Кому яка вигода?
Великою популярністю серед іноземців у Болгарії користується комерційна нерухомість, особливо якщо вона розташована на чорноморському узбережжі або в Софії. В першу чергу це інфраструктура, пов'язана з туризмом, - готелі, ресторани, бари та розважальні заклади. Проте за останні два-три роки дедалі активніше іноземці починають скуповувати промислові та сільськогосподарські об'єкти.
Найактивніші інвестори в комерційну нерухомість Болгарії - це фізичні та юридичні особи з Греції (32% усіх іноземних інвестицій), Австрії (13%) та Італії (12%). А от наші фірми та приватні особи на тлі решти іноземців представлені поки що слабо. Хоча споріднює з болгарами нас дуже багато - слов'янське коріння, спільна релігія, схожа мова, традиції, давні - починаючи з Х століття - історичні зв'язки.
Чому інвестиції в болгарську нерухомість так привабливі для іноземців? В першу чергу це пояснюється низькими цінами на неї. Наприклад, комфортабельна однокімнатна квартира в одному з великих прибережних міст (Бургас або Варна) може коштувати від $15.000, будинок - від $30.000, ресторан - від $50.000.
Однак невблаганно наближається час «ікс», після якого ціни не лише на комерційну, а й на всю нерухомість значно зростуть. Уже стало аксіомою, що з наближенням вступу до ЄС ціни на нерухомість у всіх країнах-претендентках стрімко злітають. Зараз це відбувається на Кіпрі, у Чехії, Польщі, Угорщині та Словаччині. Потроху дія цього правила поширюється і на «другий ешелон» держав-кандидатів у члени ЄС: Румунію та Болгарію. Поки що цей ріст цін - на 5-10% на рік - нібито не такий уже й великий. Але навіть якщо подорожчання йтиме такими темпами, то до 2006 року, часу прийняття Болгарії до ЄС, нерухомість тут зросте в ціні щонайменше наполовину.
Друга причина привабливості Болгарії - її чудові природні умови, зокрема м'який клімат, перехідний від помірного до субтропічного. Він чимось нагадує кримський, але контрасти між сезонами менш помітні. Різноманітний рельєф: море і гори, широкі піщані пляжі, пагорби з виноградниками, долини троянд, термальні мінеральні джерела.
Третій аргумент на користь Болгарії - бурхливо розвивається економіка (щорічне економічне зростання 5%), низькі податки, відсутність криміналу. Крім того, на відміну від сусідів, в першу чергу Югославії і меншою мірою Румунії, у Болгарії немає міжнаціональних конфліктів. Населення Болгарії в основному двоетнічне - приблизно 84% населення країни становлять болгари, 14% - турки. Однак з боку національних меншин тут ніколи не лунали заклики до самовизначення.
Нарешті, ще одна важлива причина, особливо приваблива для громадян колишнього СРСР, - можливість іммігрувати до Болгарії в короткі терміни на законних підставах.
Як стати землевласником
Земля в Болгарії поділяється на кілька категорій: державна, гірська (природні землі), общинська (земля, що належить місцевій владі) і приватна. З них для будівництва можна використовувати землі будь-якої категорії, за винятком гірської. А от для сільгоспробіт придатна лише приватна або державна, причому частка приватних земель становить 80%.
Сільськогосподарські землі, у свою чергу, поділяються ще на десять категорій. Перша та друга категорії - це поливні чорноземи (земля з підвищеним вмістом гумусу). Її вартість становить у середньому $30-40 за сотку (100 кв. м). На іншому кінці цінового спектра - землі сьомої-десятої категорії. Це пасовища, кам'янисті ґрунти вартістю $10-20 за сотку. У власність можна придбати не більше трьохсот гектарів таких земель, а орендувати - будь-які простори.
При покупці землі видається нотаріальний акт про право власності. Усі землі в Болгарії внесені до земельного кадастру і за законодавством повинні використовуватися строго за призначенням. Тобто вести будівництво на сільськогосподарських землях не можна - за винятком легких тимчасових споруд. До останніх закон відносить неопалювані побутівки площею до 35 кв. м, загони для худоби, власне сільгоспбудівлі (зерносушарки, виноробні тощо).
