкриття нової фірми або представництва іноземної компанії в Швейцарії дає можливість працевлаштування в ній та отримання посвідки на проживання (ПНП). При цьому компанія повинна вести активну діяльність, створювати нові робочі місця та робити певний внесок у розвиток економіки країни.