В Арабських Еміратах масово продавалася ще не збудована нерухомість
Головна ознака: аномальне зростання цін
За визнанням опитаних Metrinfo.ru експертів, офіційно термін «мильна бульбашка» економічна наука не визнає. Це – сленг фахівців, однак уже прониклий і в ЗМІ, і більш-менш зрозумілий простим обивателям. Головна ознака – перегрітий ринок, ціни на якому зростають занадто швидко.
Тут, природно, виникають питання: що таке «занадто» швидко? Як відрізнити, фігурально кажучи, здоровий рум'янець від чахоткового? Чи існує якесь порогове значення, нижче якого – все нормально, а от вище – вже та сама «бульбашка»? Конкретні цифри назвати тут, на жаль, не можна. Але можна перелічити деякі важливі ознаки.
«Перш за все, про «мильну бульбашку» можна говорити, коли ціни на нерухомість починають зростати не пропорційно іншим економічним показникам, – вважає Ігор Індріксонс, керівник департаменту інвестицій у зарубіжну нерухомість компанії IntermarkSavills. – Такі параметри як собівартість будівництва, чисельність населення, розміри ВВП, дохідність за держоблігаціями – все це має бути в гармонії з цінами на об'єкти real estate. Коли з'являються перекоси – ринок стає принаймні ризикованим».
Експерт нагадує, що в США (а саме в цій країні і почалися сьогоднішні проблеми у світовій економіці, і саме з ринку житла) в останні передкризові роки нерухомість дорожчала аномально швидко. «Дохідність за американськими держоблігаціями – трохи більше 4% річних, – каже Ігор Індріксонс. – Ризик-премія для даного ринку оцінюється фахівцями у 2%. Тобто нормальне зростання для нерухомості в США має бути у 6-7% на рік. Показник більш ніж 10% річних я б назвав надризиками. А в реальності на американському ринку ми бачили близько 30% на рік».
І ряд інших прикмет
Крім названого (основного) показника – аномально швидкого зростання цін, існує ще кілька інших. Юлія Титова, керівник відділу зарубіжної нерухомості компанії «БЕСТ-Нерухомість» згадує спекулятивні настрої на ринку – коли нерухомість купують ті, кому вона, власне, не потрібна. «Єдиною метою таких покупок є інвестування, – зазначає експерт. – Мова тут не йде про використання для особистих цілей. Слід розуміти, що рано чи пізно інвестор-спекулянт почне масово намагатися фіксувати прибуток – будь-кому дорожче своя офшорна компанія десь на островах, ніж непотрібна квартира в столиці. І тоді пропозиція радикально перевищить попит, і «бульбашка» лопне».
Також можна назвати ажіотажний попит, мінімальний термін експозиції об'єктів на ринку. Продається все – у тому числі й об'єкти з яскраво вираженими недоліками. Масовими стають продажі на найпочатковіших етапах будівництва. Ще слід подивитися на кількість виданих дозволів на будівництво, іпотечних кредитів – невиправдане їх зростання також говорить про те, що на ринку назрівають проблеми.
Ігор Індріксонс (IntermarkSavills) розповідає і ще про один спосіб, широко застосовуваний міжнародними фінансовими аналітиками. Суть у тому, що беруться країни з приблизно однаковим розвитком економіки, рівнем життя населення – сусідами Росії в цьому списку будуть Бразилія, Індія та Китай. Далі – порівнюються ціни на житло. «У Сан-Паулу (Бразилія) двокімнатна квартира в 100 кв. м коштує близько 100 тис. євро. Ясно, що реалії Москви виглядають на цьому тлі підозріло», – зазначає експерт.
Серед ознак «бульбашки» – вузький внутрішній попит, коли нерухомість, що будується, розрахована в основному не на місцевого споживача, а на «заїжджих молодців». Цю ознаку нам назвав Олег Репченко, керівник аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості».
Де це було?
Ми вирішили скласти список країн, на ринках яких в останні роки спостерігалися «бульбашки». Мета, природно – не «танець на кістках», а наочна ілюстрація для майбутніх інвесторів. Допоміг нам у цій роботі Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства Gordon Rock.
Отже, США. Проблеми почалися в середині десятиліття, що минає, спричинені вони були тим, що банки видавали іпотечні кредити всім підряд. Хвиля неповернень почалася у 2007 році, банки стали відчужувати нерухомість за борги, намагалися продати – в результаті цього ринок виявився затовареним і ціни різко впали. Найбільш сильно наслідки відчули великі міста (Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сан-Франциско тощо), а також регіони, де нерухомість була найбільш престижною і, відповідно, дорогою (штати Флорида, Каліфорнія).
Іспанія. З 2001 по 2006 роки зростання цін становило в середньому 20% на рік. Активний попит на нерухомість формували не тільки місцеві покупці, але й англійці, ірландці, росіяни тощо. Будівництво велося масово, плюс попиту сприяли дешеві кредити. Також у цей період з'явилося багато інвесторів-спекулянтів. З настанням кризи для багатьох власників нерухомість стала непідйомною розкішшю, люди намагалися від неї позбутися. В Іспанії на сьогодні один з найвищих у ЄС рівень безробіття, він продовжує зростати – це означає, що внутрішнього попиту на нерухомість немає, і найближчим часом він не з'явиться.