Урожай
Сільськогосподарська діяльність у Болгарії може приносити непоганий дохід (для нас це звучить дивно, ми звикли, що сільське господарство у нас - «чорна діра»). Традиційні продукти болгарського сільгоспвиробництва добре відомі за межами регіону: це виноград і вина з нього, помідори, трояндова олія, бринза.
Величезні гроші в болгарські виноградники зараз вкладають бізнесмени з традиційних «винних» країн - Італії та Франції. І результат їхньої діяльності не змусив себе чекати: болгарські вина поступово завойовують ринок Західної Європи. До речі, виноробство в Болгарії може приносити до 35-40% прибутку і дозволяє повернути інвестиції в середньому за три-чотири роки.
Кошторис
Що стосується земель під забудову, то залежно від місця розташування, віддаленості від моря, наявності інфраструктури, ціна на неї становить у середньому від $3 (у сільській глибинці) до $100 (на курорті) за 1 кв. м. Мінімальний розмір ділянки для будівництва за містом зазвичай становить 600 кв. м, у межах міста - 350 кв. м.
Саме будівництво, за умови використання місцевих матеріалів, обходиться в середньому $200-250 за 1 кв. м. Зведення житла категорії «люкс» (те, що у нас називають «євростандартом») - максимум $300-400 за 1 кв. м. Таким чином, збудувати будинок площею 200 кв. м з усіма інженерними комунікаціями обійдеться максимум у $75.000-85.000, включаючи вартість землі.
Зрозуміло, що будівництво будинку займає чимало часу - разом з оздобленням це може бути 9-12 місяців. Тому багато наших співвітчизників, як і інші іноземці, віддають перевагу купівлі вже готового житла.
Співвідношення житлового фонду в середньому по Болгарії таке: 60% людей живе в окремих будинках, 40% - у квартирах. Але залежно від місцевості ці цифри можуть бути різними. У великих містах і в Софії частка квартир у житловому фонді збільшується до 75-80%. А от на курортах Чорноморського узбережжя Болгарії, навпаки, переважають житлові будинки (75-80% всього житлового фонду).
Ціни на житло в Болгарії іноземцями сприймаються як фантастичні - від $150 за 1 кв. м у типовій багатоповерхівці (панель 70-х років) до $600 за 1 кв. м у будинку, який у нашій столиці назвали б елітним (хороше оздоблення квартир, охорона, паркінг тощо). Але це ціни Софії та курортних міст. Як і в інших курортних країнах, у Болгарії з віддаленням від моря падають і ціни на нерухомість. Тому в континентальній частині країни житло може коштувати ще на 20-30% дешевше.
Двокімнатні квартири в прибережних курортних містах - Варні та Бургасі - продаються за ціною $15.000-25.000 залежно від того, з якої відстані можна милуватися з їхніх вікон узбережжям, а також метражу. У Софії вартість житла приблизно така ж. Трикімнатні квартири площею 80-100 кв. м на морському березі коштують $30.000-40.000.
Розцінки на комунальні послуги загалом не вищі за вітчизняні: вода обходиться в $0,7 за кубометр ($8-12 на місяць на сім'ю з чотирьох осіб), електроенергія - $0,05 за 1 кВт/год, $2-10 доведеться заплатити за місцеві розмови по телефону.
Зволікати з придбанням нерухомості місцеві рієлтори не радять. За їхніми прогнозами, скасування мораторію на продаж землі іноземцям, який, ймовірно, знімуть у 2003 році, одразу призведе до 20-25-відсоткового подорожчання як самої землі, так і всього того, що на ній побудовано.
Податки в Болгарії відносно невеликі, і сама податкова система, на відміну від нашої, досить проста. Річний податок на землю та нерухомість становить 0,6% від зафіксованої в нотаріальному акті вартості. До цих 0,6% включено і таксу на побутові відходи. Таким чином, при вартості об'єкта $30.000 податки становитимуть $180 на рік. Їх можна платити одноразово - раз на рік або поквартально.
