Іноземні метри «гарячих» точок можуть поставити хрест на ваших фінансах
Мова – як, ймовірно, вже здогадався проникливий читач – піде про нерухомість у «гарячих точках». Журнал Metrinfo.ru вирішив пробігтися по глобусу і розібратися – в яких країнах, де мають місце військові конфлікти, деяким відчайдушним людям вдається заробляти на нерухомості і чи варто наслідувати їхній приклад?
Абхазія
Класичний приклад – Абхазія. Навіть люди, які зовсім не цікавляться політикою, а до вивчення географії ставляться з позиції безсмертного «та візники ж на що?», дізналися про існування цієї країни в серпні минулого року. Подивившись на карту, розумієш, чого так хвилюються влада Грузії: від’єднавшись, Абхазія «забрала з собою» 60%(!) узбережжя країни. Причому ця берегова лінія – найкраща, там розташовані курорти, знамениті з радянських часів: Піцунда, Гагра, Новий Афон. Те, що залишилося у Грузії, явно програє – наприклад, околиці Батумі – це болота, море там вічно каламутне…
Наскільки велика готовність Росії відстоювати незалежність Абхазії та Південної Осетії, чи може це питання в майбутньому стати предметом торгу – все це питання політичні і лежать явно поза компетенцією автора. Очевидно лише, що Грузія з такими втратами не змириться ніколи, і при першій можливості намагатиметься втрачене повернути. При такому розвитку подій ті, хто придбав нерухомість, однозначно все втратять: ясно, що грузинська влада не визнає угоди, оформлені «сепаратистською владою». Власники нерухомості (тим більше з Росії) будуть оголошені не мирними набувачами, а прихильниками сепаратистів.
Крім цієї – цілком очевидної проблеми є ще одна. Нинішні абхазькі чиновники – люди, які в недавньому минулому зі зброєю в руках воювали з грузинами. Вони чудові воїни, але часто досить посередні адміністратори. «Я бачив шалено привабливі пропозиції за фантастично низькими цінами, – каже Ігор Індріксонс, керівник департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills. – Величезні ділянки біля узбережжя за 100 тис. євро – в інших країнах це коштувало б мільйони. Але на питання про реєстрацію прав власності зазвичай слідує відповідь, що в органах влади сидять наші хлопці, які за свої слова відповідають. Таке «чесне слово правильних пацанів» як заміна кадастру та держреєстрації».
З іншого боку, пропозиції дійсно шалено вигідні. За інформацією, якою з нами поділилися в агентстві нерухомості «Страна душі», двоповерховий будинок у Гаґрі (ділянка п'ять соток, площа будинку 152 кв. м) із садом і «холодною водою без перебоїв» можна купити за 2,7 млн руб. Ще й «можливий торг». У сусідньому Краснодарському краї РФ ціна буде вищою щонайменше вп'ятеро.
Щодо реальних продажів, то інформації по них практично немає – вся справа в уже згадуваних «особливостях абхазького діловодства». Але за відчуттями, в невеликих кількостях угоди йдуть. Придбають в основному ті, хто знайомий з реаліями місцевого ринку.
Північний Кіпр
Хороша нерухомість на Кіпрі! Такі назви як Лімасол або Пафос давно стали рідними для багатьох наших співвітчизників. Але крім просто Кіпру існує ще й Північний Кіпр – і з ним все значно менш благодатно.
З давніх часів на північному сході Середземномор'я живуть греки і турки. Відносини цих двох народів добре відомі: постійно сваряться. Перша з достовірно відомих нам воєн – облога Трої, описана Гомером в «Іліаді». До 1960 року Кіпр був колонією Великобританії. Після надання незалежності громади почали, за звичаєм, ворогувати. У 1974 році на острові стався військовий переворот, і новий уряд, контрольований греками, заявив про приєднання Кіпру до Греції. Іншій стороні таке, зрозуміло, не могло сподобатися – на півночі острова висадилися турецькі війська, за підтримки яких було проголошено Турецьку республіку Північного Кіпру, що займає 36% території острова.
Сьогодні гостра фаза конфлікту минула. У «Зеленій лінії», що розділяє острів на дві частини, зроблені численні ворітця. На ринку нерухомості з'явилися численні пропозиції продажів, які пропонують на Північному Кіпрі нерухомість від забудовника, причому ціни на 50, а іноді і на 70-80% нижчі за те, що просять за аналогічні об'єкти в південній частині. Але купувати все це спеціалісти дуже не радять.
