Вид на Афіни /Фото Укрінформ
Найважливіша спортивна подія цього року - літня Олімпіада - відбудеться в столиці Греції Афінах. Як показує практика останнього десятиліття, спортивні заходи такого рівня обіцяють чималі прибутки їх організаторам. І не тільки їм. Як зазначає «Русский Фокус», вартість оренди будь-якого об'єкта нерухомості, який можна використовувати для здавання в найм на час проведення змагань, підвищується порівняно зі звичайним рівнем у 5-10 разів. І сьогодні можна з упевненістю говорити, що Афіни не стануть у цьому відношенні якимось винятком.
На відміну від інших європейських країн, грецький ринок нерухомості вже тривалий час не піддається серйозним злетам і падінням. Стандартна ситуація: зростання в межах інфляції, невеликий зліт, але не більше 3-5% річних, стагнація з невеликим падінням на 2-3%. Все по-середземноморськи тихо і розмірено під промінням палючого сонця, яке спонукає до лінощів і умиротворення.
Тим не менш цього року столиця Греції, яка не дуже приваблює туристів у літні місяці - надто жарко, - встановить власний рекорд за рівнем орендних ставок. Уже зараз на час проведення Олімпійських ігор середня добова вартість проживання в готельних номерах коливається в районі $300. Будиночки та квартири з двома спальнями, що здаються в оренду, коштують $400 і більше на день, залежно від відстані до головних спортивних арен. І ставки зростають з кожним днем. За оцінками афінських рієлторів, до кінця червня ті приміщення, які залишаться незаброньованими, пропонуватимуться за вдвічі більшою вартістю. Втім, подібні ціни зумовлені виключно Олімпіадою. Вона проводиться лише раз на чотири роки, а честь прийняти її у себе грекам випадає не частіше, ніж раз на століття. І гріх не використати такий унікальний шанс. Тим більше, що вже у вересні ціни повернуться на круги своя, і грецька нерухомість знову стане однією з найдешевших серед інших країн - повноправних членів Європейського Союзу.
Що є в Греції
Жителів найбільших європейських міст ціни на різного роду грецьку нерухомість здатні приємно здивувати. У найдорожчому місті - Афінах - вони коливаються на рівні 900-1.000 євро за квадратний метр. На збільшення вартості в першу чергу впливають усім відомі чинники: видові характеристики, що для Греції означає вид на море (додатково 5.000-6.000 євро), поверховість квартири (найдорожче обходяться квартири на останніх поверхах будинків з плоскими дахами, де прийнято влаштовувати літні спальні, невеликі сади і басейни) та віддаленість від центру.
В Афінах престижнішими є якраз відносно віддалені від центру міста: дорожче за інших у грецькій столиці йдуть такі райони, як Гліфада, Кіфісія, Психіко, які вважаються елітними через свої прекрасні видові характеристики та прийнятну для греків (5-7 км) віддаленість від центру міста. Вартість квартир в інших великих грецьких містах, таких як Салоніки, Пелопоннес, Пірей, Іракліон, Лариса, в середньому на 25-50% нижча, ніж у столиці. Втім, трапляються на ринку й ексклюзивні пропозиції з цінами, що перевищують мільйон євро, - це в першу чергу величезні вілли в прибережній смузі з великою і вже освоєною земельною ділянкою. І, чесно кажучи, вони того варті.
Заплати податки і спи спокійно
Нерухомість у Греції, як і в будь-якій іншій країні - члені ЄС, може придбати будь-який іноземний громадянин, захист прав якого зведено тут у ранг політики держави. За одним винятком: нерухомість, розташована в прикордонній зоні (в першу чергу маються на увазі території поблизу турецького кордону), іноземцю не буде продана ні під яким приводом.
Немалою і симпатичною особливістю грецького законодавства про нерухомість є той факт, що об'єкти нерухомості, вартістю менше 80.000 євро, не обкладаються щорічним податком на нерухомість. Ще одним, безперечно приємним, фактом для наших співвітчизників, на додачу до першого, є можливість обговорення з грецькими держчиновниками варіантів заниження реальної ринкової вартості об'єкта та фіксації в договорі купівлі-продажу ціни нижче необхідного цінового рубикона. Володіння дорожчими об'єктами нерухомості для фізичних осіб обкладається щорічним податком 0,3-0,8% від вартості, а також додатковим податком 0,25-0,35%, відомим у Греції як ТАР.