Чи легко бути бізнесменом?
Якщо порівняти аналогічну за всіма параметрами комерційну нерухомість у Болгарії та в нашій столиці, то виявиться, що в цій балканській країні вона коштуватиме в три-п'ять разів нижче. Наприклад, магазин площею 100 кв. м без обладнання, у центрі Софії, можна орендувати за $600-800 на місяць, ресторан - за $1.200-1.800. У великих приморських містах ставки ще приблизно в півтора раза нижчі.
Спектр нерухомості, що продається в Болгарії, надзвичайно широкий. Це можуть бути чотиризіркові готелі на 300 місць і приморські готелі категорії 1-2 зірки сімейного типу, ресторани та кафе, заводи та олійниці, автосервіси, магазини, офіси. Ціновий діапазон також різноманітний: магазини - від $3.000 (тютюнова крамниця) до $100.000 (супермаркет або бутик), офіси - від $2.000 (турагентство) до $80.000. У Софії чи великому прибережному місті кафе з розкрученим ім'ям можна купити за $60.000, а ресторан - за $200.000.
Найбільші гроші в Болгарії заробляють на туристах. І купівля чи будівництво готелів на чорноморських курортах Албена, Золоті піски, Святий Костянтин і Олена, Сонячний берег, а також у невеликих прибережних містах (Балчик, Обзор та інші) сьогодні, мабуть, один із найбезпрограшніших варіантів. Наприклад, купівля або будівництво готелю, що складається з 10-15 бунгало (благоустроєних, обладнаних будиночків площею 60-80 кв. м), обійдеться максимум у $250.000. У сезон будиночок здається за $100 на добу. Нескладний підрахунок показує, що при середній заповнюваності «готелю» в 75%, місячний дохід становитиме мінімум $15.000-20.000. Із цієї суми слід відняти 25% на обслуговування (комунальні платежі, зарплата тощо). Виходить $12.000-17.000, при цьому щорічний сукупний податок на прибуток не перевищує 23-28%. Разом виходить щомісячний прибуток у розмірі $10.000-12.000.
Щоб виключити сезонність, має сенс придбати комерційну нерухомість у столиці Болгарії Софії або у великих приморських містах - Варні та Бургасі.
Бізнес у Болгарії ще має багато вільних ніш. У країні явно бракує ресторанів, дискотек, салонів краси та інших розважальних закладів європейського рівня. Стійким попитом серед наших співвітчизників почало користуватися і виробництво. Вони активно купують міні-заводи з переробки соняшнику, зернових культур, молочних продуктів, виробництва сирів, м'ясних консервів, спиртові міні-заводи. Усі ці об'єкти реально придбати за $60.000-200.000.
Громадянство
Отримання болгарського громадянства - процес тривалий, але цілком реальний.
Першим кроком на цьому шляху може стати реєстрація власної фірми. Володіння житловою нерухомістю жодних прав на громадянство не дає. Крім того, власна фірма дозволяє вирішувати і візову проблему - як відомо, між нашими країнами введено візовий режим. Зате, зареєструвавши в країні власну фірму, можна отримати вид на проживання. А п'ятирічне володіння видом на проживання (за умови проживання в країні не менше шести місяців на рік) дає можливість претендувати і на отримання громадянства.
Вартість оформлення пакета документів, необхідних для реєстрації фірми при зверненні до болгарських фахівців, становитиме близько $700. Допомога в отриманні виду на проживання - $1.500.
Статутний капітал фірми будь-якої форми власності не може бути меншим за $2.500 (5.000 левів). Ці гроші є «ліквідними», тобто при створенні фірми вносяться на ваш рахунок у банку. Після реєстрації фірми в податковій службі та місцевому статистичному агентстві ви можете зняти їх у будь-який час.
Існує і другий шлях отримання громадянства, причому у більш короткі терміни. Умовою його використання є наявність болгарського коріння або болгарського походження у вас самих чи ваших предків. У цьому випадку вся процедура отримання виду на проживання займе не більше шести місяців, а оформлення громадянства - не більше одного року.