Справа в тому, що, за даними агентства нерухомості «Pafilia», 88% всієї землі в північній частині Кіпру колись належали грекам-кіпріотам. Конфіскацію цього майна останні, звісно, не визнають. Більше того, влада в Нікосії дотримується принципу «жодних контактів з північанами» – проявляється це, зокрема, і в тому, що запити про те, чи є даний об'єкт незаконно відібраним або належить до решти 12% «чистих», залишаються без відповідей.
Тим, хто подумує про можливість придбання нерухомості на Північному Кіпрі, цікаво буде дізнатися про «справу Орамс». У 90-ті роки грек-кіпріот Мелетіс Апостолідіс, користуючись відносною нормалізацією ситуації, приїхав у рідне село Лапітос. Однак на місці, де раніше стояв його будинок, уже знаходилася непогана вілла, якою володіла родина англійців – Девід і Лінда Орамс. Вони, покладаючись на документи, видані місцевою владою, відіслали настирливого понтійця подалі. Апостолідіс подав до суду в Нікосії, який виніс рішення: подружжя Орамс повинні знести будинок і повернути землю законному власнику. А також виплатити йому одноразову компенсацію в розмірі понад €13 тис. і платити надалі близько €500 щомісяця – аж до того моменту, коли власність буде повернута пану Апостолідісу. Орамси, зрозуміло, і вухом не повели. Але хитрий син Еллади згадав про Директиву ЄС 2001 року, згідно з якою рішення національних судів підлягають виконанню в країні, громадянином якої є правопорушник. Тобто конфіскації та продажу з торгів підлягає майно Орамсів не лише на Північному Кіпрі, але й у Великій Британії. Британська Феміда не поспішала, і Апостолідіс звернувся до Суду Європейських Співтовариств. Минулого літа процес був виграний.
На даний момент невідомо, чи призвело це до якихось практичних зрушень: загальновідомо, що судові справи довгі, напевно підуть усякі касації-апеляції. Але сенс, думається, гранично ясний: людина, яка купує щось на Північному Кіпрі, ризикує не тільки цією нерухомістю. Під удар може бути поставлене все майно, що знаходиться на території ЄС. Тим більше, що в даному випадку мова йтиме не про рідних громадян, а про прибульців з далекої «мафіозної Росії». З ними, наприклад, британське правосуддя навряд чи стане церемонитися так само, як з Орамсами.
Ізраїль
Ізраїль – держава сама по собі цілком симпатична. Старий Заповіт шанують, як і православні. Практично відсутній мовний бар'єр: запитати дорогу у двірника в Тель-Авіві простіше, ніж у Москві. А все тому, що тель-авівський двірник закінчував Московський держуніверситет, а московський – Бішкекський…
Разом з тим, придбання нерухомості в Ізраїлі багатьох насторожує – війна, вибухи, інтифада. Але як з'ясовується, побоювання марні: Ізраїль – хоч і невелика держава, але в ньому чітко визначені місця, де небезпечно, а де ні. «Ризик військових дій у прикордонних з Ліваном і Палестиною територіях, безумовно, є, – говорить Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock. – Але, як показує історія, навіть у період активізації військових дій ціни на нерухомість знижувалися несуттєво (на 5-15%), та й то, як правило, лише в цих прикордонних районах».
При цьому ізраїльський ринок – один з небагатьох у світі, де навіть у нинішній час ціни не знижуються. Невелике зниження відбулося в 2008 році, але за підсумками першого півріччя нинішнього року ціни виросли на 12%, у липні-серпні – ще на 3,5%. Загальний підсумок – зростання в 4% порівняно з докризовим рівнем.
«В основі зростання ізраїльського ринку – стабільність економіки, безпрецедентно низькі ставки за іпотекою (від 1,5%), обмежена кількість нового первинного житла, – зазначає Станіслав Зінгель. – А також зростаючий попит з боку іноземних покупців нерухомості – в першу чергу, росіян та громадян СНД». Не так давно, продовжує експерт, у передмісті Тель-Авіва сталася подія, цілком гідна Книги рекордів Гіннеса – на ринок було виведено новий 40-квартирний будинок, який був розпроданий… протягом 1 години! В іншому випадку новий комплекс з більш ніж 300 квартир виявився розпроданим менш ніж за місяць.
Конфлікт євреїв з арабами розпочався, м'яко кажучи, не вчора. Весь цей час найбільш гарячі арабські голови проголошують, що вони вже завтра «скинуть євреїв у море». Поки що не скинули. Це означає, що єврейська держава стоїть на ногах досить міцно.