Латвія. З 2000 року на ринок нерухомості впливало майбутнє входження до Євросоюзу – вважалося безсумнівним, що ціни через цю подію зростуть. До місцевого ринку почали проявляти інтерес іноземні покупці, іпотечні кредити почали видавати західні банки. До середини 2007 року ціни зростали на 30-40% на рік – в основному за рахунок спекулятивних покупок. За таким зростанням послідувало і не менш стрімке падіння: сьогодні в Старому місті Риги є пропозиції і по 500 євро за кв. м – у 2007 році це коштувало понад 2000 євро.
І, звісно, Дубай – найостанніший і тому пам'ятний приклад. Втім, у дубайського казусу є й свої відмінні риси. Головна з них – продавалася там навіть не нерухомість, а опціони на неї, тобто ще не збудовані об'єкти. «Нерухомість у такій кількості, як будувалася там, нікому не потрібна, – категоричний Ігор Індріксонс (IntermarkSavills). – Жити там ніхто не збирався, люди купували та перепродували опціонні контракти. Це найризикованіші ринки у світі».
Перші «дзвіночки», до речі, почали лунати задовго до минулої осені. «Ще у 2007 році, коли ціни на житло в Дубаї зростали на 30% на рік, нашою компанією з великими труднощами вдалося реалізувати інвестиційну квартиру, придбану нашим клієнтом, – згадує Антон Любін, керівник проектів департаменту аналітики та консалтингу компанії «Нова якість». – Ситуація була абсурдна: з одного боку, ціни на ринку зростали, тобто вартість квартири постійно підвищувалася, а з іншого боку продати квартиру було вкрай складно через відсутність кінцевих покупців».
І приєднаний до них Сочі
Хоча ця стаття присвячена зарубіжній нерухомості, не можна не сказати про рідний Сочі, – «бульбашку» російського виробництва, де ціни зростали більше на емоціях та захопленнях. «Цей регіон за своїми характеристиками аналогічний Іспанії та ОАЕ, – каже Олег Репченко («Індикатори Ринку Нерухомості»). – Після того, як Сочі оголосили столицею Олімпійських Ігор 2014 року, темпи зростання цін на місцеву нерухомість обігнали навіть Москву. Але й їхнє падіння виявилося глибшим, ніж у Москві».
Сочі – яскравий приклад дисбалансу між внутрішнім та зовнішнім попитом. Адже незрозуміло, що буде з сочинськими об'єктами після Олімпіади. Навіть вічного нашого дефіциту – житла, запланували збудувати стільки, що бідному Сочі не перетравити. І куплене «для інвестицій» житло буде вкрай важко збути на вторинному ринку – нікому.
Життя після
В розумних книжках з економіки давно вже стала загальним місцем рекомендація купувати на «дні» цін. Коли ціни впали до мінімуму, саме час робити придбання: після краху завжди настає період зростання. Питання виключно в тому, як зрозуміти, чи намацане це «дно»? Чи попереду нас чекає ще одна (або кілька) хвиль падіння?
Точної відповіді на ці питання не знає ніхто – інакше всі навколо були б багатими та успішними інвесторами. «Правило відоме: купувати, коли ціни падають, і продавати, коли зростають, – зазначає Станіслав Зінгель (Gordon Rock). – При цьому практично нікому ніколи не вдасться «зловити» дно». «Все просто, – переконаний Ігор Індріксонс (IntermarkSavills). – Треба подивитися на згадані на початку макроекономічні показники та переконатися, що ціни на нерухомість прийшли у відповідність із ними».
Щодо трохи більшої конкретики, то наші експерти сходилися на тому, що хороші шанси у США, Прибалтики – там криза триває вже досить давно, і ситуації пора б нормалізуватися. Дубай знаходиться лише на самому початку кризи – відповідно, йому (кризі) ще треба «відцвісти». Виняток – Іспанія: там все триває досить давно, але влізати на цей ринок не рекомендується, оскільки макроекономічні проблеми, що породили кризу, нікуди в цій країні не поділися…
Де зріють «бульбашки»?
Глибоко поважаючи Нострадамуса та його шанувальників, автор не може не відзначити одну дивину: як тільки у світі відбувається якась халепа, завжди знаходяться люди, які стверджують, що Нострадамус це передбачив. Але не було на моїй пам'яті ще жодного випадку, коли б прогноз з'явився тоді, коли йому слід було б з'явитися, тобто до події. Ложка дорога до обіду, а передбачення – до майбутнього, а не до вже події, що сталася.
І ми запитали: де «мильні бульбашки» тільки очікуються? Як вважає Ігор Індріксонс (IntermarkSavills), найбільш імовірний кандидат – Панама. «Цей ринок є повним аналогом Дубая, – каже експерт. – Все відбувається за тією ж моделлю і закінчиться тим же – і дуже швидко». Інша «бульбашка» надувається в Гонконзі: тут проблема з'явилася через те, що людям з грошима потрібно ці гроші кудись інвестувати. Після початку кризи багато гравців азіатських ринків вирішили не ризикувати і стали вкладати в «тиху гавань» – гонконзьку нерухомість. В результаті ціна там зараз різко пішла вгору, у цілковитому відриві від інших економічних показників.
Що до країн, які поближче до нас (тобто Європа) – то там, вважають спеціалісти, все більш-менш спокійно. Насамперед тому, що процеси там дуже чітко контролювала держава: коли потрібно, і ставки по іпотеці підвищували, і іноземців на своєму ринку обмежували. В підсумку все розвивається без ривків і стабільно.