Правда, власне податки на купівлю нерухомості сплатити доведеться в будь-якому разі. Факт передачі власності обкладається податком за ставкою 9% для об'єктів вартістю менше тих самих 80.000 євро і за ставкою 11% для об'єктів, вартість яких перевищує цей рівень. Плюс до цього при засвідченні договору купівлі-продажу сплачується тривідсотковий муніципальний податок на передачу власності. Необхідно додати, що будь-які доходи від здавання нерухомості в оренду також обкладаються податком на прибуток, який розраховується за прогресивною ставкою від п'яти до 42,5% плюс щомісячна сплата гербового збору в розмірі 3,6% від суми доходу. Єдина радість - у Греції не існує податку на додану вартість, і його введення не передбачається. У Греції також не існує жодних обмежень на отримання іноземцями іпотечного кредиту, який сьогодні видається на батьківщині олімпіад на 15 років під 5-8% річних.
Як заробити
В принципі, в Греції дійсно можна отримувати непоганий річний дохід від здачі нерухомості в оренду. Здача будинку або квартири в оренду приносить 8-12% річних від комерційної вартості об'єкта. На більший прибуток можна розраховувати у разі інвестицій у житло, що будується. У цьому випадку, за класичною схемою «купівля ділянки - будівництво - продаж готового будинку», в Греції за рік можна отримати дохідність у розмірі 30-40% при вдалому виборі об'єкта. До речі, грецькі будівельні фірми працюють на дуже хорошому європейському рівні: при середній вартості 500 євро за кв. м будівництва будинку під ключ вони жорстко дотримуються термінів - 8-10 місяців - і підтримують чудову якість власне будівельних та оздоблювальних робіт, при яких воліють використовувати натуральний мармур.
Втім, самі греки більш прибутковими вважають вкладення в нерухомість, що працює на численних туристів, - різноманітні готелі, крамнички та таверни-кафе. І це при тому, що грецький ринок комерційної нерухомості вважається перенасиченим і таким, що перебуває в ситуації найжорстокішої конкуренції та демпінгу цін. Тим не менш різні підприємства громадського харчування в середньому по Греції приносять близько 7-10% чистого доходу, у тих же межах перебуває прибуток від експлуатації готелів різного рівня.
Як заробити не менше, ніж Онассіс
Однак найсолодша мрія будь-якого грека, який розмірковує про способи вкладення капіталу та отримання прибутку, стати Аристотелем Онассісом, тобто судновласником. До речі, в законодавстві більшості європейських країн морські судна також належать до об'єктів нерухомості і, відповідно, експлуатуються в тому ж законодавчому полі. У Греції вважається, що гарантований прибуток власника яхти або катера, який здає їх в оренду, становить 10-15% річних (це з урахуванням зниження вартості судна за віком, виплат за кредитами, максимальних витрат і мінімальних доходів).
Тобто реально дохідність вища, а це її нижній рівень, який здатні гарантувати різні експлуатуючі та туристичні фірми, що беруть яхту в оренду. Нормальна тривалість роботи яхти становить 10 років. Кредит на її придбання відрізняється від іпотечного лише за строками: при придбанні яхти або катера для її комерційного використання кредит надається на п'ять років, а при замовленні на будівництво нового судна - на 10-15 років. Дещо більший стартовий капітал (від 100.000 євро) необхідний для того, щоб стати співвласником компанії з морських вантажних перевезень, також вельми престижної та шанованої сфери діяльності в Греції. Цей вид управління нерухомістю має середню прибутковість у 9-11% річних при нормальній тривалості роботи вантажного судна близько 25-30 років.
Просто отримати задоволення
І все-таки в основному нерезиденти купують нерухомість у Греції для особистого відпочинку, а не для отримання прибутку чи налагодження бізнесу. Як зазначають фахівці рієлторських агентств, ведення бізнесу в Греції має свою специфіку, до якої іноземцям досить складно пристосуватися. Тому понад 90% усіх здійснених іноземними громадянами придбань становлять житлові будинки на узбережжі або на численних (їх понад 3.500) невеликих островах - прекрасний і рівний клімат з, мабуть, надто жаркими літніми місяцями, невелика (порівняно з основною Європою) вартість і низькі експлуатаційні витрати дозволяють власникам грецької нерухомості не особливо замислюватися про способи отримання з неї прибутку, а просто насолоджуватися відпочинком.